別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台太白 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台太白 -6 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　公正   TEL.
鑑定評価額 40,000,000 円  １㎡当たりの価格 235,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 175,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市太白区長町南１丁目１４０番２９
｢長町南１－１６－２｣		 ②地積
　(㎡)		 170  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種


(60,160)

1:1.2		 共同住宅

Ｗ3		 一般住宅のほかアパ
ート等も混在する住
宅地域		 東4m市道 水道、ガス、下水 長町南

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西    60 ｍ、南   170 ｍ、北   270 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 道路配置は劣り、狭隘道路の
多いものの、生活利便性の優
れる在来住宅地域		 街

路		 基準方位北、４ｍ市
道		 交通

施設		 長町南駅南東方

600m		 法令

規制		 ２住居
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 道路幅員・系統連続性の劣る既存住宅地域であるが、地下鉄駅、大規模ＳＣにも近い利便性の優る住宅地域で、
一般住宅・共同住宅ともに底堅い需要が認められ、地価の上昇傾向は暫く続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    235,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    121,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね太白区の中心部で、地下鉄、ＪＲ駅まで徒歩圏内の住宅地域の圏域。需要者の中心は主に仙台市内の
居住者であるが、圏外からの転入者も多い。当該地域は地下鉄駅、大型商業施設等に近く、生活利便性が良好な住宅地
域であるため、現状の建築費の高騰下においても堅調な需要が続いている。土地は１７０㎡程度で４０００万円が相場
であるが、２００㎡程度の土地を半分に分割した建売住宅の場合、中心となる価格帯は４５００万程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内には駅への接近性、利便性の良さからアパート等の収益物件が比較的多いものの、土地価格に見合う賃料水
準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。当該地域は居住の快適性が重視される住宅地域であって収益
性が求められる地域ではなく、かつ不動産取引も収益性を基準として行われる地域ではないので収益価格は参考にとど
め、実証的な比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台太白 -8                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    222,000 円／㎡		 [104.1]
100		 100
[101.0]		 100
[ 98.9]		 [101.0]
100		 234,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    220,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症も収束し、経済は
回復基調にある。太白区の住宅地需要は、建
築費高騰の状況下においても、全般的に比較
的堅調である。

旧来からの住宅地域であるが、鉄道駅、商業
施設等に近く生活利便性に優れていることか
ら、宅地需要は高い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台太白 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１４０
２０
-315		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
２住居
高度地区3種
(60,160)
b ２５１４０
２０
-98		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m私道、
中間画地
２住居
高度地区2種
(60,200)
c ２５１４０
２０
-40		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東6m市道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(60,200)
d ２５１４０
２０
-314		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
中間画地
２住居
高度地区3種
(60,160)
e ２５１４０
９０
-10		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
中間画地
２住居
高度地区3種
(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
248,387  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
238,878 		 100
[ 100.0]
238,878 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
241,000 
b (　           ) 
201,898  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
206,296 		 100
[  88.9]
232,054 
234,000 
c (　           ) 
228,665  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
234,099 		 100
[ 101.0]
231,781 
234,000 
d (　           ) 
250,424  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
256,127 		 100
[ 112.9]
226,862 
229,000 
e (　           ) 
246,872  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
260,071 		 100
[ 111.5]
233,248 
236,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    235,000 円／㎡]  



仙台太白 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,009,592 
1,045,272 
3,964,320 
3,123,000 
841,320 		 （　0.9742）
819,614 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     20,490,350 円　　　　（　    121,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台太白 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 68.00 Ｗ3 222.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度地区3種
 60 ％   200 ％   160 ％   170 ㎡     11.8 m x   14.6 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階あたり１ＬＤＫ（３７㎡）が２戸の木造３階建アパートを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
74.00 
100.0 
74.00 
1,918 
141,932 		 1.0  141,932 
1.0  141,932 

 2～ 2		 住宅
74.00 
100.0 
74.00 
1,957 
144,818 		 1.0  144,818 
1.0  144,818 

 3～ 3		 住宅
74.00 
100.0 
74.00 
1,996 
147,704 		 1.0  147,704 
1.0  147,704 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
222.00 
100.0 
222.00 

434,454 		 434,454 
434,454 
⑨年額支払賃料        434,454 円　×　12ヶ月　＝　       5,213,448 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     222.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,213,448 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       312,807 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,900,641 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           434,454 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,084 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          434,454 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         104,670 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     21,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           197 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,009,592 円　　　　（　        29,468 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,957 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台太白 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 225,000 円  　　　　     45,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 260,672 円  　　　        5,213,448　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       87,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      382,500 円  　　　　     45,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        45,000 円  　　　　     45,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        45,000 円  　　　　     45,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,045,272 円　（　　　　　　         6,149 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 45,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 197,000 円／㎡　×　     222.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0694     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 45 ％　＋　0.0792 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,123,000 円  
（　　　　　        18,371 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,009,592 円      
②総費用 1,045,272 円      
③純収益　①－② 3,964,320 円      
④建物等に帰属する純収益 3,123,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 841,320 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 819,614 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,821 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,490,350 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     121,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台太白 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市太白区長町南一丁目１４０番２９
 3700000444674-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台太白 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台太白 -6 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　小松　正典   TEL.
鑑定評価額 40,100,000 円  １㎡当たりの価格 236,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 175,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市太白区長町南１丁目１４０番２９
｢長町南１－１６－２｣		 ②地積
　(㎡)		 170  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種


