別記様式第二 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出 仙台太白 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 3-1 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　小松　正典   TEL.

鑑定評価額 63,500,000 円  １㎡当たりの価格 28,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 仙台市太白区袋原１丁目２１７番１ ②地積(㎡) 2,243  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1.5 畑 畑が見られる郊外の平坦な宅地化している地域 北東2m道路 南仙台 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   50 ｍ、西  150 ｍ、南  150 ｍ、北  100 ｍ ②標準的使用 畑 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   20.0 ｍ、奥行　約　　  100.0 ｍ、規模　　      2,000 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 戸建住宅、農家住宅が建ち並 ぶ中に農地も介在。小規模開 発も多くみられる。 道 路 北東２ｍ道路 交通 施設 南仙台駅東方 2.6km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の 　将来予測 地域内では農地、農家住宅も見られるが、小規模開発等による戸建住宅が建ち並んでおり、住宅地化が年々進行 している。今後も宅地化が更に進行していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 宅地に転換、造成後、低層戸建住宅地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     28,200 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     28,400 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は仙台市及びその周辺市町の住宅地に近接する宅地見込地地域の圏域である。需要者は宅地分譲を企図する 地元の開発業者及び全国展開するパワービルダー等が中心である。堅調な住宅需要を背景に、開発素地である宅地見込 地の需要が高い状態が続いている。転換後・造成後の建売住宅の販売価格は３，０００万円前後が中心である。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 以上２つの試算価格を得た。比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格であり、宅地見込地の取引事例を収集し 適切な修補正、比較考量を行った。控除法による価格は、開発業者による事業採算性の観点からアプローチした価格で あり、試算過程における想定要素は多いものの、主たる需要者の行動原理を反映した価格である。以上より、本件では 両試算価格の規範性及び信頼性は同程度と判断し、両試算価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     27,200 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +4.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の高騰等の影響により、取引件数等がやや鈍 化の兆候が見られるが、太白区内の住宅需要は堅調 で全般的に地価上昇が継続している。　 比較的割安感のある近隣地域及びその周辺では小規 模開発や建売分譲等が散見される。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他