鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
仙台太白 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台太白 5-3

宮城県

宮城第４

氏名

不動産鑑定士　小関　富雄

TEL.

鑑定評価額

264,000,000 円

１㎡当たりの価格

114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	83,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市太白区山田新町１９番１外				②地積　(㎡)	2,314 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度地区4種地区計画等 (80,200)
	1.2:1	店舗兼作業場Ｓ2	大規模な店舗が建ち並ぶ郊外の路線商業地域	南東30m国道、南西側道	水道、ガス、下水	長町南 3.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 260 ｍ、西 170 ｍ、南 140 ｍ、北 220 ｍ

②標準的使用

沿道関連型の低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 55.0 ｍ、奥行　約　　 42.0 ｍ、規模　　 2,300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道沿いに大型商業施設が建
ち並ぶ、鈎取・山田地区の中
心商業地域

街

路

３０ｍ国道

交通

施設

長町南駅南西方

3.9km

法令

規制

準工
(80,200)
準防
高度地区4種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

　鈎取・山田地区の中心商業地域で、店舗、事業所等の混在する商業地域である。仙台市内商業地域内不動産市
場の活性化を受けて不動産需要は増大しており、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

沿道関連型の低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 123,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 77,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は仙台市南西部を中心に、幹線・準幹線道路沿い路線商業地域・普通商業地域の圏域。需要者の中心は、
全国展開の小売店舗業者、及び地元の企業である。イオン、ケーズデンキ、ヨークベニマル等の大型商業施設が集積す
る路線商業地域で高い集客力があり、市内南西部の一大商業圏の中心に位置している。土地及び建物の規模・構造・用
途等により価格は大きく異なるため、需要の中心となる価格帯は形成されてはいない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域には店舗・事業所等の収益物件が多くあるが、元本価格に見合う賃料が得られていないため、収益価格はや
や低位に求められた。周辺商業地域の更地の取引においては、収益性を前提としながらも、類似不動産の取引価格の水
準を指標に価格が決定されている。　従って、取引事例比較法により求めた比準価格を中心に収益価格も関連づけ、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    107,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

商業地域の不動産市場は活性化傾向にある。
代替・競争の関係にあるあすと長町地区の熟
成も進み、長町圏域の集客力は拡大している
。

商業地の需要回復が進み、大規模ＳＣ界隈へ
の出店希望の増大や貸店舗に対する需要も堅
調に推移しており、地価は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台太白 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１４０４０ -420	仙台市太白区		更地	（　）	ほぼ整形	南東40m国道、北3.3m、二方路		近商高度地区4種 (90,300)
b	２５１４０４０ -422	仙台市太白区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m県道、西18m、東6m、三方路		１住居高度地区3種 (70,200)
c	２５１４１００ -76	仙台市太白区		建付地	（　）	不整形	西23m国道、北7m、角地		準工高度地区4種 (60,200)
d	２５１４１００ -365	仙台市太白区		建付地	（　）	長方形	北8.5m市道、中間画地		近商高度地区4種 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 152,592	100 [ 100.0]	[ 108.5] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	170,683	100 [ 145.9]	116,986	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	120,000
b	(　 ) 121,775	100 [ 100.0]	[ 110.5] 100	100 [ 85.0]	100 [ 105.0]	150,769	100 [ 122.5]	123,077		127,000
c	(　 ) 82,591	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	90,369	100 [ 80.0]	112,961		116,000
d	(　 ) 100,275	100 [ 100.0]	[ 112.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	112,709	100 [ 92.1]	122,377		126,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.56	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.56	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 123,000 円／㎡]

仙台太白 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,999,250	6,615,540	16,383,710	8,476,000	7,907,710	（　0.9526） 7,532,885	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	179,354,405 円　　　　（　 77,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台太白 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
１階建店舗	700.00	Ｓ1	700.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区4種地区計画等	80 ％	200 ％	200 ％	2,314 ㎡	55.0 m x 42.5 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階建店舗の１棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括～ 1	店舗	700.00	100.0	700.00	2,886	2,020,200	6.0	12,121,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		700.00	100.0	700.00		2,020,200		12,121,200
								0

⑨年額支払賃料	2,020,200 円　×　12ヶ月　＝　 24,242,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,242,400 円　　×　　 5.6 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,357,574 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,884,826 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,121,200 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 114,424 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,999,250 円　　　　（　 9,939 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,900 円/㎡　月額支払賃料（　 2,886 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台太白 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	650,000 円	130,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,212,120 円	24,242,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,946,420 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,547,000 円	130,000,000　×　　 70.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	130,000 円	130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	130,000 円	130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,615,540 円　（　　　　　　 2,859 円／㎡）　　（経費率　　 28.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	130,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,476,000 円（　　　　　 3,663 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,999,250 円
②総費用	6,615,540 円
③純収益　①－②	16,383,710 円
④建物等に帰属する純収益	8,476,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,907,710 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,532,885 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,255 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 179,354,405 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

仙台太白 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	仙台市太白区山田新町１９番１	3700001381990-0000
2	仙台市太白区山田新町１９番２	3700001386899-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
仙台太白 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台太白 5-3

宮城県

宮城第４

氏名

不動産鑑定士　須藤　智哉

TEL.

