令和7年1月15日　提出 仙台太白 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 -17 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　猿渡　俊   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 58,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区向山３丁目１３番３３ ｢向山３－１５－１８｣ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 西5m市道 水道、ガス、下水 愛宕橋 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 八木山丘陵北東部の傾斜地で 、仙台市中心部に比較的近い 住宅地域 街 路 基準方位北、　　５ ｍ市道 交通 施設 愛宕橋駅南西方 1.6km 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 傾斜があり、街路も雑然としている地域であるが、仙台市中心部への接近性に優れ、近隣では宅地や建売の分譲 が見られる。値ごろ感があることから需要は堅調で、今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,500 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八木山丘陵北東部に位置する向山、萩ケ丘地区等を中心とした住宅地域。需要者は自己居住用物件の取得 を目論む仙台市内に通勤するサラリーマン層等が中心となる。当地域は傾斜が多く、街路は雑然としているが、中心市 街地に近いことから戸建分譲も比較的多く見られ、需要は堅調である。土地の高低差等個別性により取引価格がまちま ちで、取引の中心価格帯は見出しにくいが、土地は１７０㎡程度で概ね１，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 共同住宅も見られる住宅地域に所在するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に試算され た。本件においては、主たる需要者である自己居住目的の個人が不動産取引市場の実態を重視して取引の意思決定を行 う点を踏まえ、比準価格がより説得力のあるものと判断し、市場参加者の意思決定への影響が限定的な収益価格は参考 に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 太白区内の鉄道駅徒歩圏等は強い土地需要が 認められるが、駅距離や居住環境が劣る地域 では一部需要の減退が見られ、価格動向に格 差が見られる。 街路構成が雑然な傾斜地の住宅地域であるが 、中心市街地に比較的近く値ごろ感があり、 需要は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％  ％