別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台太白 -25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台太白 -25 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　公正   TEL.
鑑定評価額 20,300,000 円  １㎡当たりの価格 75,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 58,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市太白区向山１丁目１０６番１
｢向山１－６－１｣		 ②地積
　(㎡)		 270  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
高度地区2種


(60,160)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 南東4m市道 水道、ガス、下水 愛宕橋

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   130 ｍ、南    90 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 八木山丘陵北端部に位置し、
狭隘な街路が多い既存住宅地
域		 街

路		 基準方位北、４ｍ市
道		 交通

施設		 愛宕橋駅西方

2.1km		 法令

規制		 ２中専
(60,160)
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 地域内に格別の変動要因はないが、街路条件、地勢などにやや難があるものの、青葉区に隣接し仙台市中心部へ
の接近性が良く割安感も認められ、底堅い需要が認められる。地価は今後も上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は仙台市南西部の向山・八木山丘陵地帯を中心とした住宅地域。需要者の中心は仙台市内の居住者等である
が、圏外からの転入者も見られる。街路条件、地勢等に難がある古くからの住宅地域であるが、仙台市中心市街地に比
較的近距離にあり、割安感も認められることから、現状の建築費の高騰下においても堅調な需要が続いている。土地は
２３０㎡程度で１７００万円前後、新築戸建住宅は既存画地を区画分割した３０００～３５００万円が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、戸建住宅のほかアパート等も見られるが、土地・建物価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収
益物件としての採算性は低く、収益価格は低位に求められた。また、当該地域は居住の快適性を重視した住宅地域で、
自用目的の取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。よって、収益価格は参考
にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、実証的な比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台太白 -17               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     55,600 円／㎡		 [104.9]
100		 100
[101.0]		 100
[ 78.8]		 [102.0]
100		 74,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     72,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症も収束し、経済は
回復基調にある。太白区の住宅地需要は、建
築費高騰の状況下においても、全般的に比較
的堅調である。

街路条件、地勢等に難がある古くからの住宅
地域であるが、仙台市中心部への接近性の良
さと割安感から底堅い需要が認められる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台太白 -25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１４０
３０
-301		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西6m私道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(60,200)
b ２５１４０
３０
-39		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m私道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(60,160)
c ２５１４０
２０
-80		 仙台市太白区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
北4m、二方路
１低専
高度地区1種
(50,80)
d ２５１４０
５０
-6		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西4m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
e ２５１４１
００
-345		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北5.5m私道、
中間画地
２住居
高度地区3種
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
57,561  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.5]
70,891 		 100
[  95.5]
74,231 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
75,700 
b (　           ) 
53,125  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
55,781 		 100
[  76.2]
73,203 
74,700 
c (　           ) 
63,999  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
66,549 		 100
[  89.5]
74,356 
75,800 
d (　           ) 
58,708  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
60,147 		 100
[  80.5]
74,717 
76,200 
e (　           ) 
76,070  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
81,927 		 100
[ 113.5]
72,182 
73,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     75,000 円／㎡]  



仙台太白 -25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,076,370 
891,282 
3,185,088 
2,810,700 
374,388 		 （　0.9742）
364,729 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　      9,118,225 円　　　　（　     33,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台太白 -25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 108.00 Ｗ2 216.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
高度地区2種
 60 ％   200 ％   160 ％   270 ㎡     13.3 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（１ＬＤＫタイプ、平均専有面積３６㎡）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
108.00 
100.0 
108.00 
1,516 
163,728 		 2.0  327,456 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
108.00 
100.0 
108.00 
1,547 
167,076 		 2.0  334,152 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
216.00 
100.0 
216.00 

330,804 		 661,608 
0 
⑨年額支払賃料        330,804 円　×　12ヶ月　＝　       3,969,648 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     216.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,969,648 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       259,779 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,069,869 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           661,608 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,219 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     30,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           282 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,076,370 円　　　　（　        15,098 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,550 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,547 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台太白 -25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 202,500 円  　　　　     40,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 216,482 円  　　　        4,329,648　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       47,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      344,200 円  　　　　     40,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        40,500 円  　　　　     40,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,500 円  　　　　     40,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         891,282 円　（　　　　　　         3,301 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 40,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 182,000 円／㎡　×　     216.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0694     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 45 ％　＋　0.0792 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,810,700 円  
（　　　　　        10,410 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,076,370 円      
②総費用 891,282 円      
③純収益　①－② 3,185,088 円      
④建物等に帰属する純収益 2,810,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 374,388 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 364,729 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,351 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,118,225 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台太白 -25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市太白区向山一丁目１０６番１
 3700000477795-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台太白 -25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台太白 -25 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　須藤　信行   TEL.
鑑定評価額 20,300,000 円  １㎡当たりの価格 75,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 58,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市太白区向山１丁目１０６番１
｢向山１－６－１｣		 ②地積
　(㎡)		 270  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
高度地区2種


