別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台泉 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台泉 -18 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　野口　沙帆   TEL.
鑑定評価額 111,000,000 円  １㎡当たりの価格 282,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市泉区泉中央１丁目２７番７外
 ②地積
　(㎡)		 393  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
地区計画等
高度地区3種
台形
1.5:1		 共同住宅兼事務所

ＲＣ5		 マンション、住宅、
事務所等が混在する
住宅地域		 北6m市道 水道、ガス、下水 泉中央

340m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層事務所付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       393 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 泉中央駅より徒歩圏。マンシ
ョン、事務所等が混在する地
域。		 街

路		 基準方位北、　　６
ｍ市道		 交通

施設		 泉中央駅南西方

340m		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
地区計画等
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 泉中央駅に近く、利便性・住環境に優れる住宅地域として需要は堅調である。インフレの影響が懸念されるもの
の、地価は当面上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層事務所付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    282,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    142,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は「泉中央」駅から徒歩圏内の居住環境、生活利便性の良好な住宅地域等であり、需要者の中心はマンショ
ン経営を目論む不動産業者や個人等である。泉中央エリアの土地は希少性が高く、需要も強いため、地価上昇傾向が継
続している状況である。需要の中心となる土地の価格帯は、４００㎡程度で１．１億円前後と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 建築費高騰の影響や賃料上昇の遅行性により、土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されていないため、収益価格は
やや低位に求められた。近隣地域は居住の快適性・利便性を指向する住宅地域であり、市場参加者は類似不動産との比
較検討や取引市場の動向を重視して、意思決定を行うものと考えられる。よって、収益価格を参考にとどめ、代表標準
地との検討を踏まえ、実証的な比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台泉 -8                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    295,000 円／㎡		 [107.8]
100		 100
[103.0]		 100
[110.2]		 [100.0]
100		 280,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 インフレ傾向に注意が必要であるものの、国
内において依然金利は低い水準が続いており
、市内における住宅取得需要は根強い。


泉中央駅への接近性、居住環境に優る地域で
あり、需要は堅調である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台泉 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１３０
７０
-78		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
中間画地
近商
地区計画等
(90,300)
b ２５１３０
２０
-1027		 仙台市泉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東4m市道、
中間画地
２住居

(60,160)
c ２５１３０
６０
-5		 仙台市泉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m市道、
中間画地
２住居
高度地区3種
地区計画等
(60,160)
d ２５１３０
２０
-1016		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北6m市道、
東5.5m、角地
２住居

(60,200)
e ２５１３０
７０
-33		 仙台市泉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西16m市道、
中間画地
２住居
地区計画等
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
265,172  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
263,627 		 100
[  93.5]
281,954 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
282,000 
b (　           ) 
246,492  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
261,623 		 100
[  96.0]
272,524 
273,000 
c (　           ) 
260,858  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
274,423 		 100
[  96.0]
285,857 
286,000 
d (　           ) 
205,063  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
217,651 		 100
[  84.2]
258,493 
258,000 
e (　           ) 
366,934  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
386,916 		 100
[ 119.8]
322,968 
323,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    282,000 円／㎡]  



仙台泉 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,360,629 
3,326,779 
11,033,850 
8,700,000 
2,333,850 		 （　0.9540）
2,226,493 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     55,662,325 円　　　　（　    142,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台泉 -18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所付共同住宅 170.00 ＲＣ5 670.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
地区計画等
高度地区3種		 60 ％   200 ％   200 ％   393 ㎡     26.0 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階事務所、２～５階は１ＤＫで平均専有面積約３５㎡の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  88.7 ％
の理由		 標準的な共用部の割合を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
170.00 
85.0 
144.50 
2,120 
306,340 		 6.0  1,838,040 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
140.00 
90.0 
126.00 
1,991 
250,866 		 1.0  250,866 
1.0  250,866 

 5～ 5		 住宅
80.00 
90.0 
72.00 
1,991 
143,352 		 1.0  143,352 
1.0  143,352 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
670.00 
88.7 
594.50 

1,202,290 		 2,733,990 
895,950 
⑨年額支払賃料      1,202,290 円　×　12ヶ月　＝　      14,427,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     594.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         432,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,427,480 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         432,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       742,974 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,116,506 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,733,990 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,973 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          895,950 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         218,150 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,360,629 円　　　　（　        36,541 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,036 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,991 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台泉 -18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 725,000 円  　　　　    145,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 594,379 円  　　　       14,859,480　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      238,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,479,000 円  　　　　    145,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       145,000 円  　　　　    145,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       145,000 円  　　　　    145,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,326,779 円　（　　　　　　         8,465 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9540    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 145,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     670.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0600     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 45 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,700,000 円  
（　　　　　        22,137 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,360,629 円      
②総費用 3,326,779 円      
③純収益　①－② 11,033,850 円      
④建物等に帰属する純収益 8,700,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,333,850 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,226,493 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,665 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     55,662,325 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     142,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台泉 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市泉区泉中央一丁目２７番７
 3700000704550-0000
2 　仙台市泉区泉中央一丁目２７番８
 3700000704544-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台泉 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台泉 -18 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　宮本　一輝   TEL.
鑑定評価額 112,000,000 円  １㎡当たりの価格 286,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市泉区泉中央１丁目２７番７外
 ②地積
　(㎡)		 393  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
地区計画等
高度地区3種
台形
1.5:1		 共同住宅兼事務所

