令和7年1月12日　提出 仙台若林 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台若林 -28 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　大友　洋   TEL.

鑑定評価額 20,900,000 円  １㎡当たりの価格 117,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市若林区上飯田１丁目５５番２ ｢上飯田１－１７－４１｣ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ1 中小規模の一般住宅 が多い郊外の住宅地 域 南西6.5m市道 水道、ガス、下水 河原町 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.9 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５５年頃に開発された比 較的区画整然としている住宅 地域 街 路 基準方位北６．５ｍ 市道 交通 施設 河原町駅南東方 3.9km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域としてほぼ熟成した地域であり、今後は、老朽化した建物の建替や画地の細分化が進むものと考察した 。地価は割安感から上昇傾向にあるが、天井感から上昇率は徐々に低下するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    117,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、若林区内で国道４号線の東側に存する既存住宅地域の範囲で、需要者の中心は戸建住宅の取得を目的と する個人である。近時は低金利等により、戸建住宅需要が多い状況続いているが、天井感から地価は徐々に横ばいに近 い状況で推移するものと思料される。市場の中心となる価格帯は１８０㎡程度の更地で１，８００～２，３００万円程 度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅又はその敷地取得の取引が主で、上飯田地区及び隣接する沖野地区内の類似地域において取引事例が収集でき た。一方、対象標準地周辺において新築アパートの建築が少なく、適切な賃貸事例を収集することが困難であったこと から収益価格を求めることはできなかった。従って、本件においては、比準価格を標準として、代表標準地との検討を 踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台若林 -15               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    101,000 円／㎡ [108.9] 100 100 [101.0] 100 [ 95.9] [103.0] 100 117,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    109,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 若林区の住宅地域は旺盛な住宅需要から地価 上昇傾向が続いているが、一部の地域では天 井感から上昇率が鈍化している。 地下鉄駅から遠隔に位置するが、居住環境は 良好であり、割安感から地価上昇が認められ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  +0.4 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.3 ％  ％