(60,160)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 南東4m市道 水道、ガス、下水 愛宕橋

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   130 ｍ、南    90 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 八木山丘陵の北側裾部に存し
、狭隘な街路が多い瑞鳳殿境
内に隣接する閑静な住宅地域		 街

路		 基準方位北、４ｍ市
道		 交通

施設		 愛宕橋駅西方

2.1km		 法令

規制		 ２中専
(60,160)
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 丘陵裾部で狭隘な街路にやや難があるが、市内中心部との接近性は比較的良好な住宅地域であり、持ち家志向が
強い若い世代等を中心に住宅需要は比較的安定しており、地価は今後とも上昇基調が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     36,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は太白区の向山・八木山丘陵地帯にある住宅地域。需要者の中心は市内の居住者。狭隘街路が多く、街区の
整然性にもやや劣る反面、位置的には丘陵地裾部にあって、市内中心部との接近性が比較的優れていることから、中古
戸建物件のほか小規模の新規建売による供給も見られる。市街地周辺における物件不足のなか需要は概ね安定的に推移
している。土地は標準的画地規模で１７００万円前後、新築戸建物件は４０００万円程度が取引の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中心市街地との接近性が比較的良好なことから、一般住宅のほかアパート等も見受けられるが、不動産投資に見合う賃
料水準が形成されておらず、収益物件としての採算性は乏しく、収益価格は低位に求められた。取引の中心は自用目的
で、居住の快適性を優先する住宅地域であり、多数収集した取引事例の中からより信頼性の高い事例を選択して求めた
比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台太白 -17               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     55,600 円／㎡		 [104.9]
100		 100
[101.0]		 100
[ 78.3]		 [102.0]
100		 75,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     72,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復基調であり、建築費・金
利上昇に不安要素はあるが、太白区の住宅地
では、生活利便性の良い地域を中心に住宅需
要は堅調である。

街路に難がある丘陵裾部の住宅地域であるが
、市内中心部との接近性は比較的良好、建売
住宅の建設も見受けられるなど、地価は依然
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台太白 -25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１４０
２０
-20		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m私道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(60,160)
b ２５１４０
３０
-301		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西6m私道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(60,200)
c ２５１４０
３０
-39		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m私道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(60,160)
d ２５１４０
２０
-57		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東6m市道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(60,200)
e ２５１４１
００
-1		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4.9m市道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
45,577  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  71.4]
66,195 		 100
[  91.0]
72,742 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
74,200 
b (　           ) 
57,561  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.5]
70,891 		 100
[  94.7]
74,859 
76,400 
c (　           ) 
53,125  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
55,781 		 100
[  75.7]
73,687 
75,200 
d (　           ) 
84,028  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
86,801 		 100
[ 117.6]
73,810 
75,300 
e (　           ) 
70,289  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
70,219 		 100
[  93.1]
75,423 
76,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　 -28.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     75,000 円／㎡]  



仙台太白 -25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、適切な再調達原価が把握できず、適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,099,412 
886,696 
3,212,716 
2,810,700 
402,016 		 （　0.9742）
391,644 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　      9,791,100 円　　　　（　     36,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台太白 -25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 108.00 Ｗ2 216.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
高度地区2種
 60 ％   200 ％   160 ％   270 ㎡     13.3 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（１ＬＤＫタイプ、平均専有面積３６㎡、計６戸） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
108.00 
100.0 
108.00 
1,495 
161,460 		 1.0  161,460 
1.0  161,460 

 2～ 2		 住宅
108.00 
100.0 
108.00 
1,525 
164,700 		 1.0  164,700 
1.0  164,700 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
216.00 
100.0 
216.00 

326,160 		 326,160 
326,160 
⑨年額支払賃料        326,160 円　×　12ヶ月　＝　       3,913,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     216.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,913,920 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       256,435 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,017,485 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           326,160 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,066 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          326,160 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          78,579 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     30,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           282 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,099,412 円　　　　（　        15,183 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,559 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,525 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台太白 -25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 202,500 円  　　　　     40,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 213,696 円  　　　        4,273,920　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       45,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      344,200 円  　　　　     40,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        40,500 円  　　　　     40,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,500 円  　　　　     40,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         886,696 円　（　　　　　　         3,284 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 40,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 182,000 円／㎡　×　     216.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0694     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 45 ％　＋　0.0792 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,810,700 円  
（　　　　　        10,410 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,099,412 円      
②総費用 886,696 円      
③純収益　①－② 3,212,716 円      
④建物等に帰属する純収益 2,810,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 402,016 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 391,644 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,451 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,791,100 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      36,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台太白 -25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市太白区向山一丁目１０６番１
 3700000477795-0000
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備考