別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台太白 -32　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台太白 -32 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　小関　富雄   TEL.
鑑定評価額 166,000,000 円  １㎡当たりの価格 210,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市太白区南大野田１０番９外
 ②地積
　(㎡)		 792  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
高度地区2種


(70,200)

2:1		 共同住宅

ＲＣ6		 中層マンション、ア
パート等が混在する
住宅地域		 西9m市道、南側道 水道、ガス、下水 富沢

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    23 ｍ、西    75 ｍ、南   110 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 平成元年頃に土地区画整理事
業により開発された住宅地域		 街

路		 基準方位北、　　９
ｍ市道		 交通

施設		 富沢駅南東方

600m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 　区画整然とした住宅地域に存し、賃貸マンションへの投資環境はやや不透明感があるものの、周辺住宅地の上
昇傾向の影響から、地価は当面の間、上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    226,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    138,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は仙台市太白区で、地下鉄駅の徒歩圏を中心にしたマンション適地の住宅地域一円である。需要者の中心
は投資目的で賃貸マンションを購入しようとする投資家または不動産会社と考えられる。低金利の影響を受け需要は比
較的旺盛で賃料も上昇の兆しが認められることから、投資環境は良好である。土地は画地規模により様々で、需要の中
心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　市場参加者である投資家または不動産会社は、収益性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強く、投資採算性を示
した収益価格の規範性は高い。一方で、実際の取引市場は需要が旺盛であることから周辺の取引価格の影響を強く受け
るため、多数の取引事例から求めた比準価格の規範性も高い。　従って、取引市場の実態を反映した比準価格を重視し
、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    202,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地域の不動産への需給動向は旺盛であり、賃
貸マンションへの投資環境は量的金融緩和の
影響で、好調である。


地域要因に変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台太白 -32　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１４０
２０
-59		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東6m市道、
北6m、南6m、
三方路
２中専
高度地区2種
地区計画等
(70,200)
b ２５１４０
３０
-49		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東6m市道、
北6m、準角地
２中専
高度地区2種
(70,200)
c ２５１４０
９０
-52		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南6m市道、
西6m、角地
２中専
高度地区2種
地区計画等
(70,200)
d ２５１４０
９０
-67		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.2m市道、
北4.2m、角地
２住居
高度地区3種
(60,200)
e ２５１４０
９０
-91		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東4m市道、
北4m、角地
２住居
高度地区3種
(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
262,452  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
259,904 		 100
[ 112.7]
230,616 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
238,000 
b (　           ) 
303,485  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
302,012 		 100
[ 128.6]
234,846 
242,000 
c (　           ) 
238,066  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
233,309 		 100
[ 107.8]
216,428 
223,000 
d (　           ) 
212,982  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
209,880 		 100
[  97.0]
216,371 
223,000 
e (　           ) 
187,606  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
182,194 		 100
[  92.2]
197,607 
204,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    226,000 円／㎡]  



仙台太白 -32　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、適切な再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

33,355,860 
8,100,824 
25,255,036 
20,695,700 
4,559,336 		 （　0.9556）
4,356,901 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    108,922,525 円　　　　（　    138,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台太白 -32　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 285.00 ＲＣ6 1,574.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   792 ㎡     36.0 m x   21.0 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（１ＬＤＫタイプ・平均専有面積３８㎡程度）を想定 ⑦有効率　  85.6 ％
の理由		 同種の賃貸マンションと比較して標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
285.00 
80.0 
228.00 
2,031 
463,068 		 2.0  926,136 
1.0  463,068 

 2～ 5		 住宅
262.00 
87.0 
227.94 
2,053 
467,961 		 2.0  935,922 
1.0  467,961 

 6～ 6		 住宅
241.00 
86.0 
207.26 
2,093 
433,795 		 2.0  867,590 
1.0  433,795 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,574.00 
85.6 
1,347.02 

2,768,707 		 5,537,414 
2,768,707 
⑨年額支払賃料      2,768,707 円　×　12ヶ月　＝　      33,224,484 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,347.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　  16 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,344,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,224,484 円　　×　　   5.6 ％                          
＋　　　       1,344,000 円　　×　　   5.6 ％　＝　　     1,935,835 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,632,649 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,537,414 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          52,273 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,768,707 円　×　　  94.4 ％　　×　　　 0.2563　＝　         669,881 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    112,000 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         1,057 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      33,355,860 円　　　　（　        42,116 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,053 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台太白 -32　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,745,000 円  　　　　    349,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,728,424 円  　　　       34,568,484　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      369,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,559,800 円  　　　　    349,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       349,000 円  　　　　    349,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       349,000 円  　　　　    349,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,100,824 円　（　　　　　　        10,228 円／㎡）　　（経費率　　  24.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 349,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　   1,574.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0593     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 45 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,695,700 円  
（　　　　　        26,131 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 33,355,860 円      
②総費用 8,100,824 円      
③純収益　①－② 25,255,036 円      
④建物等に帰属する純収益 20,695,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,559,336 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,356,901 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,501 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    108,922,525 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     138,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台太白 -32　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市太白区南大野田１０番９
 3700000506081-0000
2 　仙台市太白区南大野田１０番１０
 3700000506082-0000
3 　仙台市太白区南大野田１０番１１
 3700000506083-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台太白 -32　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台太白 -32 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　真理   TEL.
鑑定評価額 165,000,000 円  １㎡当たりの価格 208,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市太白区南大野田１０番９外
 ②地積
　(㎡)		 792  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
高度地区2種


