令和7年1月15日　提出 仙台若林 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台若林 9-1 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　宮本　一輝   TEL.

鑑定評価額 316,000,000 円  １㎡当たりの価格 116,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市若林区卸町東４丁目１番１４ ｢卸町東４－１－３５｣ ②地積 　(㎡) 2,727   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:2 倉庫兼事務所 Ｓ2 中規模の倉庫、事業 所等が建ち並ぶ工業 団地 南12m市道 水道、下水 荒井 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  39.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     2,700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 仙台東部道路仙台東インター チェンジに近い流通業務団地 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 荒井駅北方 1.4km 法令 規制 工専 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地に近い工業団地であり、当面は現在の土地利用形態が継続するものと予測する。流通業務関連の事業 用地の引き合いは強く、今後とも地価は上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    116,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     49,900 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は仙台市及び隣接市町の工業地域の存する圏域と判定。需要者の中心は県内外の物流関連の法人となってい る。卸町地区、扇町地区及び日の出町等のインターチェンジに近接する物流施設用地については、ｅコマースが拡大す る中、堅調な需要が継続している。一方、供給は限定的で、物流施設用地の希少性は極めて高く、取引価額の高額化傾 向が窺える。市場の中心価格帯は画地規模に一定性がないため、特に見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺では、倉庫等の賃貸物件も一部に見られるものの、土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されていないため、収 益価格は低位に求められたと判断する。一方、比準価格は市場の需給動向を直接反映する実証的価格で、信頼性の高い 複数の取引事例をもとに適切に試算されている。以上、比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめて、鑑定評価額 を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ｅコマースの更なる拡大が見られる中、仙台 都市圏における倉庫需要は堅調に推移してお り、全般的に地価は大幅な上昇傾向にある。 中心市街地に近い旧来からの工業団地で、地 域要因に大きな変動はない。全般的な需要増 加傾向を反映し、地価は大幅に上昇している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +18.4 ％  ％