別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台太白 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台太白 5-1 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　加藤　義和   TEL.
鑑定評価額 242,000,000 円  １㎡当たりの価格 325,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 240,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市太白区長町１丁目１５０番５
｢長町１－３－３２｣		 ②地積
　(㎡)		 745  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車付置義務


(90,400)

1:4.5		 店舗

ＲＣ2		 各種店舗や中高層マ
ンションが建ち並ぶ
商業地域		 北西22m市道、背面道 水道、ガス、下水 長町一丁目

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    65 ｍ、西   110 ｍ、南   140 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       720 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地下鉄駅に近接する長町中心
部の既成商業地域		 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 長町一丁目駅南西方

60m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来の近隣商業地域で特段の地域要因の変動は見られず、概ね現状維持と予測する。あすと長町地区の土地需要
が牽引して高値取引が見られる状況にあり、当分の間、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
間口・奥行の関係　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    330,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    193,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に仙台市南部でＪＲ及び地下鉄沿線を中心とした商業地域。需要者は、県内外の法人、不動産会社、
マンション業者が中心となる。長町中心部で地下鉄駅に近接して利便性が高く、マンション用途を含めて多様な需要が
見込まれるとともに、物件の供給が少ないため希少性が高く、取引価格は上昇傾向にある。取得目的により求める画地
条件が異なるため、需要の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は代替競争関係にある地域の取引事例に基づき試算したもので、市場の需給状況を的確に反映している。一方
、収益価格は建築費の高止まり等により低位に試算された。地価上昇が進む当該地域においては、市場参加者は取引価
格の水準を勘案して意思決定を行うため、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    297,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　太白（県） 5-1             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    308,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 業績好調な企業による用地取得需要は堅調で
、投資物件に対する需要も引き続き底堅く推
移している。


商業地域としての発展性にはやや乏しいが、
地下鉄駅に近接して利便性が高く、多用途の
需要が見込まれるエリアである。


個別的要因の変動は特に認められない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.4 ％ +5.5 ％
３　試算価格算定内訳 仙台太白 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１４１
００
-356		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西22m市道、
北東13m、
南東7m、
三方路
商業

(90,400)
b ２５１４０
４０
-87		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西9.3m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c ２５１４０
２０
-318		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30m市道、
西6m、角地
２住居
高度地区3種
(70,200)
d ２５１４０
４０
-89		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西12m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
e ２５１４０
３０
-7		 仙台市太白区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南40m市道、
西6m、北6m、
三方路
２住居
高度地区3種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
333,358  		 100
[ 100.0]		 [ 113.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
345,177 		 100
[ 100.0]
345,177 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  98.0]
　　　　 100
338,000 
b (　           ) 
257,134  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
258,916 		 100
[  77.2]
335,383 
329,000 
c (　           ) 
257,382  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
264,952 		 100
[  80.4]
329,542 
323,000 
d (　           ) 
231,464  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
230,556 		 100
[  70.0]
329,366 
323,000 
e (　           ) 
221,961  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
227,133 		 100
[  68.9]
329,656 
323,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    330,000 円／㎡]  



仙台太白 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

64,727,230 
16,699,632 
48,027,598 
42,021,000 
6,006,598 		 （　0.9556）
5,739,905 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    143,497,625 円　　　　（　    193,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台太白 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅 520.00 ＲＣ5 2,600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
 90 ％   400 ％   400 ％   745 ㎡     13.0 m x   58.0 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階が店舗・事務所（フロア貸し）、３階以上が共同住宅（少人数世帯タイプ、約４３㎡） ⑦有効率　  82.2 ％
の理由		 各階の床面積に相応した標準的レンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗・事務所
520.00 
85.0 
442.00 
3,368 
1,488,656 		 6.0  8,931,936 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗・事務所
520.00 
80.0 
416.00 
2,825 
1,175,200 		 6.0  7,051,200 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
520.00 
82.0 
426.40 
2,200 
938,080 		 1.0  938,080 
1.0  938,080 

 4～ 4		 住宅
520.00 
82.0 
426.40 
2,220 
946,608 		 1.0  946,608 
1.0  946,608 

 5～ 5		 住宅
520.00 
82.0 
426.40 
2,244 
956,842 		 1.0  956,842 
1.0  956,842 

計
2,600.00 
82.2 
2,137.20 

5,505,386 		 18,824,666 
2,841,530 
⑨年額支払賃料      5,505,386 円　×　12ヶ月　＝　      66,064,632 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,137.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,512,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        66,064,632 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　       1,512,000 円　　×　　   5.5 ％　＝　　     3,716,715 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 63,859,917 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,824,666 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         177,893 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,841,530 円　×　　  94.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　         688,229 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    126,000 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         1,191 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      64,727,230 円　　　　（　        86,882 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,249 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,200 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台太白 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,002,000 円  　　　　    667,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 3,378,832 円  　　　       67,576,632　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      847,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,803,400 円  　　　　    667,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,000,500 円  　　　　    667,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       667,000 円  　　　　    667,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,699,632 円　（　　　　　　        22,416 円／㎡）　　（経費率　　  25.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 667,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 249,000 円／㎡　×　   2,600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 42,021,000 円  
（　　　　　        56,404 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 64,727,230 円      
②総費用 16,699,632 円      
③純収益　①－② 48,027,598 円      
④建物等に帰属する純収益 42,021,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,006,598 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,739,905 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,705 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    143,497,625 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     193,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台太白 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市太白区長町一丁目１５０番５
 3700000437496-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台太白 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台太白 5-1 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　猿渡　俊   TEL.
鑑定評価額 242,000,000 円  １㎡当たりの価格 325,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 240,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市太白区長町１丁目１５０番５
｢長町１－３－３２｣		 ②地積
　(㎡)		 745  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:4.5		 店舗

