令和7年1月15日　提出 仙台泉 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台泉 -8 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　小竹　潤   TEL.

鑑定評価額 280,000,000 円  １㎡当たりの価格 316,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 235,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市泉区泉中央３丁目２７番１２ ②地積 　(㎡) 885   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 地区計画等 1.5:1 共同住宅 ＲＣ7 中高層マンション、 店舗等が混在する住 宅地域 南東16m市道 水道、ガス、下水 泉中央 660m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地下鉄南北線泉中央駅より徒 歩圏。準幹線市道沿いに位置 する。 街 路 基準方位北、　　１ ６ｍ市道 交通 施設 泉中央駅北東方 660m 法令 規制 ２住居 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 泉中央駅周辺では区役所の建替え計画が進行しており、完成すれば近隣地域にも波及効果が期待される。泉中央 地区におけるマンション適地の稀少性は高まっており、地価は当面上昇傾向が続くものと予測する (3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    316,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              304,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の駅徒歩圏で広域に及ぶが、特に地下鉄沿線のマンション用地との代替性が強い。需要者はマンショ ンデベロッパーや不動産業者が中心となる。低金利、ローン減税等によりマンション需要は依然強い。一方でマンショ ン適地は少なく稀少性もあって、成約価格は高水準となる傾向が見られる。特に「泉中央駅」周辺はマンション用地と して人気が高く、需要は旺盛である。取引価格は規模等により区々であり中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法ではマンション用地として代替性が認められる取引事例を採用しており、試算された比準価格は実際の 取引市場を反映していて説得力が高い。またマンション分譲を想定して試算した開発法は、典型的な需要者である開発 業者が重視する投資採算性を反映していて一定の説得力を有するが、想定要素を含む。以上より市場性を反映する比準 価格を採用して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    295,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内人口は減少、高齢化率は上昇傾向。地下 鉄沿線の人気が高いが、郊外部でも割安感か ら需要は堅調。住宅団地においても画地分割 が増加している。 泉中央地区はマンション需要が強いが、適地 が非常に少なく、マンション用地の稀少性が 高まっている。取引があると成約価格は高い 傾向が継続。 変動は見られない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.1 ％  ％