別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台泉 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台泉 9-1 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　野口　沙帆   TEL.
鑑定評価額 864,000,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 40,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市泉区明通３丁目９番
 ②地積
　(㎡)		 14,400  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）
特別用途地区

1:1.5		 工場兼事務所

 工場、事業所等が建
ち並ぶ工業地域
 南22m市道 水道、ガス、下水 泉中央

5.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   480 ｍ、西   300 ｍ、南   300 ｍ、北   600 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    15,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 泉パークタウン北部に所在す
る工業地域		 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 泉中央駅北西方

5.0km		 法令

規制		 工専
(60,200)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 物流施設や工場が集積する工業団地であり、当面は現在の土地利用状況が継続するものと予測する。扇町・卸町
エリアや仙台港エリアなどと比べ割安感があり、地価は当面の間、上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、明通地区を中心とする仙台市及び隣接市町の内陸型工業地域。主たる需要者は、大手メーカー等の事業
会社、賃貸目的の投資ファンド等が考えられる。旺盛な物流適地への投資需要を背景に、好調を維持している。取得目
的、画地規模等により取引価格にはやや開差があり、需要の中心価格帯を見出すのはやや困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 泉パークタウン内の大規模工業地域に位置する。賃貸目的の物流倉庫等も多くみられるが、土地価格に見合う賃料水準
が形成されていないことから収益価格は低位に試算された。自社利用の工場・倉庫が多い点等も勘案し、収益価格を参
考にとどめ、実証的な比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     50,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物流施設適地への投資が活発化しており、仙
台市及び周辺地域における高速ＩＣ、幹線道
路へのアクセス良好な土地への投資需要は強
い。

交通利便性が良好な工業団地で人口集積地に
も近く、物流施設用地としての需要が高まっ
ている。供給は少ない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+20.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台泉 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１１０
３０
-15		 黒川郡大和町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西18m町道、
中間画地
工専

(60,200)
b ２５１３０
７０
-1015		 富谷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m市道、
西20m、角地
工業
地区計画等
(70,200)
c ２５１３０
５０
-1010		 富谷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西16m市道、
中間画地
工業

(60,200)
d ２５１３０
３０
-1033		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南9m市道、
中間画地
工専
特別用途地区
(60,200)
e ２５１３０
７０
-1017		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西50m国道、
南8m、北6m、
三方路
近商
地区計画等
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
50,738  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
54,223 		 100
[  94.1]
57,623 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
57,600 
b (　           ) 
60,682  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
67,188 		 100
[ 109.1]
61,584 
61,600 
c (　           ) 
50,714  		 100
[ 100.0]		 [ 113.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
57,459 		 100
[  92.2]
62,320 
62,300 
d (　           ) 
72,450  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
79,767 		 100
[ 126.9]
62,858 
62,900 
e (　           ) 
67,992  		 100
[ 100.0]		 [ 116.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
75,633 		 100
[ 129.6]
58,359 
58,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     60,000 円／㎡]  



仙台泉 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

112,908,735 
26,417,400 
86,491,335 
70,485,000 
16,006,335 		 （　0.9571）
15,319,663 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    403,149,026 円　　　　（　     28,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台泉 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫・事務所 5,000.00 Ｓ2 9,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専
特別用途地区
 60 ％   200 ％   200 ％   14,400 ㎡    100.0 m x  144.0 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造平家建、倉庫・事務所 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 倉庫
9,000.00 
100.0 
9,000.00 
1,095 
9,855,000 		 6.0  59,130,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
9,000.00 
100.0 
9,000.00 

9,855,000 		 59,130,000 
0 
⑨年額支払賃料      9,855,000 円　×　12ヶ月　＝　     118,260,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   9,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       118,260,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,913,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 112,347,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        59,130,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         561,735 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     112,908,735 円　　　　（　         7,841 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,095 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台泉 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,330,000 円  　　　　  1,110,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 3,547,800 円  　　　      118,260,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,997,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   11,322,000 円  　　　　  1,110,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,110,000 円  　　　　  1,110,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,110,000 円  　　　　  1,110,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      26,417,400 円　（　　　　　　         1,835 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,110,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 120,000 円／㎡　×　   9,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 70,485,000 円  
（　　　　　         4,895 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 112,908,735 円      
②総費用 26,417,400 円      
③純収益　①－② 86,491,335 円      
④建物等に帰属する純収益 70,485,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 16,006,335 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 15,319,663 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,064 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    403,149,026 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台泉 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市泉区明通三丁目９番
 3700000578870-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台泉 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台泉 9-1 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　小竹　潤   TEL.
鑑定評価額 864,000,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 40,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市泉区明通３丁目９番
 ②地積
　(㎡)		 14,400  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）
特別用途地区