ＲＣ2		 各種店舗や中高層マ
ンションが建ち並ぶ
商業地域		 北西22m市道、背面道 水道、ガス、下水 長町一丁目

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    65 ｍ、西   110 ｍ、南   140 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       720 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市立病院への最寄駅となる地
下鉄長町一丁目駅を中心にマ
ンション、店舗等が連坦。		 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 長町一丁目駅南西方

60m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 物価高騰等の懸念材料はあるものの業績好調企業等の不動産取得意欲は高く、地下鉄駅至近の希少な立地や高い
繁華性を背景に、今後も地価は上昇傾向にて推移すると予想される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
間口・奥行の関係　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    325,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    210,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は仙台市内の地下鉄各駅徒歩圏の商業地域一円。需要者の中心は不動産投資・開発素地取得を目論む不動産
会社や業績好調な事業会社等が中心となる。複合不動産なら全国地方都市への投資を目論む投資法人等の取得も考えら
れる。物価高騰等の懸念材料はあるが地下鉄駅至近の立地で希少性が高く近年は商業背後地の人口も増大し土地需要は
堅調である。需要の中心となる価格帯は幅があるが７５０㎡程度の土地で２億４千万円程度が中心と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は、価格に対する賃料変化の遅行性や建築単価の上昇を原因として低位の水準となり取引の実態とは乖離した
ものとなった。本件においては、主たる需要者である不動産会社等が不動産取引市場の実態を重視して取引の意思決定
を行う点を踏まえ、比準価格がより説得力のあるものと判断し、市場参加者の意思決定への影響が限定的な収益価格は
参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    297,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　太白（県） 5-1             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    308,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 駅近や成熟したロードサイド等では強い需要
が認められ、商況が低調な地域でも住宅地需
要が下支えする場合は堅調。郊外は軟調の地
点がある。

駅近の立地で希少性も認められる商業地域に
所在し、商業背後地の人口も増加し商況は好
調と考えられ、地価水準は上昇基調にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.4 ％ +5.5 ％
３　試算価格算定内訳 仙台太白 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１４１
００
-356		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西22m市道、
北東13m、
南東7m、
三方路
商業

(90,400)
b ２５１３０
７０
-1013		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西21m市道、
北東5m、
二方路
近商
特別用途地区
(90,300)
c ２５１３０
１０
-101		 仙台市若林区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北22m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d ２５１４０
４０
-64		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 台形 東27m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e ２５１３０
１０
-1047		 仙台市泉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東9m市道、
西6m、二方路
近商
地区計画等
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
333,358  		 100
[ 100.0]		 [ 113.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
345,177 		 100
[ 100.0]
345,177 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  98.0]
　　　　 100
338,000 
b (　           ) 
227,096  		 100
[ 100.0]		 [ 115.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
257,375 		 100
[  80.4]
320,118 
314,000 
c (　           ) 
271,423  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
330,497 		 100
[ 103.0]
320,871 
314,000 
d (　           ) 
400,613  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
417,038 		 100
[ 124.7]
334,433 
328,000 
e (　           ) 
325,811  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
328,293 		 100
[  97.5]
336,711 
330,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    325,000 円／㎡]  



仙台太白 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、適切な造成事例が把握できなかったため、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

63,650,920 
15,784,848 
47,866,072 
41,328,000 
6,538,072 		 （　0.9556）
6,247,782 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    156,194,550 円　　　　（　    210,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台太白 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅 520.00 ＲＣ5 2,600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   745 ㎡     13.0 m x   58.0 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階店舗・事務所（フロア貸し）、３階以上共同住宅（２ＤＫ、平均賃貸面積４３㎡） ⑦有効率　  82.2 ％
の理由		 中層の店舗事務所兼共同住宅としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗・事務所
520.00 
85.0 
442.00 
3,328 
1,470,976 		 6.0  8,825,856 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗・事務所
520.00 
80.0 
416.00 
2,662 
1,107,392 		 6.0  6,644,352 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
520.00 
82.0 
426.40 
2,175 
927,420 		 1.0  927,420 
1.0  927,420 

 4～ 4		 住宅
520.00 
82.0 
426.40 
2,219 
946,182 		 1.0  946,182 
1.0  946,182 

 5～ 5		 住宅
520.00 
82.0 
426.40 
2,263 
964,943 		 1.0  964,943 
1.0  964,943 

計
2,600.00 
82.2 
2,137.20 

5,416,913 		 18,308,753 
2,838,545 
⑨年額支払賃料      5,416,913 円　×　12ヶ月　＝　      65,002,956 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,137.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,512,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        65,002,956 円　　×　　   5.6 ％                          
＋　　　       1,512,000 円　　×　　   5.6 ％　＝　　     3,724,838 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 62,790,118 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,308,753 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         172,835 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,838,545 円　×　　  94.4 ％　　×　　　 0.2563　＝　         686,778 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    126,000 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         1,189 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      63,650,920 円　　　　（　        85,437 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,223 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,175 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台太白 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,280,000 円  　　　　    656,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,325,748 円  　　　       66,514,956　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      847,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,691,200 円  　　　　    656,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       984,000 円  　　　　    656,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       656,000 円  　　　　    656,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,784,848 円　（　　　　　　        21,188 円／㎡）　　（経費率　　  24.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 656,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　   2,600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 41,328,000 円  
（　　　　　        55,474 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 63,650,920 円      
②総費用 15,784,848 円      
③純収益　①－② 47,866,072 円      
④建物等に帰属する純収益 41,328,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,538,072 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,247,782 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,386 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    156,194,550 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     210,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台太白 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市太白区長町一丁目１５０番５
 3700000437496-0000
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備考