別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台若林 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台若林 5-7 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　今井　匡   TEL.
鑑定評価額 326,000,000 円  １㎡当たりの価格 395,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市若林区連坊１丁目２４６番１外
｢連坊１－６－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 826  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区4種
駐車付置義務

(100,300)
不整形
1:2.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ8		 中高層の店舗兼住宅
等が建ち並ぶ商業地
域		 南20m市道、東側道 水道、ガス、下水 連坊

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地下鉄東西線連坊駅徒歩圏。
市道連坊小路線沿いの住商混
在地域。		 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 連坊駅西方

280m		 法令

規制		 近商
(100,300)
準防 
高度地区4種
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄駅に近い住商混在地域で、東北学院大学五橋キャンパス開校等の影響を受け、地下鉄駅周辺や利便性の高
い地域の共同住宅用地需要が増加していることもあり、地価は引き続き上昇傾向で推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 中層店舗共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    407,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    327,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は連坊小路を中心とする幹線、準幹線道路沿いの住商混在地域を中心とする範囲で、需要者は主として賃貸
共同住宅、事務所ビル等への投資を目的とする不動産業者、一般法人、個人投資家等。大学新校舎開校や都計道開通の
影響もあり、地下鉄駅周辺エリアの需要は堅調。なお、供給が限定的かつ成約価格が規模、形状等によってばらつきが
あることから価格水準の把握は困難であるが、概ね７００㎡程度の画地で２億６千万円から３億円弱程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域等は、従来中低層の店舗、併用住宅が連担する商業地域だったが、大学移転の影響等もあり中高層の住商混在
地域へと移行しつつある。ただし、賃料の遅効性から、近年の地価上昇に応じた賃料相場形成に至っておらず収益価格
はやや低位に試算された。よって本件では、実際に市場で成立した現実の需給動向を反映した実証的価格である比準価
格を標準とし、これに収益価格を関連付けて、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台若林 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    317,000 円／㎡		 [110.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.1]		 [102.0]
100		 382,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    393,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費高騰や金利上昇懸念はあるものの、平
坦な地勢が多い若林区の人気は依然高く、地
下鉄沿線を中心に需要は堅調である。


地下鉄駅に近く、大学新校舎開校の影響を受
け共同住宅用地の需要が増加しているが、需
要に比し供給が限定的であるため、地価は然
上昇傾向で推移。

南及び東で市道に接面する角地で、形状はや
や不整形（逆Ｌ字形）。それ以外に価格に影
響を与える特段の要因はない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台若林 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１３０
４０
-3		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東5.6m市道、
中間画地
２住居
高度地区3種
(60,200)
b ２５１３０
１０
-101		 仙台市若林区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北22m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c ２５１３０
１０
-36		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南20m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
d ２５１３０
３０
-1038		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6.2m市道
、中間画地
近商
高度地区4種
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
401,026  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 130.0]
328,841 		 100
[  81.6]
402,991 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
411,000 
b (　           ) 
271,423  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[  85.0]		 100
[  85.0]
389,196 		 100
[  98.8]
393,923 
402,000 
c (　           ) 
284,970  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
307,768 		 100
[  76.5]
402,311 
410,000 
d (　           ) 
357,191  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
366,478 		 100
[  92.7]
395,338 
403,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　  +3.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +3.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    407,000 円／㎡]  



仙台若林 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内で再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

65,106,257 
13,993,126 
51,113,131 
39,237,000 
11,876,131 		 （　0.9332）
11,082,805 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    270,312,317 円　　　　（　    327,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台若林 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 420.00 ＲＣ8 2,343.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区4種
駐車付置義務		 100 ％   300 ％   300 ％   826 ㎡     12.0 m x   19.5 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は２５．３㎡程度の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  86.3 ％
の理由		 同種の建物として標準的なものを想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
420.00 
60.0 
252.00 
3,630 
914,760 		 6.0  5,488,560 
0.0  0 

 2～ 3		 共同住宅
357.00 
92.1 
328.80 
2,546 
837,125 		 0.0  0 
1.0  837,125 

 4～ 5		 共同住宅
357.00 
92.1 
328.80 
2,597 
853,894 		 0.0  0 
1.0  853,894 

 6～ 7		 共同住宅
165.00 
92.0 
151.80 
2,648 
401,966 		 0.0  0 
1.0  401,966 

 8～ 8		 共同住宅
165.00 
92.0 
151.80 
2,750 
417,450 		 0.0  0 
1.0  417,450 

計
2,343.00 
86.3 
2,022.60 

5,518,180 		 5,488,560 
4,603,420 
⑨年額支払賃料      5,518,180 円　×　12ヶ月　＝　      66,218,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,022.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,080,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        66,218,160 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,080,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,364,908 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 63,933,252 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,488,560 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          52,141 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,603,420 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,120,864 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      65,106,257 円　　　　（　        78,821 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,546 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台若林 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,460,000 円  　　　　    615,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,691,926 円  　　　       67,298,160　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,338,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,273,000 円  　　　　    615,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       615,000 円  　　　　    615,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       615,000 円  　　　　    615,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,993,126 円　（　　　　　　        16,941 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9332    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 615,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   2,343.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 39,237,000 円  
（　　　　　        47,502 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 65,106,257 円      
②総費用 13,993,126 円      
③純収益　①－② 51,113,131 円      
④建物等に帰属する純収益 39,237,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,876,131 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,082,805 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,417 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    270,312,317 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     327,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台若林 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市若林区連坊一丁目２４６番１
 3707000103143-0000
2 　仙台市若林区連坊一丁目２４６番１０
 3707001116172-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台若林 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台若林 5-7 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　冨田　毅   TEL.
鑑定評価額 330,000,000 円  １㎡当たりの価格 400,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市若林区連坊１丁目２４６番１外
｢連坊１－６－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 826  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区4種
駐車付置義務

