令和7年1月15日　提出 仙台太白 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 -31 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　猿渡　俊   TEL.

鑑定評価額 654,000,000 円  １㎡当たりの価格 268,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 195,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区鹿野３丁目２１４番１ ｢鹿野３－１４－１０｣ ②地積 　(㎡) 2,441   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 1.5:1 共同住宅 ＲＣ7 戸建住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南9m市道、背面道 水道、ガス、下水 長町南 620m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   320 ｍ、西   190 ｍ、南   110 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  42.0 ｍ、規模　　     2,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地下鉄駅や商業施設に近接す る区画整然とした住宅地域 街 路 基準方位北、９ｍ市 道 交通 施設 長町南駅西方 620m 法令 規制 ２住居 (60,200) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 小中学校、商業施設、地下鉄駅等に近い区画整然とした住宅地域で、住環境・生活利便性ともに良好で人気が高 く、開発素地の取得競争は激しいため、今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    278,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              257,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は仙台市内の地下鉄駅、ＪＲ駅の徒歩圏にあるマンション適地一円。需要者はマンション開発を目論む不動 産会社、事業会社等が中心である。建築費の上昇等、事業採算性はやや不透明な状況ではあるものの、長町南駅周辺に おけるマンションの販売動向は比較的良好であり、事業者間での開発素地取得競争は激しい状況が続いている。土地は 画地規模や事業環境により様々で、需要の中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域等の取引事例より求めた市場性を反映した価格である。開発法による価格は不動産 業者等が分譲マンションの開発の投資採算性に着目し、主たる需要者である不動産会社等の行動原理を的確に反映した 価格である。両手法はいずれも市場参加者の属性及び行動を的確に反映した説得力のある価格であり、規範性は同程度 と判断した。以上より、比準価格と開発法による価格を関連付けることにより、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    250,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 太白区内の鉄道駅徒歩圏等は強い土地需要が 認められるが、駅距離や居住環境が劣る地域 では一部需要の減退が見られ、価格動向に格 差が見られる。 整然とした街路が整備された最寄駅徒歩圏の 住宅地域で交通利便性が高い。大型ＳＣもほ ど近く生活利便性も高いため居住希望者は多 い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.2 ％  ％