1:1.5		 工場兼事務所

 工場、事業所等が建
ち並ぶ工業地域
 南22m市道 水道、ガス、下水 泉中央

5.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   480 ｍ、西   300 ｍ、南   300 ｍ、北   600 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    15,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 東北自動車道泉インターチェ
ンジまで道路距離３ｋｍ程度
。		 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 泉中央駅北西方

5.0km		 法令

規制		 工専
(60,200)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 郊外部の熟成した工業団地であり、当面は現在の土地利用状況が継続するものと予測。物流施設用地の需要は高
まっており、中心市街地や仙台港エリアなどと比べても割安感が強く、地価は上昇傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     31,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は仙台市及び隣接市町の工業地域一円。需要者は工場、物流施設等の開設を目的とする県内外の企業である
。自動車関連工場が集積する仙台圏北部エリアや、高速道路ＩＣに近接する事業用地の引き合いは強く、特にネット通
販の拡大により物流施設用地の需要は旺盛である。一方で需要者のニーズに合致する大規模画地が不足しており成約価
格は高値となる傾向にある。取引が少なく、画地規模により価格も区々であり取引の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺地域では賃貸物件も見られるが土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、また想定要素も多く収益価格は低
位に試算された。同一需給圏内の需要者層は、自用の工場・事業所として取引を行うケースが多く、代替競争不動産と
の比較検討や取引相場を重視して取引の意思決定を行う傾向が強い。以上より収益価格は参考とし、市場性を反映する
比準価格をもって鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     50,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ｅコマース市場の拡大によって仙台圏では大
型物流施設用地の需要が旺盛であり、特に高
速道路ＩＣ周辺や大規模画地の引き合いは強
い。

近隣地域は郊外部で割安感もあり、また高速
ＩＣにも近く画地規模も大きいことから、稀
少性は高まっている。


変動は見られない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+20.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台泉 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１３０
７０
-1015		 富谷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m市道、
西20m、角地
工業
地区計画等
(70,200)
b ２５１３０
７０
-79		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西18m市道、
北東13m、
角地
準工
特別用途地区
地区計画等
(80,200)
c ２５１３０
３０
-64		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南14.2m市道、
中間画地
工専
特別用途地区
(60,200)
d ２５１３０
５０
-1010		 富谷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西16m市道、
中間画地
工業

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
60,682  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.5]
70,314 		 100
[ 117.8]
59,689 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
59,700 
b (　           ) 
116,098  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
113,223 		 100
[ 120.0]
94,353 
94,400 
c (　           ) 
105,972  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
115,086 		 100
[ 190.2]
60,508 
60,500 
d (　           ) 
50,714  		 100
[ 100.0]		 [ 114.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
57,814 		 100
[  95.8]
60,349 
60,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +85.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     60,000 円／㎡]  



仙台泉 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  造成から長期間が経過しており再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

84,749,608 
23,814,900 
60,934,708 
43,014,000 
17,920,708 		 （　0.9554）
17,121,444 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    450,564,316 円　　　　（　     31,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台泉 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫・事務所 6,500.00 Ｓ1 6,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専
特別用途地区
 60 ％   200 ％   200 ％   14,400 ㎡    100.0 m x  144.0 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造平家建の倉庫・事務所を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 倉庫
6,500.00 
100.0 
6,500.00 
1,145 
7,442,500 		 5.0  37,212,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
6,500.00 
100.0 
6,500.00 

7,442,500 		 37,212,500 
0 
⑨年額支払賃料      7,442,500 円　×　12ヶ月　＝　      89,310,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   6,500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        89,310,000 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,912,050 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 84,397,950 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        37,212,500 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         351,658 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      84,749,608 円　　　　（　         5,885 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,150 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,145 円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台泉 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,680,000 円  　　　　    670,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,679,300 円  　　　       89,310,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   10,281,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,834,000 円  　　　　    670,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       670,000 円  　　　　    670,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       670,000 円  　　　　    670,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      23,814,900 円　（　　　　　　         1,654 円／㎡）　　（経費率　　  28.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 670,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 100,000 円／㎡　×　   6,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0642     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 43,014,000 円  
（　　　　　         2,987 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 84,749,608 円      
②総費用 23,814,900 円      
③純収益　①－② 60,934,708 円      
④建物等に帰属する純収益 43,014,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 17,920,708 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 17,121,444 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,189 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    450,564,316 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      31,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台泉 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市泉区明通三丁目９番
 3700000578870-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考