別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台若林 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台若林 5-4 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　小竹　潤   TEL.
鑑定評価額 95,300,000 円  １㎡当たりの価格 371,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 280,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市若林区土樋７３番２
 ②地積
　(㎡)		 257  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区4種


(90,300)
台形
1:1.5		 事務所兼共同住宅

ＳＲＣ11F1B		 小売店舗とマンショ
ンが混在する既成商
業地域		 南西21m市道 水道、ガス、下水 愛宕橋近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南   110 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地下鉄南北線愛宕橋駅に隣接
する旧来からの商業地域。		 街

路		 ２１ｍ市道 交通

施設		 愛宕橋近接

 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区4種
⑤地域要因の将
　来予測		 徒歩圏に大学キャンパスが開校してから昼間の通行量は増加しており、今後の繁華性向上が期待される。金利動
向などにもよるが、駅隣接の稀少性が高い地域であり地価は当面上昇傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    380,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    262,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は都心部周辺の商業地域及び地下鉄駅徒歩圏の商業地域。商業用地としての需要だけでなく、生活利便性に
着目したマンション、アパート用地需要も強く、開発業者等が主要な市場参加者となりつつある。旧来からの商店街で
は画地条件の良し悪しで市場性に差が生じる傾向が見られる。また近隣で大学新キャンパスが開校してからは周辺の賑
わいは増している。規模が多様で取引総額のばらつきも大きく、取引の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法において採用した取引事例は、取引時点が新しく、駅徒歩圏の商業地として地域特性が類似しており、
試算された比準価格の説得力は強い。利便性が良好な地域であり、店舗、共同住宅は多いものの、賃料水準には最近の
地価上昇が十分に反映されておらず、また想定要素も多く収益価格は低位に試算された。以上より代表標準地からの規
準価格も踏まえ、比準価格を重視して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台若林 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    317,000 円／㎡		 [109.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.1]		 [100.0]
100		 370,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    350,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 仙台駅東口の開発が進み繁華性が向上。五橋
地区では大学開校により賑わいが増加。市東
部の卸町、六丁の目、荒井駅周辺においても
開発が進行中。

地下鉄駅に隣接しマンション用地需要は依然
として強い。また青葉区商業地に比べて割安
感もみられる。


変動は見られない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台若林 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１３０
１０
-101		 仙台市若林区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北22m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b ２５１３０
３０
-4		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12m県道、
中間画地
近商

(90,300)
c ２５１３０
５０
-61		 仙台市若林区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南7m県道、
中間画地
近商

(72,258)
d ２５１３０
４０
-1039		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北8.4m県道、
東4m、角地
近商

(90,300)
e ２５１３０
４０
-1041		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東11m市道、
北11m、角地
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
271,423  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[  85.0]		 100
[  80.0]
413,122 		 100
[ 108.0]
382,520 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
383,000 
b (　           ) 
163,110  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[  90.0]		 100
[  65.0]
299,453 		 100
[  78.3]
382,443 
382,000 
c (　           ) 
206,124  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
211,483 		 100
[  60.6]
348,982 
349,000 
d (　           ) 
234,375  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
250,313 		 100
[  63.2]
396,065 
396,000 
e (　           ) 
261,139  		 100
[ 100.0]		 [ 118.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
298,050 		 100
[  83.8]
355,668 
356,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -35.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    380,000 円／㎡]  



仙台若林 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,944,979 
2,887,771 
11,057,208 
8,165,700 
2,891,508 		 （　0.9561）
2,764,571 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     67,428,561 円　　　　（　    262,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台若林 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 114.50 ＲＣ5 522.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区4種
 90 ％   300 ％   300 ％   257 ㎡     13.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　  21.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロアー貸し、２階以上は２Ｋタイプ、平均専有面積２８．６０㎡（１６戸）を想定。 ⑦有効率　  95.0 ％
の理由		 同種の建物として標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
64.00 
93.8 
60.00 
3,210 
192,600 		 6.0  1,155,600 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
114.50 
95.2 
109.00 
2,256 
245,904 		 2.0  491,808 
1.0  245,904 

 3～ 5		 住宅
114.50 
95.2 
109.00 
2,326 
253,534 		 2.0  507,068 
1.0  253,534 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
522.00 
95.0 
496.00 

1,199,106 		 3,168,612 
1,006,506 
⑨年額支払賃料      1,199,106 円　×　12ヶ月　＝　      14,389,272 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     496.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,389,272 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       719,464 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,669,808 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,168,612 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,102 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,006,506 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         245,069 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,944,979 円　　　　（　        54,261 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,380 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,326 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台若林 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 516,000 円  　　　　    129,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 575,571 円  　　　       14,389,272　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      222,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,315,800 円  　　　　    129,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       129,000 円  　　　　    129,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       129,000 円  　　　　    129,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,887,771 円　（　　　　　　        11,236 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 129,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     522.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0633     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0461 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,165,700 円  
（　　　　　        31,773 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,944,979 円      
②総費用 2,887,771 円      
③純収益　①－② 11,057,208 円      
④建物等に帰属する純収益 8,165,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,891,508 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,764,571 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,757 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     67,428,561 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     262,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台若林 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市若林区土樋７３番２
 3707000064329-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月12日　提出
仙台若林 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台若林 5-4 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　大友　洋   TEL.
鑑定評価額 96,600,000 円  １㎡当たりの価格 376,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 280,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市若林区土樋７３番２
 ②地積
　(㎡)		 257  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区4種