鑑定評価額

264,000,000 円

１㎡当たりの価格

114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	83,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市太白区山田新町１９番１外				②地積　(㎡)	2,314 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度地区4種地区計画等 (80,200)
	1.2:1	店舗兼作業場Ｓ2	大規模な店舗が建ち並ぶ郊外の路線商業地域	南東30m国道、南西側道	水道、ガス、下水	長町南 3.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 260 ｍ、西 170 ｍ、南 140 ｍ、北 220 ｍ

②標準的使用

沿道関連型の低層店舗用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 55.0 ｍ、奥行　約　　 42.0 ｍ、規模　　 2,300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

平成１９～２４年にかけて組
合の土地区画整理事業により
形成された郊外路線商業地域

街

路

３０ｍ国道

交通

施設

長町南駅南西方

3.9km

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度地区4種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

主要幹線街路沿いに形成された路線商業地域で、自動車道ＩＣや他の幹線街路にも近く、大型商業施設に隣接し
て今後も広域的な顧客誘因力が維持されるものと見込まれる。地価は暫く上昇基調で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

沿道関連型の低層店舗用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 116,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 72,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は仙台市南部を中心とする幹線街路沿いの路線商業地域及びその周辺。需要者の中心は県内外に店舗展開す
る法人等である。交通量の多い国道沿いで、付近には大型スーパーや家電量販店等が集積。鈎取・山田地区の中心とし
て広域的範囲から顧客の流入が認められ、比較的高い繁華性を有しており、需要は堅調である。なお、画地条件・建物
規模・用途等により取引価格が大きく異なる為、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

幹線街路沿いに形成された路線商業地域であり、店舗・事業所等の収益物件が立地しているが、不動産投資に見合う合
理的な賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に求められた。需要者の多くは、投資採算性を考慮しつつも他の競
合地域における取引価格水準を比較検討して意思決定を行うものと考えられる。よって、信頼性の高い取引事例に基づ
き市場の実態をより反映している比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高に伴う消費動向の変化への懸念はある
が中心市街地やロードサイドでの業務用地需
要は依然堅調。鉄道駅周辺ではマンション用
地需要も根強い。

太白区内の主な郊外型路線商業地域の一角で
、大型商業施設を中心に広域的な集客力を有
しており、出店需要は堅調。地価は上昇傾向
で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台太白 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１４０４０ -420	仙台市太白区		更地	（　）	ほぼ整形	南東40m国道、北3.3m、二方路		近商高度地区4種 (90,300)
b	２５１４１００ -365	仙台市太白区		建付地	（　）	長方形	北8.5m市道、中間画地		近商高度地区4種 (90,300)
c	２５１４０４０ -396	仙台市太白区		更地	（　）	ほぼ整形	東12m県道、中間画地		工業 (60,200)
d	２５１４１００ -49	仙台市太白区		建付地	（　）	長方形	西11m県道、南4m、二方路		２住居高度地区3種 (60,200)
e	２５１４０４０ -421	名取市		更地	（　）	不整形	東26m国道、南15m、西4m、三方路		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 152,592	100 [ 100.0]	[ 108.5] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	170,683	100 [ 154.7]	110,332	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	114,000
b	(　 ) 100,275	100 [ 100.0]	[ 112.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	112,709	100 [ 96.7]	116,555		120,000
c	(　 ) 103,330	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	109,530	100 [ 97.4]	112,454		116,000
d	(　 ) 157,700	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	158,006	100 [ 136.9]	115,417		119,000
e	(　 ) 70,627	100 [ 100.0]	[ 113.6] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	80,393	100 [ 73.5]	109,378		113,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +39.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 116,000 円／㎡]

仙台太白 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が把握できなかったため適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,779,955	5,723,960	16,055,995	8,671,600	7,384,395	（　0.9526） 7,034,375	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	167,485,119 円　　　　（　 72,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台太白 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	700.00	Ｓ1	700.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区4種地区計画等	80 ％	200 ％	200 ％	2,314 ㎡	55.0 m x 42.5 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建の沿道サービス型店舗（１棟貸し）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括賃貸を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	700.00	100.0	700.00	2,733	1,913,100	6.0	11,478,600
							0.0	0
～

～

～

～

計		700.00	100.0	700.00		1,913,100		11,478,600
								0

⑨年額支払賃料	1,913,100 円　×　12ヶ月　＝　 22,957,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,957,200 円　　×　　 5.6 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,285,603 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,671,597 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,478,600 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 108,358 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,779,955 円　　　　（　 9,412 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,747 円/㎡　月額支払賃料（　 2,733 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台太白 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	665,000 円	133,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,147,860 円	22,957,200　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,062,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,582,700 円	133,000,000　×　　 70.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	133,000 円	133,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	133,000 円	133,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,723,960 円　（　　　　　　 2,474 円／㎡）　　（経費率　　 26.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	133,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,671,600 円（　　　　　 3,747 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,779,955 円
②総費用	5,723,960 円
③純収益　①－②	16,055,995 円
④建物等に帰属する純収益	8,671,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,384,395 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,034,375 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,040 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 167,485,119 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

仙台太白 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	仙台市太白区山田新町１９番１	3700001381990-0000
2	仙台市太白区山田新町１９番２	3700001386899-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考