令和7年1月15日　提出 仙台太白 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 -34 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　猿渡　俊   TEL.

鑑定評価額 29,700,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区松が丘１番８５６ ｢松が丘１９－５｣ ②地積 　(㎡) 252   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1.2 住宅 ＬＳ2 アパート等も見られ る戸建住宅の多い住 宅地域 北6.3m市道 水道、ガス、下水 八木山動物公園 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    70 ｍ、南   180 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和３５年から４２年にかけ て民間開発業者によって造成 分譲された丘陵性の住宅地域 街 路 基準方位北、　６． ３ｍ市道 交通 施設 八木山動物公園駅東方 900m 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地にある古くからの住宅団地だが、最寄駅徒歩圏で交通利便性はまずまずであり、起伏も比較的緩やかなた め人気は根強く、周辺で宅地開発も活発であり、当面の間、地価は上昇基調で推移すると予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は仙台市南西部の八木山丘陵地帯の住宅地域一円である。需要者の中心は自己使用目的で住宅を購入しよう とする比較的収入の高い個人と考えられる。対象標準地が立地する松が丘地区は古くからの住宅団地ではあるものの、 傾斜は周辺地域に比べると比較的緩やかであり、街区も整然とし居住環境は良好で、人気は高く多くの取引が見られる 。需要の中心となる価格帯は２５０㎡程度の更地で３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 第一種低層住居専用地域内において低層一般住宅を主体とする住宅地域に所在しており、賃貸アパート等の収益物件は 少なく、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法の適用を断念した。本件においては、対象標準地が住宅地域に所在し 、需要者の大半が自己居住目的で不動産市場の動向を重視して意思決定する点を踏まえ、多数の取引事例を収集・分析 することにより試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台太白 -14               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [106.6] 100 100 [100.0] 100 [114.4] [100.0] 100 114,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    109,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 太白区内の鉄道駅徒歩圏等は強い土地需要が 認められるが、駅距離や居住環境が劣る地域 では一部需要の減退が見られ、価格動向に格 差が見られる。 区画整然とした街区の住宅地域で起伏は比較 的小さく居住環境は良好で最寄駅も徒歩圏で ある。周辺での宅地開発等の影響もあり地価 上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.3 ％  ％