(100,300)
不整形
1:2.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ8		 中高層の店舗兼住宅
等が建ち並ぶ商業地
域		 南20m市道、東側道 水道、ガス、下水 連坊

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地下鉄「連坊」駅に近い商業
地域であり、東側では都市計
画道路が開通した。		 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 連坊駅西方

280m		 法令

規制		 近商
(100,300)
準防 
高度地区4種
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄「連坊」駅に近接する商業地域であり、賃貸マンションの供給が多いが、賃貸需要は底堅い。周辺では都
市計画道路宮沢根白石線が開通し、交通利便性が高まり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    400,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    300,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、仙台駅東側の中心市街地に形成された商業地域。需要者の中心は、マンション開発事業者。地下鉄駅に
近く交通利便性に優れていることから、需要は堅調である。マンション適地には賃貸住宅の建築が進んでおり、供給が
多くなっている。市場の中心価格帯は、画地規模・建築条件等により取引価格には幅あり、見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 類似性の高い取引事例により、市場の実態を反映した比準価格を求めることができた。近年の地価上昇に比べ賃料の上
昇が弱く、建築費の高騰もあり、収益価格はやや低位に試算された。以上より、比準価格を重視し、収益価格を関連づ
け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台若林 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    317,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.5]		 [102.0]
100		 392,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    393,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 緩和的な金融環境は維持されており、交通利
便性に優れた商業地域の需要は強く、地価は
昇傾向が続いている。


地下鉄「連坊」駅に近いなど交通利便性が高
い地域。賃金上昇もあり、高スペック賃貸マ
ンションの賃料は上昇しており、需要は安定
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台若林 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１３０
４０
-76		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南15m市道、
中間画地
２住居
高度地区3種
(60,200)
b ２５１３０
１０
-36		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南20m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
c ２５１３０
１０
-80		 仙台市若林区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西22m市道、
北東5m、
二方路
近商
特別用途地区
(100,300)
d ２５１３０
１０
-101		 仙台市若林区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北22m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
254,114  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
269,869 		 100
[  72.8]
370,699 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
378,000 
b (　           ) 
284,970  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
306,568 		 100
[  74.3]
412,608 
421,000 
c (　           ) 
247,197  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
246,717 		 100
[  64.4]
383,101 
391,000 
d (　           ) 
271,423  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
330,497 		 100
[  92.7]
356,523 
364,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    400,000 円／㎡]  



仙台若林 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

62,644,655 
13,144,986 
49,499,669 
38,599,000 
10,900,669 		 （　0.9332）
10,172,504 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    248,109,854 円　　　　（　    300,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台若林 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 400.00 ＲＣ6 2,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区4種
駐車付置義務		 100 ％   300 ％   300 ％   826 ㎡     17.4 m x   41.2 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～６階：１Ｋタイプ、専有面積約２６㎡ ⑦有効率　  77.5 ％
の理由		 各階の用途に応じたレンタブル比による
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
400.00 
75.0 
300.00 
2,900 
870,000 		 5.0  4,350,000 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
400.00 
78.0 
312.00 
2,700 
842,400 		 2.0  1,684,800 
1.0  842,400 

 3～ 4		 居宅
400.00 
78.0 
312.00 
2,835 
884,520 		 2.0  1,769,040 
1.0  884,520 

 5～ 6		 居宅
400.00 
78.0 
312.00 
2,970 
926,640 		 2.0  1,853,280 
1.0  926,640 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,400.00 
77.5 
1,860.00 

5,334,720 		 13,279,440 
4,464,720 
⑨年額支払賃料      5,334,720 円　×　12ヶ月　＝　      64,016,640 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,860.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         648,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        64,016,640 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         648,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,233,232 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 61,431,408 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,279,440 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         126,155 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,464,720 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,087,092 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      62,644,655 円　　　　（　        75,841 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,763 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台若林 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,420,000 円  　　　　    605,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,586,586 円  　　　       64,664,640　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      757,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,171,000 円  　　　　    605,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       605,000 円  　　　　    605,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       605,000 円  　　　　    605,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　その他費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,144,986 円　（　　　　　　        15,914 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9332    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 605,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   2,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 38,599,000 円  
（　　　　　        46,730 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 62,644,655 円      
②総費用 13,144,986 円      
③純収益　①－② 49,499,669 円      
④建物等に帰属する純収益 38,599,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,900,669 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,172,504 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,315 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    248,109,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     300,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台若林 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市若林区連坊一丁目２４６番１
 3707000103143-0000
2 　仙台市若林区連坊一丁目２４６番１０
 3707001116172-0000
3 　
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備考