令和7年1月15日　提出 仙台太白 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 -10 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　加藤　義和   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 57,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区鈎取本町２丁目２９番１３ ｢鈎取本町２－５－２３｣ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅にアパート も介在する丘陵地の 住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 長町南 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    85 ｍ、南    90 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 八木山丘陵地の起伏のある中 腹部に形成された在来住宅地 域 街 路 基準方位北、　６ｍ 市道 交通 施設 長町南駅西方 4.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した住宅地域であり、概ね現状を維持して推移するものと予測する。街路条件のやや劣る丘陵地の需要は伸 び悩むものの平坦地と比較して値頃感が残されており、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に太白区における丘陵地に形成された住宅地域。需要者は、当該地域に地縁的選好性を有する個人が 中心となる。街路条件がやや劣る緩傾斜地で選好性は劣後するが、国道２８６号線沿いの商業施設に比較的近接して需 要は底堅い。土地は１８０㎡で１，０００万円程度、新築戸建住宅で３，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は、戸建住宅が多数を占める第１種低層住居専用地域であり、経済合理性のある賃貸経営が見込み難いため試 算を断念した。比準価格は、代替競争関係にある地域の取引事例に基づき試算したもので、市場の需給状況を的確に反 映している。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格により鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台太白 -11               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,300 円／㎡ [106.9] 100 100 [102.0] 100 [112.0] [100.0] 100 57,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総額抑制のための画地細分化が目立つ中で、 地価上昇、建築費の高騰、金利上昇等の影響 により、物件の選別化傾向が強まりつつある 。 やや起伏のある丘陵地であり、開通した都市 計画道路の効用も乏しいが、値頃感が残され ており、画地条件次第で高値取引も見られる 。 個別的要因の変動は特に認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.5 ％  ％