別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台太白 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台太白 5-4 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　小松　正典   TEL.
鑑定評価額 302,000,000 円  １㎡当たりの価格 426,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市太白区長町南１丁目２０１番３
｢長町南１－１－８｣		 ②地積
　(㎡)		 708  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
駐車付置義務
埋蔵文化財包蔵地

(100,300)
台形
1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ6		 区役所周辺に店舗、
事務所等が混在する
商業地域		 西36m県道、背面道 水道、ガス、下水 長町南

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地下鉄駅周辺に位置し、大型
商業施設にも近接する商業地
域		 街

路		 ３６ｍ県道 交通

施設		 長町南駅南東方

160m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区4種
⑤地域要因の将
　来予測		 大型ＳＣ、区役所、事務所等が立地する長町南駅周辺の商業地域。土地需要は非常に高い反面、供給が限られて
いることから今後も地価は上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    435,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    229,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は仙台市内の地下鉄駅徒歩圏内の商業地域一円。主たる需要者は、繁華性に着目し店舗等を開発する事業者
や利便性を評価して共同住宅の開発を目的とした不動産業者の取得も考えられる。高い商業繁華性と多様な用途を有し
、地下鉄駅へ近接する交通利便性も加味され、その稀少性から土地需要は旺盛である。市場の中心となる価格帯は７０
０㎡程度で３億円程度と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗兼共同住宅を想定し土地残余法を適用して収益価格を求めたが、土地・建物への投資にみあう賃料水準が地域内で
形成されておらず、収益価格は低位に試算された。本件における主たる需要者である事業者等は類似不動産の不動産取
引価格を指標として取引の意思決定を行うことから、比準価格の説得力が高いと判断し、収益価格を関連づけ、代表標
準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台太白 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    297,000 円／㎡		 [109.4]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 78.7]		 [101.0]
100		 425,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    398,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 店舗集積度が高い中心市街地や車両交通量が
多く店舗連坦度が高いロードサイドに対する
不動産需要は堅調である。


区役所、大型ＳＣ、地下鉄駅の集積する地域
。繁華性・利便性から商業需要のほかにマン
ション開発素地としての需要も旺盛で地価は
上昇基調である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台太白 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１４１
００
-356		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西22m市道、
北東13m、
南東7m、
三方路
商業

(90,400)
b ２５１４０
２０
-318		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30m市道、
西6m、角地
２住居
高度地区3種
(70,200)
c ２５１４０
４０
-87		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西9.3m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d ２５１３０
１０
-80		 仙台市若林区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西22m市道、
北東5m、
二方路
近商
特別用途地区
(100,300)
e ２５１３０
４０
-1041		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東11m市道、
北11m、角地
近商
高度地区4種
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
333,358  		 100
[ 100.0]		 [ 113.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
345,177 		 100
[  79.0]
436,933 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
441,000 
b (　           ) 
257,382  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
264,952 		 100
[  62.4]
424,603 
429,000 
c (　           ) 
257,134  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
258,916 		 100
[  61.8]
418,958 
423,000 
d (　           ) 
247,197  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
246,717 		 100
[  61.2]
403,132 
407,000 
e (　           ) 
261,139  		 100
[ 100.0]		 [ 116.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
291,270 		 100
[  64.9]
448,798 
453,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    435,000 円／㎡]  



仙台太白 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

48,885,985 
12,371,554 
36,514,431 
29,736,000 
6,778,431 		 （　0.9556）
6,477,469 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    161,936,725 円　　　　（　    229,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台太白 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 325.00 ＲＣ6 1,950.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
駐車付置義務
埋蔵文化財包蔵地		 100 ％   300 ％   300 ％   708 ㎡     24.3 m x   30.0 m  前面道路：県道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗：フロア貸し、住宅：ファミリータイプ（平均専有面積４９㎡） ⑦有効率　  85.8 ％
の理由		 中層店舗併用住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
325.00 
75.0 
243.75 
3,687 
898,706 		 6.0  5,392,236 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
325.00 
85.0 
276.25 
2,964 
818,805 		 6.0  4,912,830 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
325.00 
85.0 
276.25 
2,592 
716,040 		 6.0  4,296,240 
0.0  0 

 4～ 6		 住宅
325.00 
90.0 
292.50 
2,065 
604,013 		 1.0  604,013 
1.0  604,013 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,950.00 
85.8 
1,673.75 

4,245,590 		 16,413,345 
1,812,039 
⑨年額支払賃料      4,245,590 円　×　12ヶ月　＝　      50,947,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,673.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  13 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,560,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        50,947,080 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,560,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     4,200,566 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 48,306,514 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        16,413,345 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         151,003 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,812,039 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         427,272 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    130,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         1,196 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      48,885,985 円　　　　（　        69,048 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,705 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,687 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台太白 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,832,000 円  　　　　    472,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,625,354 円  　　　       52,507,080　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,155,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,814,400 円  　　　　    472,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       472,000 円  　　　　    472,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       472,000 円  　　　　    472,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,371,554 円　（　　　　　　        17,474 円／㎡）　　（経費率　　  25.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 472,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　   1,950.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,736,000 円  
（　　　　　        42,000 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 48,885,985 円      
②総費用 12,371,554 円      
③純収益　①－② 36,514,431 円      
④建物等に帰属する純収益 29,736,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,778,431 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,477,469 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,149 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    161,936,725 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     229,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台太白 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市太白区長町南一丁目２０１番３
 3700000444851-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台太白 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台太白 5-4 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　公正   TEL.
鑑定評価額 302,000,000 円  １㎡当たりの価格 427,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市太白区長町南１丁目２０１番３
｢長町南１－１－８｣		 ②地積
　(㎡)		 708  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
駐車付置義務
埋蔵文化財包蔵地

