鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
仙台太白 -52　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台太白 -52

宮城県

宮城第４

氏名

不動産鑑定士　小関　富雄

TEL.

鑑定評価額

30,400,000 円

１㎡当たりの価格

165,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市太白区富沢西５丁目１６番１２				②地積　(㎡)	184 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）高度地区2種地区計画等
	1:1.2	住宅ＬＳ2	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	北6m市道	水道、ガス、下水	富沢 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 80 ｍ、南 100 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

土地区画整理事業により形成
された新興住宅地域

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

富沢駅南西方

2.0km

法令

規制

２中専
(60,200)
高度地区2種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

　土地区画整理事業によって整備された住宅地域として熟成途上の新興住宅地域である。区画が整然として住環
境に優位性があるため人気が高まっており、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 174,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 93,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は太白区内のＪＲや地下鉄駅に近い利便性の優る住宅地域一円である。需要者の中心は自己使用目的で住
宅を購入しようとする標準的な収入層の個人である。対象標準地が存する富沢西地区は、仙台南部道路と国道２８６号
の間に土地区画整理事業により造成された新興の住環境の優る住宅地域である。需要は旺盛で土地価格は上昇傾向にあ
る。需要の中心となる価格帯は１８０㎡程度の更地で３０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　市場参加者は、類似不動産の取引価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強く、多数の類似性の高い
取引事例から求めた比準価格は市場価値を的確に表示しているので規範性は高い。一方、収益価格は投資採算性を示し
た価格であるが土地価格に見合う賃料水準とはなっていないので低く求められた。従って、代表標準地からの検討を踏
まえ比準価格を重視し収益価格に配慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台太白 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 222,000 円／㎡

[104.1]
100

100
[101.0]

100
[138.6]

[100.0]
100

165,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    155,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

量的金融緩和の影響下で、不動産の需給動向
は活発化している。

新興住宅団地なので、熟成度の向上とともに
地価は上昇傾向で変動している。

個別的要因に変動は認められない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台太白 -52　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１４０３０ -11	仙台市太白区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		２中専高度地区2種地区計画等 (60,200)
b	２５１４０３０ -12	仙台市太白区		更地	（　）	ほぼ整形	南東6m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (60,200)
c	２５１４０３０ -50	仙台市太白区		建付地	（　）	ほぼ正方形	西8.5m市道、北6m、角地		１住居高度地区3種地区計画等 (70,200)
d	２５１４０３０ -310	仙台市太白区		更地	（　）	ほぼ台形	南6m市道、中間画地		２中専高度地区2種地区計画等 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 165,183	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	169,762	100 [ 100.0]	169,762	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	170,000
b	(　 ) 168,136	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	179,065	100 [ 101.0]	177,292		177,000
c	(　 ) 166,831	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	168,127	100 [ 96.9]	173,506		174,000
d	(　 ) 171,121	100 [ 110.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	165,789	100 [ 96.0]	172,697		173,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
d	買進み	％／月 +0.54	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 174,000 円／㎡]

仙台太白 -52　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で適切な造成事例が把握できなかったため、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,757,514	758,930	2,998,584	2,288,730	709,854	（　0.9722） 690,120	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	17,253,000 円　　　　（　 93,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台太白 -52　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	Ｗ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専高度地区2種地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	184 ㎡	12.3 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（１ＬＤＫタイプ、専有面積４０㎡）を想定。各階２戸。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.00	100.0	80.00	1,858	148,640	2.0	297,280
							1.0	148,640
2～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,877	150,160	2.0	300,320
							1.0	150,160
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		298,800		597,600
								298,800

⑨年額支払賃料	298,800 円　×　12ヶ月　＝　 3,585,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,500 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 312,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,585,600 円　　×　　 5.6 ％＋　　　 312,000 円　　×　　 5.6 ％　＝　　 218,266 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,679,334 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	597,600 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,641 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 298,800 円　×　　 94.4 ％　　×　　　 0.2563　＝　 72,294 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	26,000 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 245 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,757,514 円　　　　（　 20,421 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,920 円/㎡　月額支払賃料（　 1,877 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台太白 -52　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	160,500 円	32,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	194,880 円	3,897,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 66,550 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 272,800 円	32,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,100 円	32,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,100 円	32,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 758,930 円　（　　　　　　 4,125 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,100,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0713	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 45 ％　＋　0.0792 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,288,730 円（　　　　　 12,439 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,757,514 円
②総費用	758,930 円
③純収益　①－②	2,998,584 円
④建物等に帰属する純収益	2,288,730 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	709,854 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	690,120 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,751 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,253,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

仙台太白 -52　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	仙台市太白区富沢西五丁目１６番１２	3700001524789-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
仙台太白 -52　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台太白 -52

宮城県

宮城第４

氏名

不動産鑑定士　加藤　義和

TEL.

