別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月12日　提出
仙台泉 -22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台泉 -22 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　大友　洋   TEL.
鑑定評価額 25,400,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市泉区八乙女中央４丁目２６１番６
｢八乙女中央４－１０－６｣		 ②地積
　(㎡)		 174  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
が混在する住宅地域
 北6.2m市道 水道、ガス、下水 八乙女

610m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.4 ｍ、奥行　約　　  13.4 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 地下鉄駅徒歩圏の昭和５０年
頃に造成された住宅地域。		 街

路		 基準方位北６．２ｍ
市道		 交通

施設		 八乙女駅東方

610m		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 住宅地域としてほぼ熟成した地域であり、今後は、老朽化した建物の建替がある程度で推移するものと予測する
。地価は上昇しているが、天井感から徐々にほぼ横這い傾向で推移するものと考察した。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    146,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     77,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね地下鉄南北線「八乙女」駅勢圏の住宅地域の範囲で、需要者の中心は戸建住宅の取得を目的とする
個人である。近時は低金利等の状況から戸建住宅需要が増加しており、地価は上昇傾向である。市場の中心となる価格
帯は１８０㎡程度の更地で２，４００～２，９００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅取得目的の取引が主で、八乙女中央地区内の取引事例が収集できた。一方、標準地周辺では、地下鉄駅に近い
ことから共同住宅に対する借り手需要も多いが、収益性よりも居住快適性が重視される地区内にあって、経済賃料を収
受することが困難な状況にある。従って、比準価格を標準に、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、
鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台泉 -30                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    143,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[103.0]		 100
[100.7]		 [100.0]
100		 147,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    138,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 泉区の住宅地域は低金利等の影響が継続して
いることから地価上昇傾向が続いている。割
安感のある地域は地価の大幅な上昇が続いて
いる。

地下鉄駅徒歩圏内に存する街区街路が比較的
整然とした住宅地域で、地価は上昇傾向を有
する。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.2
交通・接近　　　  +0.9
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台泉 -22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１３０
１０
-94		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
b ２５１３０
３０
-87		 仙台市泉区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東10m市道、
北8m、角地
２住居

(70,200)
c ２５１３０
３０
-1045		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北6m市道、
南西6m、
二方路
１低専

(50,80)
d ２５１３０
６０
-70		 仙台市泉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東6m私道、
南6m、角地
１低専

(50,80)
e ２５１３０
７０
-40		 仙台市泉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 東6m市道、
北6m、角地
２住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
160,543  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 101.0]
170,833 		 100
[ 113.7]
150,249 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
150,000 
b (　           ) 
143,962  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
144,668 		 100
[ 108.5]
133,335 
133,000 
c (　           ) 
150,993  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
161,470 		 100
[ 113.7]
142,014 
142,000 
d (　           ) 
181,465  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
175,650 		 100
[ 114.9]
152,872 
153,000 
e (　           ) 
145,221  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.8]
153,536 		 100
[ 100.4]
152,924 
153,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.2 交通・接近　  +0.8 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.8 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.2 交通・接近　  +0.8 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.2 交通・接近　  +0.1 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.2 交通・接近　  +0.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    146,000 円／㎡]  



仙台泉 -22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため、原価法は適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,573,319 
756,008 
2,817,311 
2,259,900 
557,411 		 （　0.9722）
541,915 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     13,547,875 円　　　　（　     77,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台泉 -22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 75.35 Ｗ2 150.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   174 ㎡     13.1 m x   13.4 m  前面道路：市道     　   6.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 シングルタイプの平均専有面積３８㎡の低層共同住宅。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下であるため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
75.35 
100.0 
75.35 
1,823 
137,363 		 0.0  0 
1.0  137,363 

 2～ 2		 住宅
75.35 
100.0 
75.35 
1,860 
140,151 		 0.0  0 
1.0  140,151 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
150.70 
100.0 
150.70 

277,514 		 0 
277,514 
⑨年額支払賃料        277,514 円　×　12ヶ月　＝　       3,330,168 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     150.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         384,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証会社により十分担保されている  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,330,168 円　　×　　   5.6 ％                          
＋　　　         384,000 円　　×　　   5.6 ％　＝　　       207,993 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,506,175 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）                   円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　                 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          277,514 円　×　　  94.4 ％　　×　　　 0.2563　＝　          67,144 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,573,319 円　　　　（　        20,536 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,900 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,860 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台泉 -22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 155,000 円  　　　　     31,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 185,708 円  　　　        3,714,168　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       58,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      263,500 円  　　　　     31,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        62,000 円  　　　　     31,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,000 円  　　　　     31,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         756,008 円　（　　　　　　         4,345 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     150.70 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0729     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0792 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,259,900 円  
（　　　　　        12,988 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,573,319 円      
②総費用 756,008 円      
③純収益　①－② 2,817,311 円      
④建物等に帰属する純収益 2,259,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 557,411 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 541,915 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,114 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,547,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      77,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台泉 -22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市泉区八乙女中央四丁目２６１番６
 3700000701813-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台泉 -22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台泉 -22 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　今井　匡   TEL.
鑑定評価額 25,200,000 円  １㎡当たりの価格 145,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市泉区八乙女中央４丁目２６１番６
｢八乙女中央４－１０－６｣		 ②地積
　(㎡)		 174  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種


