令和7年1月15日　提出 仙台泉 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台泉 -2 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　西山　敦   TEL.

鑑定評価額 26,000,000 円  １㎡当たりの価格 112,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市泉区桂２丁目１５番１１ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南6.3m市道 水道、ガス、下水 泉中央 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和６０年代から平成にかけ て開発・分譲された居住環境 の良好な大型住宅団地。 街 路 基準方位北、６．３ ｍ市道 交通 施設 泉中央駅北西方 2.8km 法令 規制 １低専 (40,60) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 泉パークタウンの住宅団地。居住環境は良好で生活の利便性も良く、需要は安定している。地域の熟成とともに 高齢化が進み、世代交代や住み替えが進んでいる。それら要因を含んで地価は推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    112,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、泉パークタウン・桂地区を中心とする住宅地域で、住環境の良好な住宅地域一帯の範囲。需要者は市内 中心部もしくは区内や近隣市町村の業務地域などに通勤する購買層が中心と考えられる。地下鉄駅への接近性は劣るが 、周辺で商業施設が充実し、生活利便性は高く、宅地の需要は安定している。中古住宅の取引が主体であるが、需要の 中心となる価格帯は、土地は２５０㎡程度で２８００万円前後、新築戸建物件は５０００万円前後と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 住環境や利便性を重視する自己使用目的の住宅取得が土地取引の中心となるが、ハウスメーカー等が戸建住宅を販売す る目的で土地を取得するケースも見られる。よって代替性を有する取引事例を基に試算した比準価格に、代表標準地と の検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。なお当該団地は、地区計画により共同住宅を建築することが出来 ないため、収益還元法は適用しなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台泉 -29                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     96,000 円／㎡ [103.6] 100 100 [104.0] 100 [ 89.2] [104.0] 100 111,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    107,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内の住宅市場は、物価高と建築費の高騰が 進むものの、低金利は継続し、取引価格の上 昇は続き、需要は安定している。 住環境や生活の利便性が良好な郊外の閑静な 住宅地域。供給は中古物件が中心となるが、 需要は安定。建替えや住み替えも進んでいる 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.7 ％  ％