ＲＣ5		 マンション、住宅、
事務所等が混在する
住宅地域		 北6m市道 水道、ガス、下水 泉中央

340m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層事務所付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       393 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 泉中央駅徒歩圏の利便性の良
好な住宅地域		 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 泉中央駅南西方

340m		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
地区計画等
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 平成初期に開発された住宅団地で、土地利用形態に大きな変化はない。居住環境及び利便性等が良好で、今後と
も地価は上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層事務所付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    286,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    166,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は泉中央駅徒歩圏の区画整然とした住宅地域の存する圏域と判定。需要者の中心は県内外の個人投資家、不
動産業者等となっている。泉中央地区は利便性及び居住環境等の良好な住宅地域で、住宅需要は堅調に推移しており、
また、混在する店舗事務所需要も良好で、地価は大幅な上昇傾向にある。市場の中心価格帯は４００㎡程度の更地で総
額１億１０００万円程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 最寄駅に近いことから中層の事務所兼共同住宅等が見られる住宅地域となっているが、土地価格に見合う適正な賃料水
準が形成されていないため、収益価格は低位に求められたと判断する。一方、比準価格は市場の需給動向を直接反映す
る実証的価格で、信頼性の高い複数の取引事例をもとに適切に試算されている。以上、比準価格を標準とし、収益価格
を参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台泉 -8                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    295,000 円／㎡		 [107.8]
100		 100
[103.0]		 100
[107.9]		 [100.0]
100		 286,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利の先高感等から、今後の不動産市場に不
透明感が見られるが、現時点では泉区内の住
宅需要は良好で、全般的に地価は上昇基調に
ある。

平成６年に換地処分が行われた土地区画整理
事業による住宅地域で地域要因に大きな変動
はない。泉中央駅に近く住宅需要は堅調であ
る。

北側道路で日照、通風等居住の快適性は標準
的である。変動状況としては特段の要因はな
い。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台泉 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１３０
５０
-82		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南西6m市道、
南東6m、角地
近商

(90,300)
b ２５１３０
７０
-78		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c ２５１３０
２０
-1027		 仙台市泉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東4m市道、
中間画地
２住居

(60,160)
d ２５１３０
６０
-5		 仙台市泉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m市道、
中間画地
２住居

(60,160)
e ２５１３０
１０
-1003		 仙台市泉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m市道、
中間画地
２住居

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
295,343  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
300,026 		 100
[  99.0]
303,057 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
303,000 
b (　           ) 
265,172  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
263,885 		 100
[  99.0]
266,551 
267,000 
c (　           ) 
246,492  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
264,239 		 100
[  96.0]
275,249 
275,000 
d (　           ) 
260,858  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
271,706 		 100
[  96.0]
283,027 
283,000 
e (　           ) 
271,641  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
289,930 		 100
[  96.0]
302,010 
302,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    286,000 円／㎡]  



仙台泉 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,652,888 
3,164,199 
11,488,689 
8,755,200 
2,733,489 		 （　0.9556）
2,612,122 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     65,303,050 円　　　　（　    166,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台泉 -18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所付共同住宅 170.00 Ｓ5 670.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
地区計画等
高度地区3種		 60 ％   200 ％   200 ％   393 ㎡     26.0 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階事務所、２～５階は１ＤＫで平均専有面積約３５㎡の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  88.7 ％
の理由		 各階の用途に応じたレンタブル比による
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
170.00 
85.0 
144.50 
2,389 
345,211 		 6.0  2,071,266 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
140.00 
90.0 
126.00 
1,991 
250,866 		 2.0  501,732 
0.0  0 

 3～ 4		 住宅
140.00 
90.0 
126.00 
2,011 
253,386 		 2.0  506,772 
0.0  0 

 5～ 5		 住宅
80.00 
90.0 
72.00 
2,031 
146,232 		 2.0  292,464 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
670.00 
88.7 
594.50 

1,249,081 		 3,879,006 
0 
⑨年額支払賃料      1,249,081 円　×　12ヶ月　＝　      14,988,972 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     594.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  11,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         396,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保しているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,988,972 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         396,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       769,249 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,615,723 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,879,006 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          36,851 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     33,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           314 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,652,888 円　　　　（　        37,285 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,994 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,991 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台泉 -18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 456,000 円  　　　　    152,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 615,399 円  　　　       15,384,972　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      238,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,550,400 円  　　　　    152,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       152,000 円  　　　　    152,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       152,000 円  　　　　    152,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,164,199 円　（　　　　　　         8,051 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 152,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     670.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0576     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 45 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,755,200 円  
（　　　　　        22,278 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,652,888 円      
②総費用 3,164,199 円      
③純収益　①－② 11,488,689 円      
④建物等に帰属する純収益 8,755,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,733,489 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,612,122 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,647 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     65,303,050 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     166,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台泉 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市泉区泉中央一丁目２７番７
 3700000704550-0000
2 　仙台市泉区泉中央一丁目２７番８
 3700000704544-0000
3 　
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備考