(60,160)

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
が混在する住宅地域
 北6.2m市道 水道、ガス、下水 八乙女

610m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 地下鉄駅徒歩圏、仙台北環状
線と七北田川の間に形成され
た混在住宅地域。		 街

路		 基準方位北６ｍ市道 交通

施設		 八乙女駅東方

610m		 法令

規制		 ２住居
(60,160)
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 一時陰りを見せた泉区の戸建需要は再び勢いを取り戻し、地価は堅調に推移。地下鉄徒歩圏は特に人気が高く、
八乙女駅徒歩圏エリアの地価も上昇傾向で推移すると予測。ただし、供給が限定的で取引自体は少ない。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    145,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     84,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、泉区の地下鉄南北線各駅徒歩圏の交通利便性の高い混在住宅地域。需要者の中心は個人に加え賃貸住宅
等への投資を考える個人投資家や法人。地下鉄八乙女駅徒歩圏と利便性の高い人気エリアであるため需要は多いものの
、供給が限定的で売り手市場となっている。市場の中心となる価格帯は３０坪前後の分割分譲の新築建売で総額３，２
００万円から３，８００万円程度、１７０㎡程度の更地で２，３００万円から２，６００万円前後。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は地下鉄駅徒歩圏でアパート用地としての需要もあるが、賃料の遅効性から、近年の土地価格上昇に応じた賃
料相場が未形成で収益価格は低位に査定された。一方、比準価格は、実際に市場で成立した現実の需給動向を反映した
実証的価格で、信頼性の高い複数の取引事例から適切に試算されていることから高い説得力を有する。よって本件では
比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台泉 -30                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    143,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[103.0]		 100
[101.7]		 [100.0]
100		 143,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    138,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 堅調な戸建需要を受け地価は上昇傾向を維持
しているが、人口減少や高齢化等の影響もあ
り、知名度や利便性による住宅団地間の選別
もおきている。

乙女駅徒歩圏の利便性の高い住宅地域であり
需要は堅調。加えて、需要に対して供給が少
なく、売り手市場であることから地価は依然
上昇傾向で推移。

接面街路に北側で等高に接する正方形の中間
画地。日照通風等の居住快適性も普通程度で
、個別的要因に変動は見られない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台泉 -22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１３０
２０
-31		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
b ２５１３０
４０
-108		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南15m市道、
東6m、西6m、
三方路
２住居
高度地区3種
(70,200)
c ２５１３０
３０
-1039		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
２住居
高度地区3種
(60,200)
d ２５１３０
５０
-1032		 仙台市泉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東4.2m市道、
中間画地
１中専

(60,168)
e ２５１３０
７０
-40		 仙台市泉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 東6m市道、
北6m、角地
２住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
161,657  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 124.8]
140,673 		 100
[  96.0]
146,534 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
147,000 
b (　           ) 
161,172  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
157,798 		 100
[ 109.2]
144,504 
145,000 
c (　           ) 
147,278  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 111.1]
137,601 		 100
[  99.0]
138,991 
139,000 
d (　           ) 
126,180  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
132,860 		 100
[  90.0]
147,622 
148,000 
e (　           ) 
145,221  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
148,819 		 100
[ 103.0]
144,484 
144,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +24.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +11.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    145,000 円／㎡]  



仙台泉 -22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため、原価法は適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,619,200 
700,241 
2,918,959 
2,310,930 
608,029 		 （　0.9722）
591,126 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     14,778,150 円　　　　（　     84,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台泉 -22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 85.60 Ｗ2 170.90
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度地区3種
 60 ％   200 ％   160 ％   174 ㎡     13.1 m x   13.4 m  前面道路：市道     　   6.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（１Ｋタイプ、平均専有面積２８．５㎡×６戸） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
85.45 
100.0 
85.45 
1,723 
147,230 		 0.0  0 
1.0  147,230 

 2～ 2		 住宅
85.45 
100.0 
85.45 
1,762 
150,563 		 0.0  0 
1.0  150,563 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
170.90 
100.0 
170.90 

297,793 		 0 
297,793 
⑨年額支払賃料        297,793 円　×　12ヶ月　＝　       3,573,516 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     170.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,573,516 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　   5.5 ％　＝　　       206,443 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,547,073 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）                   円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　                 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          297,793 円　×　　  94.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　          72,127 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,619,200 円　　　　（　        20,800 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,762 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台泉 -22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 158,500 円  　　　　     31,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 150,141 円  　　　        3,753,516　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       58,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      269,400 円  　　　　     31,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        31,700 円  　　　　     31,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,700 円  　　　　     31,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         700,241 円　（　　　　　　         4,024 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     170.90 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0729     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0792 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,310,930 円  
（　　　　　        13,281 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,619,200 円      
②総費用 700,241 円      
③純収益　①－② 2,918,959 円      
④建物等に帰属する純収益 2,310,930 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 608,029 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 591,126 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,397 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,778,150 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      84,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台泉 -22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市泉区八乙女中央四丁目２６１番６
 3700000701813-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
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備考