鑑定評価額

30,700,000 円

１㎡当たりの価格

167,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市太白区富沢西５丁目１６番１２				②地積　(㎡)	184 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）高度地区2種地区計画等
	1:1.2	住宅ＬＳ2	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	北6m市道	水道、ガス、下水	富沢 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 80 ｍ、南 100 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

土地区画整理事業により形成
された新興住宅地域

街

路

基準方位北、　６ｍ
市道

交通

施設

富沢駅南西方

2.0km

法令

規制

２中専
(60,200)
高度地区2種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

土地区画整理事業によって整備された新興住宅地域で発展過程にある。区画が整然として住環境に優位性がある
ため人気が高く、当分の間、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 167,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 90,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に太白区における名取川以北の平坦部の住宅地域。需要者は、当該地域に地縁的選好性を有する個人
が中心となる。商業施設が近辺に集積しつつあって生活利便性は良好であり、住環境も優位性があることから人気が高
まっている。土地は１８０㎡で３，０００万円程度、新築戸建住宅は４，０００万円台半ばから後半程度が見込まれる
。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は代替競争関係にある地域の取引事例に基づき試算したもので、市場の需給状況を的確に反映している。一方
、収益価格は土地建物の投資額に見合った賃料水準が形成されていないため、低位に求められた。自用の戸建住宅が多
数を占める地域であるため収益価格は参考に留め、市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏
まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台太白 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 222,000 円／㎡

[104.1]
100

100
[101.0]

100
[136.7]

[100.0]
100

167,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

総額抑制のための画地細分化が目立つ中で、
地価上昇、建築費の高騰、金利上昇等の影響
により、物件の選別化傾向が強まりつつある
。

土地区画整理事業によって新たな街並みが形
成された地域であり、戸建住宅等の建築が進
み、周辺では商業施設も充実して発展傾向が
続いている。

個別的要因の変動は特に認められない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台太白 -52　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１４０３０ -11	仙台市太白区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		２中専高度地区2種地区計画等 (60,200)
b	２５１４０３０ -50	仙台市太白区		建付地	（　）	ほぼ正方形	西8.5m市道、北6m、角地		１住居高度地区3種地区計画等 (70,200)
c	２５１４１００ -340	仙台市太白区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東9m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (60,200)
d	２５１４０３０ -8	仙台市太白区		更地	（　）	ほぼ整形	北西4m私道、中間画地		２中専高度地区2種 (60,160)
e	２５１４０９０ -13	仙台市太白区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南4m私道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 165,183	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	170,907	100 [ 100.0]	170,907	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	171,000
b	(　 ) 166,831	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	169,261	100 [ 102.0]	165,942		166,000
c	(　 ) 192,410	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	198,824	100 [ 120.8]	164,589		165,000
d	(　 ) 186,224	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	201,318	100 [ 120.8]	166,654		167,000
e	(　 ) 138,341	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	141,867	100 [ 86.3]	164,388		164,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.64	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.64	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.64	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.64	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +26.0
d	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.66	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.66	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 167,000 円／㎡]

仙台太白 -52　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			土地区画整理事業地内で素地価格の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,650,659	777,614	2,873,045	2,188,910	684,135	（　0.9722） 665,116	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	16,627,900 円　　　　（　 90,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台太白 -52　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	Ｗ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専高度地区2種地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	184 ㎡	12.3 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

少人数世帯タイプ、各階２戸、４０㎡を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.00	100.0	80.00	1,803	144,240	1.0	144,240
							1.0	144,240
2～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,840	147,200	1.0	147,200
							1.0	147,200
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		291,440		291,440
								291,440

⑨年額支払賃料	291,440 円　×　12ヶ月　＝　 3,497,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,497,280 円　　×　　 5.5 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 5.5 ％　＝　　 208,190 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,577,090 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	291,440 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,754 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 291,440 円　×　　 94.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　 70,588 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	24,000 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 227 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,650,659 円　　　　（　 19,841 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,881 円/㎡　月額支払賃料（　 1,840 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台太白 -52　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	153,500 円	30,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	189,264 円	3,785,280　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 66,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 260,900 円	30,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	61,400 円	30,700,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,050 円	30,700,000　×　　　　 0.15 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 777,614 円　（　　　　　　 4,226 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,700,000 円	設計監理料率　 186,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0713	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 45 ％　＋　0.0792 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,188,910 円（　　　　　 11,896 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,650,659 円
②総費用	777,614 円
③純収益　①－②	2,873,045 円
④建物等に帰属する純収益	2,188,910 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	684,135 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	665,116 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,615 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,627,900 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 90,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

仙台太白 -52　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	仙台市太白区富沢西五丁目１６番１２	3700001524789-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考