(70,200)

2:1		 共同住宅

ＲＣ6		 中層マンション、ア
パート等が混在する
住宅地域		 西9m市道、南側道 水道、ガス、下水 富沢

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    23 ｍ、西    75 ｍ、南   110 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 平成元年頃に土地区画整理事
業で開発された中低層の共同
住宅を中心とする住宅地域		 街

路		 基準方位北、　　９
ｍ市道		 交通

施設		 富沢駅南東方

600m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は地下鉄駅に近く、利便性及び居住環境に優れた住宅地域であることから、今後も安定的な賃貸需要が
見込まれる。地価は今後も上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    208,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    134,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は太白区のＪＲ・地下鉄沿線の住宅地域。需要者の中心は収益物件の取得を目的とした個人投資家又は不動
産業者。地下鉄駅に近接する街区の整然とした住宅地域で、周辺には商業施設が充実しており、生活環境、利便性が優
れている。賃貸需要は安定しており、投資家等による需要は堅調である。取引価格は敷地規模、建物築年によりまちま
ちであり、需要の中心価格帯の把握は困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件の主な需要者である投資家や不動産業者等は収益性や投資採算性を重視する傾向があり、収益価格は収益性等を反
映した価格であるが、試算の過程で一部想定要素を含んでいる。一方比準価格は、収益性や投資採算性を踏まえつつ取
引された規模の大きめの取引事例を中心として求められた価格であり、市場性、収益性等を反映した価格である。本件
においてはより規範性の高い比準価格を採用し、収益価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    202,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 太白区内の住宅地需要は高い状態が続いてい
るが、物価や建築費の上昇が著しいことから
、やや落ち着きを見せ始めている。


地下鉄駅に近接する街区の整然とした住宅地
域で需要は高いが、地価水準が高いことから
、地価の上昇幅はやや小さくなりつつある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台太白 -32　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１４０
９０
-67		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.2m市道、
北4.2m、角地
２住居
高度地区3種
(60,200)
b ２５１４０
３０
-325		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南12m市道、
東6m、角地
２中専
地区計画等
高度地区
(70,200)
c ２５１４１
００
-340		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東9m市道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(60,200)
d ２５１４０
３０
-12		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東6m市道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(60,200)
e ２５１４０
３０
-10		 仙台市太白区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12m市道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
212,982  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
210,294 		 100
[  94.1]
223,479 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
230,000 
b (　           ) 
204,825  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
205,620 		 100
[ 101.9]
201,786 
208,000 
c (　           ) 
192,410  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
194,485 		 100
[  96.0]
202,589 
209,000 
d (　           ) 
168,136  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
181,082 		 100
[  89.4]
202,553 
209,000 
e (　           ) 
193,373  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[  92.0]		 100
[ 100.0]
217,334 		 100
[ 108.1]
201,049 
207,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    208,000 円／㎡]  



仙台太白 -32　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,582,855 
7,948,655 
24,634,200 
20,192,800 
4,441,400 		 （　0.9568）
4,249,532 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    106,238,300 円　　　　（　    134,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台太白 -32　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 285.00 ＲＣ6 1,574.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   792 ㎡     36.0 m x   21.0 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（１ＬＤＫタイプ、平均専有面積４５㎡、計３０戸）を想定。 ⑦有効率　  85.6 ％
の理由		 同種の中層賃貸マンションとしては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
285.00 
80.0 
228.00 
1,955 
445,740 		 1.0  445,740 
1.0  445,740 

 2～ 3		 住宅
262.00 
87.0 
227.94 
1,995 
454,740 		 1.0  454,740 
1.0  454,740 

 4～ 5		 住宅
262.00 
87.0 
227.94 
2,015 
459,299 		 1.0  459,299 
1.0  459,299 

 6～ 6		 住宅
241.00 
86.0 
207.26 
2,035 
421,774 		 0.0  0 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,574.00 
85.6 
1,347.02 

2,695,592 		 2,273,818 
2,273,818 
⑨年額支払賃料      2,695,592 円　×　12ヶ月　＝　      32,347,104 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,347.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　  16 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,344,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        32,347,104 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,344,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,684,555 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,006,549 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,273,818 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,601 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,273,818 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         553,641 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    112,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         1,064 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,582,855 円　　　　（　        41,140 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,060 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,015 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台太白 -32　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,720,000 円  　　　　    344,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,684,555 円  　　　       33,691,104　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      347,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,508,800 円  　　　　    344,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       344,000 円  　　　　    344,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       344,000 円  　　　　    344,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,948,655 円　（　　　　　　        10,036 円／㎡）　　（経費率　　  24.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9568    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 344,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 212,000 円／㎡　×　   1,574.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0587     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 45 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,192,800 円  
（　　　　　        25,496 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,582,855 円      
②総費用 7,948,655 円      
③純収益　①－② 24,634,200 円      
④建物等に帰属する純収益 20,192,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,441,400 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,249,532 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,366 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    106,238,300 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     134,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台太白 -32　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市太白区南大野田１０番９
 3700000506081-0000
2 　仙台市太白区南大野田１０番１０
 3700000506082-0000
3 　仙台市太白区南大野田１０番１１
 3700000506083-0000
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備考