令和7年1月15日　提出 仙台若林 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台若林 -20 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　康範   TEL.

鑑定評価額 21,000,000 円  １㎡当たりの価格 89,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市若林区今泉２丁目５１番１ ｢今泉２－１５－３８｣ ②地積 　(㎡) 236   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 河原町 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    90 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域に隣接し、仙 台南部道路「今泉インターチ ェンジ」に近い住宅地域。 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 河原町駅南東方 5.4km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺は農地が広がる郊外の住宅地域である。利便性は高くないが相対的に低い地価水準から需要は強い。地域内 には一部で農地が点在するが、今後はこれらも宅地となり、住宅地域として熟成していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市中心部からみて南東方面の郊外の住宅地域一円である。主たる需要者は、戸建住宅取得を目的と する個人である。最寄り駅が徒歩圏などの利便性の高い地域に比べ地価は割安であるため、需要は強い。取引の中心と なる価格帯は、２４０㎡程度の土地で２，０００万円台前半、新築戸建は４，０００万円台半ば程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は今泉地区等同一需給圏内の戸建住宅地の取引事例に基づいており、取引市場の実態を反映したもので、実証 的で規範性が高い。一方、収益価格については、戸建住宅を中心とする地域でアパート等の収益用物件は少なく、収益 用物件の想定は現実的ではないので、収益還元法は適用しなかった。よって、取引市場の実態を反映した比準価格を採 用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台若林 -15               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    101,000 円／㎡ [108.9] 100 100 [101.0] 100 [125.0] [102.0] 100 88,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 今後の金利動向や建設コストの上昇等懸念材 料はあるが、依然続く良好な資金調達環境の 下、仙台市の地価は全般的に上昇している。 周辺は農地が広がる地域で、利便性は高くな いが相対的に低い地価水準から需要は強い。 地域内には一部で農地が点在するが、宅地化 が進んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.0 ％  ％