令和7年1月15日　提出 仙台泉 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台泉 -39 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　今井　匡   TEL.

鑑定評価額 6,780,000 円  １㎡当たりの価格 17,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市泉区実沢字小豆嶋屋敷１４番１ ②地積 　(㎡) 383   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が散在する住宅地 域 北東8m市道 水道、下水 泉中央 7.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 農家住宅、一般住宅等が散在 する住宅地域 街 路 基準方位北８ｍ市道 交通 施設 泉中央駅西方 7.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 泉パークタウンの新街区「朝日」が分譲中だが、標準地周辺では特段の変化はなく、当面現状の土地利用が続く と予想。なお泉中央駅北西約２１．４ｈａの市街化調整区域が市街化区域に変更される予定（泉中央西地区）。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　  -1.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市北西部に広がる市街化調整区域を中心とした宅地地域の範囲。主な需要者は分家住宅建築目的の 個人や資材置き場等の利用を目的とする事業者等。都市計画区域外の根白石や福岡等では近年のアウトドアブームの影 響もあり宅地開発が盛んで、新規に造成された分譲地では地価が高騰しつつあるが、標準地が存する市街化調整区域内 では需要者や用途が限定されているためこうした動きの波及効果は限定的で、地価は依然横ばい傾向で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内の住宅地域で、市場参加者は代替競争不動産との比較検討や取引相場を重視し意思決定を 行う傾向が強く、比準価格はこの意思決定過程を反映し説得力が高い。なお近隣地域及び周辺地域は一般住宅より農家 住宅が多い地域だが、農家住宅の賃貸は希で賃貸市場が成立していないことから、収益性からのアプローチはなじまな いため収益価格は試算しなかった。以上より、本件では比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 堅調な戸建需要を受け地価は上昇傾向を維持 しているが、人口減少や高齢化等の影響もあ り、知名度や利便性による住宅団地間の選別 もおきている。 分家住宅、資材置き場等以外の市街化調整区 域内宅地への需要は少なく、周辺の市街化区 域及び都市計画区域外における地価上昇の影 響も限定的。 個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％