令和7年1月15日　提出 仙台太白 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 5-6 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　加藤　義和   TEL.

鑑定評価額 28,500,000 円  １㎡当たりの価格 96,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区西多賀１丁目５３０番１２ ｢西多賀１－２３－２６｣ ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 高度地区4種 駐車付置義務 (90,300) 1:3 店舗兼事務所 ＲＣ3 スーパー、店舗、住 宅等が混在する近隣 商業地域 西7m市道 水道、ガス、下水 長町南 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   110 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道２８６号線と旧街道を結 ぶ市道沿いに存する既成商業 地域 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 長町南駅西方 1.8km 法令 規制 近商 (90,300) 準防  高度地区4種 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 地域密着型の店舗、事業所等が連坦する近隣商業地域で、付近に郊外型商業施設が集積して商況は比較的安定し ており、底堅い背後地の住宅地需要が追い風となり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     58,400 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に太白区の商業地域であるが、周辺の混在地域等を含む。需要者は、地元法人事業者が中心である。 郊外型店舗への顧客流出はあるが、一定の交通量があり、店舗、事業所用地のほか、居住系用途の利用可能性も有して おり、物件の供給があれば相応の需要が見込まれて需要は堅調である。既成商業地域で不動産取引が少ないため、需要 の中心的な価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は代替競争関係にある地域の取引事例に基づき試算したもので、市場の需給状況を的確に反映している。一方 、収益価格は建築費の高止まり等により低位に試算された。自用物件が主体となる商業地域であり、市場参加者は取引 価格の水準を勘案して意思決定を行うため、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 業績好調な企業による用地取得需要は堅調で 、投資物件に対する需要も引き続き底堅く推 移している。 売買取引が少ないエリアであるが、経済活動 の活性化に伴い、事業用のテナント需要は比 較的見込める状況にある。 個別的要因の変動は特に認められない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.3 ％  ％