(60,160)

1:1.2		 共同住宅

Ｗ3		 一般住宅のほかアパ
ート等も混在する住
宅地域		 東4m市道 水道、ガス、下水 長町南

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西    60 ｍ、南   170 ｍ、北   270 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 狭隘な街路が多い既存住宅地
域であるが、鉄道駅や大規模
商業施設等に近接する		 街

路		 基準方位北、４ｍ市
道		 交通

施設		 長町南駅南東方

600m		 法令

規制		 ２住居
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 街路形態に難があるものの、区役所、大型ＳＣ、地下鉄及びＪＲ駅を徒歩圏内に有し、生活利便性に優れる。高
い需要が認められる既存住宅地域であり、地価は引き続き上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    236,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    117,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は太白区内の地下鉄駅徒歩圏内で利便性に優れる住宅地域の圏域。主な需要者は仙台市内の居住者である。
当該地域は、街路形態がやや劣るものの地下鉄・大型ＳＣへの接近性に優れ、地下鉄を利用した市内中心部へのアクセ
スが良好で高い宅地需要を有する。土地は１７０㎡程度で４，０００万円前後、新築の戸建物件は土地を更に細分化し
たもので、５，０００万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 生活利便性に優れるため単身者からファミリー向けまで幅広い収益物件が存するが、土地価格に見合う賃料水準が形成
されておらず、収益価格は低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域であるため、収益性よりも住環境を重
視して取引がなされる現状を踏まえて、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、実証的な比準価格を採
用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台太白 -8                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    222,000 円／㎡		 [104.1]
100		 100
[101.0]		 100
[ 97.9]		 [101.0]
100		 236,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    220,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の高騰等の影響により、取引件数等が
やや鈍化の兆候が見られるが、太白区内の住
宅需要は堅調で全般的に地価上昇が継続して
いる。　

街路がやや雑然とした既存住宅地域だが、周
辺に生活利便施設が集積しており、宅地需要
は高い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台太白 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１４０
２０
-320		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東4m市道、
南4m、角地
２住居
高度地区3種
(60,160)
b ２５１４０
４０
-87		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西9.3m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c ２５１４０
２０
-98		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m私道、
中間画地
２住居
高度地区2種
(60,200)
d ２５１４０
２０
-40		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東6m市道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
259,411  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
258,907 		 100
[ 101.0]
256,344 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
259,000 
b (　           ) 
257,134  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
258,916 		 100
[ 116.7]
221,865 
224,000 
c (　           ) 
201,898  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
206,296 		 100
[  92.9]
222,062 
224,000 
d (　           ) 
228,665  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
234,099 		 100
[ 100.0]
234,099 
236,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    236,000 円／㎡]  



仙台太白 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,948,860 
1,039,612 
3,909,248 
3,095,240 
814,008 		 （　0.9742）
793,007 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     19,825,175 円　　　　（　    117,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台太白 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 74.00 Ｗ3 222.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度地区3種
 60 ％   200 ％   160 ％   170 ㎡     11.8 m x   14.6 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階あたり１ＤＫ（３７㎡）が２戸の木造３階建アパートを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
74.00 
100.0 
74.00 
1,878 
138,972 		 1.0  138,972 
1.0  138,972 

 2～ 2		 住宅
74.00 
100.0 
74.00 
1,916 
141,784 		 1.0  141,784 
1.0  141,784 

 3～ 3		 住宅
74.00 
100.0 
74.00 
1,945 
143,930 		 1.0  143,930 
1.0  143,930 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
222.00 
100.0 
222.00 

424,686 		 424,686 
424,686 
⑨年額支払賃料        424,686 円　×　12ヶ月　＝　       5,096,232 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     222.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,096,232 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       254,812 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,841,420 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           424,686 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,035 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          424,686 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         103,405 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,948,860 円　　　　（　        29,111 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,959 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,916 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台太白 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 223,000 円  　　　　     44,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 254,812 円  　　　        5,096,232　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       93,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      379,100 円  　　　　     44,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        44,600 円  　　　　     44,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        44,600 円  　　　　     44,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,039,612 円　（　　　　　　         6,115 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 44,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     222.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0694     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 45 ％　＋　0.0792 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,095,240 円  
（　　　　　        18,207 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,948,860 円      
②総費用 1,039,612 円      
③純収益　①－② 3,909,248 円      
④建物等に帰属する純収益 3,095,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 814,008 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 793,007 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,665 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,825,175 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     117,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台太白 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市太白区長町南一丁目１４０番２９
 3700000444674-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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備考