別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台太白 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台太白 5-7 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　猿渡　俊   TEL.
鑑定評価額 201,000,000 円  １㎡当たりの価格 193,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市太白区富沢西４丁目２０番１５
 ②地積
　(㎡)		 1,043  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種
地区計画等

1:2		 デイサービスセンタ
ー
Ｓ1		 区画整理により形成
された新興の路線商
業地域		 北25m市道 水道、ガス、下水 富沢

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西    65 ｍ、南    50 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 区画整理を経て形成された新
興市街地の中央部に位置する
商業・業務地区。		 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 富沢駅南西方

1.2km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区3種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 後発商業地域だが誘引力の高い店舗等が集積し繁華性は高まっており、商業背後地の人口も増加している。今後
、更なる商業集積が期待されるところであり、地価は上昇傾向にて推移すると予想される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    193,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     93,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は仙台都市圏全域の商業地域におよぶが、太白区内の路線商業地域が中心となる。需要者の中心は賃貸を前
提とした店舗開発や、自社店舗取得を目論む事業会社等が中心となる。近年開発され成熟が進んでいるエリアで、背後
住宅地には中堅から高所得のファミリー層が多く居住するため店舗等の事業採算性は堅調であり、このような背景から
土地需要も堅調と考えられる。需要の中心となる価格帯は１，０００㎡程度の土地で２億円程度と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 圏域内の商業地は、貸家等の収益を目的とした不動産会社等より自社店舗取得を目論む事業会社等が買手候補者として
有力視され、買手は立地条件を踏まえた事業採算性等を吟味した上、不動産市場の実態に着目して取引の意思決定する
。よって、現実の不動産市場における取引事例を採用して試算を行った比準価格を標準とし、収益価格は参考程度に留
め、代表標準地との均衡性にも留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台太白 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    107,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[103.0]		 100
[ 57.9]		 [100.0]
100		 191,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    181,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 駅近や成熟したロードサイド等では強い需要
が認められ、商況が低調な地域でも住宅地需
要が下支えする場合は堅調。郊外は軟調の地
点がある。

近年成熟度が高まっているロードサイド店舗
を主体とした商業地域で、背後住宅地の人口
も増え、商況は好調と考えられ、地価は上昇
基調にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -39.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台太白 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１４０
４０
-420		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東40m国道、
北3.3m、
二方路
近商
高度地区4種
(90,300)
b ２５１４０
２０
-318		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30m市道、
西6m、角地
２住居
高度地区3種
(70,200)
c ２５１４１
００
-49		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西11m県道、
南4m、二方路
２住居
高度地区3種
(60,200)
d ２５１４０
４０
-422		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m県道、
西18m、東6m、
三方路
１住居
高度地区3種
(70,200)
e ２５１４０
２０
-302		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22m県道、
中間画地
２住居
高度地区3種
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
152,592  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
170,683 		 100
[  85.8]
198,931 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
199,000 
b (　           ) 
257,382  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
264,952 		 100
[ 136.6]
193,962 
194,000 
c (　           ) 
157,700  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
158,006 		 100
[  81.9]
192,926 
193,000 
d (　           ) 
121,775  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 105.0]
150,769 		 100
[  87.1]
173,099 
173,000 
e (　           ) 
173,155  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
181,466 		 100
[  87.1]
208,342 
208,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    193,000 円／㎡]  



仙台太白 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  土地区画整理事業地内であり、適切な素地価格の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,416,179 
3,416,619 
8,999,560 
4,800,000 
4,199,560 		 （　0.9749）
4,094,151 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     97,479,786 円　　　　（　     93,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台太白 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 414.05 Ｓ1 414.05
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区3種
地区計画等		 60 ％   200 ％   200 ％   1,043 ㎡     22.0 m x   47.0 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ロードサイド型の貸店舗となり、賃貸形式は一棟貸しを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 地積及び形状を考慮し想定した建物より査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
414.05 
100.0 
414.05 
2,634 
1,090,608 		 6.0  6,543,648 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
414.05 
100.0 
414.05 

1,090,608 		 6,543,648 
0 
⑨年額支払賃料      1,090,608 円　×　12ヶ月　＝　      13,087,296 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     414.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,087,296 円　　×　　   5.6 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       732,889 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,354,407 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,543,648 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          61,772 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,416,179 円　　　　（　        11,904 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,647 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,634 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台太白 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 384,000 円  　　　　     76,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 392,619 円  　　　       13,087,296　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,572,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      913,900 円  　　　　     76,800,000　×　　  70.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        76,800 円  　　　　     76,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        76,800 円  　　　　     76,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,416,619 円　（　　　　　　         3,276 円／㎡）　　（経費率　　  27.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 76,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     414.05 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0625     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0521 ×　 45 ％　＋　0.0593 ×  35 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,800,000 円  
（　　　　　         4,602 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,416,179 円      
②総費用 3,416,619 円      
③純収益　①－② 8,999,560 円      
④建物等に帰属する純収益 4,800,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,199,560 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,094,151 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,925 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     97,479,786 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      93,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台太白 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市太白区富沢西四丁目２０番１５
 3700001526264-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台太白 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台太白 5-7 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　須藤　信行   TEL.
鑑定評価額 202,000,000 円  １㎡当たりの価格 194,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市太白区富沢西４丁目２０番１５
 ②地積
　(㎡)		 1,043  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種
地区計画等