(100,300)
台形
1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ6		 区役所周辺に店舗、
事務所等が混在する
商業地域		 西36m県道、背面道 水道、ガス、下水 長町南

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地下鉄駅周辺に位置し、大型
商業施設にも近接する太白区
の中心商業地域		 街

路		 ３６ｍ県道 交通

施設		 長町南駅南東方

160m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区4種
⑤地域要因の将
　来予測		 商業施設が集積し区役所も立地する地下鉄長町南駅至近の商業地域であり、集客力が高いため、希少性が高く売
り物件は少ない状況で土地需要は非常に高く、今後も地価は上昇基調にて推移するものと予想する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    434,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    221,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は仙台市内における鉄道・地下鉄駅に近い商業地域一円。需要者は、事業用不動産として店舗・事務所・マ
ンション等の開発用地の取得を目論む不動産会社、事業会社を中心に、分譲マンションの建設を目論む不動産会社等の
参入も考えられる。周辺には大型商業施設や区役所等も立地しており商業繁華性は高く、現状の建築費の高騰下におい
ても堅調な需要が続いている。需要の中心となる価格帯は７００㎡程度の土地で３億円程度と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市場分析等に基づき、店舗兼共同住宅を想定して土地残余法を適用したが、土地・建物価格に見合う賃料水準が形成さ
れておらず、収益価格は低位に試算された。本件においては、主たる需要者である不動産会社等が類似不動産の不動産
取引市場の実態を重視して取引の意思決定を行う点を踏まえ、比準価格がより説得力のあるものと判断し、収益価格を
関連づけ、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台太白 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    297,000 円／㎡		 [109.4]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 78.9]		 [101.0]
100		 424,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    398,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症も収束し、経済は
回復基調にある。不動産業者や事業会社のマ
ンション適地を中心にした商業物件等への需
要は旺盛である。

鉄道駅近くに大型商業施設や区役所等が見ら
れる地域であり、繁華性は高く、交通利便性
も高いため、土地需要は旺盛で地価は上昇基
調にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台太白 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１４０
４０
-423		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東22m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,400)
b ２５１４１
００
-356		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西22m市道、
北東13m、
南東7m、
三方路
商業

(90,400)
c ２５１４０
２０
-318		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30m市道、
西6m、角地
２住居
高度地区3種
(70,200)
d ２５１４０
４０
-424		 仙台市太白区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南18m市道、
中間画地
近商
高度地区4種
(90,300)
e ２５１３０
４０
-1036		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西30m県道、
中間画地
商業
高度地区最低7m
駐車付置義務
(80,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
300,300  		 100
[ 100.0]		 [ 117.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
351,952 		 100
[  79.2]
444,384 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
449,000 
b (　           ) 
333,358  		 100
[ 100.0]		 [ 113.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
345,177 		 100
[  80.9]
426,671 
431,000 
c (　           ) 
257,382  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
264,952 		 100
[  61.6]
430,117 
434,000 
d (　           ) 
238,182  		 100
[ 100.0]		 [ 112.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
261,767 		 100
[  62.3]
420,172 
424,000 
e (　           ) 
650,480  		 100
[ 100.0]		 [ 122.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
794,236 		 100
[ 185.6]
427,929 
432,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +69.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +18.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    434,000 円／㎡]  



仙台太白 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

49,756,127 
12,584,033 
37,172,094 
30,618,000 
6,554,094 		 （　0.9556）
6,263,092 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    156,577,300 円　　　　（　    221,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台太白 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 325.00 ＲＣ6 1,950.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
駐車付置義務
埋蔵文化財包蔵地		 100 ％   300 ％   300 ％   708 ㎡     24.3 m x   30.0 m  前面道路：県道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗：フロア貸し、住宅：ファミリータイプ（平均専有面積４９㎡） ⑦有効率　  85.8 ％
の理由		 中層店舗併用住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
325.00 
75.0 
243.75 
3,662 
892,613 		 6.0  5,355,678 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
325.00 
85.0 
276.25 
2,820 
779,025 		 6.0  4,674,150 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
325.00 
85.0 
276.25 
2,600 
718,250 		 6.0  4,309,500 
0.0  0 

 4～ 6		 住宅
325.00 
90.0 
292.50 
2,200 
643,500 		 2.0  1,287,000 
1.0  643,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,950.00 
85.8 
1,673.75 

4,320,388 		 18,200,328 
1,930,500 
⑨年額支払賃料      4,320,388 円　×　12ヶ月　＝　      51,844,656 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,673.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  13 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,560,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        51,844,656 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,560,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     4,272,372 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 49,132,284 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,200,328 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         167,443 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,930,500 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         455,204 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    130,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         1,196 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      49,756,127 円　　　　（　        70,277 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,680 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,662 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台太白 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,916,000 円  　　　　    486,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,670,233 円  　　　       53,404,656　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,068,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,957,200 円  　　　　    486,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       486,000 円  　　　　    486,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       486,000 円  　　　　    486,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,584,033 円　（　　　　　　        17,774 円／㎡）　　（経費率　　  25.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 486,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 242,000 円／㎡　×　   1,950.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 30,618,000 円  
（　　　　　        43,246 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 49,756,127 円      
②総費用 12,584,033 円      
③純収益　①－② 37,172,094 円      
④建物等に帰属する純収益 30,618,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,554,094 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,263,092 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,846 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    156,577,300 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     221,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台太白 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市太白区長町南一丁目２０１番３
 3700000444851-0000
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備考