令和7年1月15日　提出 仙台泉 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台泉 -15 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　康範   TEL.

鑑定評価額 19,900,000 円  １㎡当たりの価格 62,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市泉区山の寺１丁目４５番４５２ ｢山の寺１－２６－２１｣ ②地積 　(㎡) 319   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 丘陵地の住宅地域 南東5.1m市道 水道、ガス、下水 泉中央 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 傾斜の多い丘陵地の住宅地域 。 街 路 基準方位北、　　５ ．１ｍ市道 交通 施設 泉中央駅北東方 2.5km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 昭和４０年代に開発された住宅団地で丘陵地の開発のため傾斜が多いこともあり、地価は周囲の大規模団地と比 べ低いため、需要は堅調である。老朽建物の取壊しに伴い画地の分割が進行すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、山の寺地区及びその周辺を中心とする、泉区北東部の大規模住宅団地が形成される住宅地域である。主 たる需要者は、戸建住宅取得を目的とする個人である。丘陵地の開発で傾斜が多く、道路幅は現在の基準からすると狭 いこと等から地価は周囲の団地に比べ低く、そのため堅調な需要がある。取引の中心となる価格帯は、３３０㎡程度の 土地で２，０００万円前後、新築戸建は４，０００～４，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は山の寺地区内の戸建住宅地の取引事例に基づいており、取引市場の実態を反映したもので、実証的で規範性 が高い。一方、収益価格については、戸建住宅を中心とする地域でアパート等の収益用物件は少なく、収益用物件の想 定は現実的ではないので、収益還元法は適用しなかった。よって、取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表 標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台泉 -38                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,300 円／㎡ [104.9] 100 100 [103.0] 100 [126.7] [103.0] 100 62,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 今後の金利動向や建設コストの上昇等懸念材 料はあるが、依然続く良好な資金調達環境の 下、仙台市の地価は全般的に上昇している。 古い住宅団地で丘陵地の開発のため傾斜が多 いこともあり、地価は相対的に低いため、堅 調な需要がある。画地の分割が散見される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.0 ％  ％