令和7年1月15日　提出 仙台泉 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台泉 -34 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　今井　匡   TEL.

鑑定評価額 23,900,000 円  １㎡当たりの価格 120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市泉区将監１丁目９番２９ ｢将監１－２８－１６｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ートが混在する住宅 地域 南4.9m市道 水道、ガス、下水 泉中央 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 泉区北部の丘陵地に位置する 大型住宅団地内の住宅地域。 街 路 基準方位北、　　４ ．９ｍ市道 交通 施設 泉中央駅北東方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 将監は開発時期が古い住宅団地だが、その中でも割安感のある将監一丁目は、人気が高い県道２２号線西側エリ アでの購入を断念した層の需要を取り込んで堅調を維持しており、地価は引き続き上昇傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    120,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は泉中央駅の北方に広がる将監団地及びその周辺住宅地域。需要者は市中心部に勤務する会社員世帯等や画 地分割後の分譲を目的とした不動産業者が中心。一時陰りを見せた泉区の戸建需要は再び勢いを取り戻し、地価は堅調 に推移しており、特に県道２２号線西側は人気が高い。市場の中心となる価格帯は４５坪前後の分割分譲の新築建売で 総額４，４００万円程度、２００㎡程度の更地で２，３００万円から２，５００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住快適性等を指向する住宅地域で、市場参加者は代替競争不動産との比較検討や取引相場を重視して意思 決定を行う傾向が強い。なお、周辺地域には共同住宅も存するが、近隣地域は戸建住宅主体の住宅地域で、転勤等によ り戸建住宅が賃貸されるケースが希にある程度で、収益性からのアプローチはなじまないため収益価格は試算しなかっ た。よって本件では、上記の通り、代表標準地からの規準価格と開差も少ない比準価格により鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台泉 -20                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    129,000 円／㎡ [106.0] 100 100 [102.0] 100 [119.2] [104.0] 100 117,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    109,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 堅調な戸建需要を受け地価は上昇傾向を維持 しているが、人口減少や高齢化等の影響もあ り、知名度や利便性による住宅団地間の選別 もおきている。 地下鉄駅や各種施設への接近性に優れた利便 性の高い地域だが、地下鉄駅周辺及び県道２ ２号線西側に比し割安感があるため、需要は 依然堅調。 個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.1 ％  ％