令和7年1月15日　提出 仙台太白 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 -19 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　公正   TEL.

鑑定評価額 7,680,000 円  １㎡当たりの価格 46,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区緑ケ丘１丁目３５番９３ ｢緑ケ丘１－２１－５｣ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い丘陵地の住宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 長町南 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   140 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和３０年代から４０年代に かけて開発された丘陵地の住 宅地域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 長町南駅北西方 2.1km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地帯の道路幅員が狭い住宅地域であるが、バス通り背後で前面道路との高低差の少ない住宅地域で、利便性 は良好である。割安感も認められ、需要は比較的良好であり、地価は今後も上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は太白区内の丘陵地帯の住宅地域一円である。需要者の中心は自己使用目的で住宅を購入しようとする標準 的な収入層の個人と考えられる。対象標準地が存する緑ケ丘地区は狭隘道路で傾斜地も多いことなどから快適性が劣る ため、需要は低調気味であったが、近時においては、バス通りに近い利便性の高さと、地価の割安感が認知され、地価 は上昇傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は１８０㎡程度の更地で８３０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は丘陵地の既存住宅地域で、低層の一般住宅のほか、アパート等の賃貸物件も見られるものの、土地・建物価 格に見合う適正な賃料水準が形成されていない。また、都市計画法上の用途地域が「１低専」に指定され、対象地にお いて経済合理的な賃貸住宅の経営が困難なため、収益価格は試算しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、 多数収集した信頼性の高い取引事例より求めた比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台太白 -17               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,600 円／㎡ [104.9] 100 100 [101.0] 100 [126.1] [100.0] 100 45,800  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症も収束し、経済は 回復基調にある。太白区の住宅地需要は、建 築費高騰の状況下においても、全般的に比較 的堅調である。 緑ケ丘地区の丘陵地の住宅地域で、街路条件 が劣るため需要は低迷していたが、地価の割 安感が認知され、近時においては需要は比較 的良好である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％