(90,300)
台形
1:1.5		 事務所兼共同住宅

ＳＲＣ11F1B		 小売店舗とマンショ
ンが混在する既成商
業地域		 南西21m市道 水道、ガス、下水 愛宕橋近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南   110 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地下鉄南北線愛宕橋駅に近い
幹線道路沿いの商業地域。		 街

路		 ２１ｍ市道 交通

施設		 愛宕橋駅近接

 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区4種
⑤地域要因の将
　来予測		 商業地域としてほぼ熟成した地域であり、店舗の撤退や進出を経ながら現状程度で推移するものと予測する。地
価は、大学の移転効果もあって、当分の間、上昇傾向で推移するものと考察した。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    376,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    263,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、若林区内の仙台市中心部に近い商業地域全体の範囲と判断される。需要者の中心は投資法人や収益用不
動産の取得を目指す法人である。低金利の影響により、投資用不動産に対する需要は多いが、旧来からの市街地内に位
置することから供給は限定的である。市場の中心となる価格帯は、３００㎡程度の更地で１～１．３億円程度と推定さ
れる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗兼共同住宅等取得目的の取引が主で、同一需給圏内の類似地域において取引事例が収集できた。一方、標準地周辺
では、店舗及び共同住宅に対する借り手需要はあるが、収益価格の算出に当たっては、一部に想定要員が介在する。従
って、本件においては、比準価格を標準に収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の
通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台若林 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    317,000 円／㎡		 [109.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.5]		 [100.0]
100		 376,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    350,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 若林区の商業地域については、都心型、近隣
型、路線型のいずれも低金利の継続等の影響
により地価が上昇している。


地下鉄駅至近に位置し、１階は店舗等として
、２階以上は住戸としての需要が多いことか
ら地価は上昇傾向を有する。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.1
交通・接近　　　  -1.6
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台若林 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１３０
１０
-101		 仙台市若林区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北22m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b ２５１３０
３０
-4		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12m県道、
中間画地
近商

(82,260)
c ２５１３０
１０
-80		 仙台市若林区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西22m市道、
北東5m、
二方路
近商
特別用途地区
(100,300)
d ２５１３０
５０
-61		 仙台市若林区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南7m県道、
中間画地
近商

(72,258)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
271,423  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
330,497 		 100
[ 104.1]
317,480 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
317,000 
b (　           ) 
163,110  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[  90.0]		 100
[  69.2]
281,278 		 100
[  73.5]
382,691 
383,000 
c (　           ) 
247,197  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
246,717 		 100
[  68.6]
359,646 
360,000 
d (　           ) 
206,124  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.7]
214,269 		 100
[  55.7]
384,684 
385,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.1 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.1 交通・接近　  -2.7 環境　　　　 -22.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　  -1.2 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.1 交通・接近　  -2.1 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.1 交通・接近　  -3.3 環境　　　　 -38.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  -1.3 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    376,000 円／㎡]  



仙台若林 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり、適切な造成事例の収集が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,073,197 
3,367,353 
11,705,844 
8,804,400 
2,901,444 		 （　0.9549）
2,770,589 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     67,575,341 円　　　　（　    263,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台若林 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 114.50 ＲＣ5 522.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区4種
 90 ％   300 ％   300 ％   257 ㎡     13.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　  21.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロアー貸し、２階以上はシングルタイプ平均床面積２７．３㎡の店舗兼共同住宅。 ⑦有効率　  95.0 ％
の理由		 建物に即応した標準的レンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
64.00 
93.8 
60.00 
3,588 
215,280 		 4.0  861,120 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
114.50 
95.2 
109.00 
2,476 
269,884 		 0.0  0 
1.0  269,884 

 3～ 5		 住宅
114.50 
95.2 
109.00 
2,512 
273,808 		 0.0  0 
1.0  273,808 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
522.00 
95.0 
496.00 

1,306,588 		 861,120 
1,091,308 
⑨年額支払賃料      1,306,588 円　×　12ヶ月　＝　      15,679,056 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     496.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証会社、保証金等により十分担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,679,056 円　　×　　   5.6 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       878,027 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,801,029 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           861,120 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,129 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,091,308 円　×　　  94.4 ％　　×　　　 0.2563　＝　         264,039 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,073,197 円　　　　（　        58,651 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,588 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台若林 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 690,000 円  　　　　    138,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 783,953 円  　　　       15,679,056　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      209,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,407,600 円  　　　　    138,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       138,000 円  　　　　    138,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       138,000 円  　　　　    138,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,367,353 円　（　　　　　　        13,103 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 138,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 257,000 円／㎡　×　     522.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,804,400 円  
（　　　　　        34,258 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,073,197 円      
②総費用 3,367,353 円      
③純収益　①－② 11,705,844 円      
④建物等に帰属する純収益 8,804,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,901,444 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,770,589 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,781 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     67,575,341 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     263,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台若林 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市若林区土樋７３番２
 3707000064329-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
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