1:2		 デイサービスセンタ
ー
Ｓ1		 区画整理により形成
された新興の路線商
業地域		 北25m市道 水道、ガス、下水 富沢

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西    65 ｍ、南    50 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地下鉄「富沢」駅西側の新市
街地「富沢ウェストタウン」
の中央部に位置する商業地域		 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 富沢駅南西方

1.2km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区3種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 富沢駅西土地区画整理事業地内を東西に横断する幹線道路沿いの路線商業地域であり、今後の事業地内の発展に
対する期待感から多くの商業施設等が進出しており、地価は今後とも上昇基調を維持して行くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    194,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     99,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は仙台市内の路線商業地域の圏域。需要者の中心は自己の業務用目的で県内外に店舗展開する企業のほか、
事業所・各種商業施設の進出を検討する地元企業等である。新興路線商業地域であるが、車両通行量は多く、比較的短
期間に店舗等の連坦度が高まっており、空地もほとんど無くなっていることから、需要の旺盛さが窺える。なお、画地
条件・建物規模・構造・用途等により取引価格が大きく異なる為、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主要幹線街路沿いに形成された路線商業地域で、賃貸用の店舗・事務所等も見受けられる。しかし、不動産投資に見合
う合理的な賃料水準が形成されておらず、収益性は乏しく、需要者の多くは、土地の収益性を顧慮しながらも、圏域内
の競合地域の地価水準を比較考慮して意思決定を行うものと考えられる。よって、市場の実態をより反映している比準
価格を採用し、収益価格は参考に留め、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台太白 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    107,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[103.0]		 100
[ 57.7]		 [100.0]
100		 192,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    181,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復基調、雇用・所得環境改
善、個人消費の増加等から太白区都心部及び
その周辺の商業地では、店舗需要の堅調さが
継続している。

商業施設の集積・繁華性の向上、通過車両の
増加に加え、背後住宅地域も熟成度が高まっ
てきており、店舗需要は堅調であり、地価は
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -41.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台太白 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１４０
３０
-325		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南12m市道、
東6m、角地
２中専
高度地区2種
地区計画等
(70,200)
b ２５１４０
３０
-302		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北15m市道、
南10m、
二方路
２中専
高度地区2種
(60,200)
c ２５１４０
３０
-303		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東14m市道、
南4m、角地
２中専
高度地区2種
(70,200)
d ２５１４０
４０
-89		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西12m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
e ２５１４１
００
-49		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西11m県道、
南4m、二方路
２住居
高度地区3種
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
204,825  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
213,259 		 100
[ 117.0]
182,273 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
182,000 
b (　           ) 
202,007  		 100
[  85.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
251,439 		 100
[ 125.9]
199,713 
200,000 
c (　           ) 
233,896  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
239,629 		 100
[ 124.7]
192,164 
192,000 
d (　           ) 
231,464  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
230,556 		 100
[ 123.5]
186,685 
187,000 
e (　           ) 
157,700  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
158,006 		 100
[  76.3]
207,085 
207,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 関係者間
取引
 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    194,000 円／㎡]  



仙台太白 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が収集・把握できず、適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,538,541 
3,383,984 
9,154,557 
4,687,500 
4,467,057 		 （　0.9749）
4,354,934 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    103,688,905 円　　　　（　     99,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台太白 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 400.00 Ｓ1 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区3種
地区計画等		 60 ％   200 ％   200 ％   1,043 ㎡     22.0 m x   47.0 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建の沿道サービス型店舗（１棟貸し） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一括賃貸を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
400.00 
100.0 
400.00 
2,736 
1,094,400 		 6.0  6,566,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
400.00 
100.0 
400.00 

1,094,400 		 6,566,400 
0 
⑨年額支払賃料      1,094,400 円　×　12ヶ月　＝　      13,132,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,132,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       656,640 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,476,160 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,566,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          62,381 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,538,541 円　　　　（　        12,022 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,750 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,736 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台太白 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 375,000 円  　　　　     75,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 393,984 円  　　　       13,132,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,572,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      892,500 円  　　　　     75,000,000　×　　  70.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        75,000 円  　　　　     75,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        75,000 円  　　　　     75,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,383,984 円　（　　　　　　         3,244 円／㎡）　　（経費率　　  27.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 75,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 182,000 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0625     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0521 ×　 45 ％　＋　0.0593 ×  35 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,687,500 円  
（　　　　　         4,494 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,538,541 円      
②総費用 3,383,984 円      
③純収益　①－② 9,154,557 円      
④建物等に帰属する純収益 4,687,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,467,057 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,354,934 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,175 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    103,688,905 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      99,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台太白 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市太白区富沢西四丁目２０番１５
 3700001526264-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
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備考