令和7年1月15日　提出 仙台泉 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台泉 -23 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　西山　敦   TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市泉区館１丁目７番４ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 地区計画等 高度地区1種 1:1 住宅 Ｗ2 低層の一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 八乙女 9.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    75 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５０年代に開発された区 内の西部郊外の高台にある大 規模住宅団地。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 八乙女駅西方 9.7km 法令 規制 １低専 (40,60) 地区計画等 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 区内西部郊外の高台にある大型住宅団地。中心部から距離があり、商業施設の充実度には欠けるが、周辺の住宅 団地と比べて割安感があり、取引が進んでいる。当面、地価は安定的に推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、館地区を中心とする区内西部郊外の住宅地域一帯の範囲。需要者は市内中心部もしくは区内や近隣市町 村の業務地区などに通勤する購買層が主体となる。地下鉄駅や市内中心部への接近性は劣るが、住環境は良好で、区内 の他の住宅地と比較すると相対的な割安感はある。中古住宅の取引が主体の市場。需要の中心となる価格帯は、土地は ２００㎡程度で１２００万円前後、新築戸建物件は３５００万円以上と推測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 住環境や利便性を重視する自己使用目的の住宅取得が取引の中心となるが、ハウスメーカー等が戸建住宅を販売する目 的で取得するケースも見られる。よって代替性を有する取引事例を基に試算した比準価格に、代表標準地との検討を踏 まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。なお当該団地は、地区計画により共同住宅を建築することができないため、 収益還元法は適用しなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台泉 -37                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     86,500 円／㎡ [106.4] 100 100 [103.0] 100 [155.0] [104.0] 100 60,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内の住宅市場は、物価高と建築費の高騰が 進むものの、低金利は継続し、取引価格の上 昇は続き、需要は安定している。 西部郊外の住環境の良好な大規模住宅団地。 地下鉄駅からの接近性は劣り、商業施設の充 実度に欠けるが、相対的な割安感による需要 がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.3 ％  ％