令和7年1月15日　提出 仙台若林 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台若林 -12 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　今井　匡   TEL.

鑑定評価額 23,000,000 円  １㎡当たりの価格 116,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 83,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市若林区かすみ町２１７番３３ ｢かすみ町２２－７｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が建ち並ぶ住宅地 域 東4m市道 水道、ガス、下水 卸町 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 国道４号バイパス東側、国道 と区画整理地区との間に形成 された既成住宅地域 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 卸町南方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 若林区の戸建住宅需要は依然堅調で、建築資材高騰による総額上昇回避のため敷地面積が小さくなる傾向が続い ているが、国道４号線西側や荒井地区から近隣地域へ需要が移りつつあり、地価は上昇傾向が続くものと予測。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    116,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     68,700 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は国道４号線東側に存する旧来からの住宅地域と判定。需要者は住宅一次取得者層が中心。従来より戸建需 要は堅調であったが、国道４号線西側や荒井地区の地価上昇を受け、かすみ町、蒲町への需要シフトが鮮明化してきて おり、高値取引も認められる状況となっている。市場の中心となる価格帯は、小規模画地の新築建売で３，７００万円 から４，５００万円程度、２００㎡程度の更地で２，２００万円から２，４００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内にはアパートも存するが、収益性より居住の快適性を指向する住宅地域であり、市場参加者は代替競争不動 産との比較検討や取引相場を重視し意思決定を行う傾向が強い。比準価格はこうした市場参加者の意思決定過程を反映 し説得力が高い。一方、不動産投資に見合う賃料水準が未形成で、収益物件としての採算性が乏しいため、収益価格は 低位に求められた。よって本件では比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費高騰や金利上昇懸念はあるものの、平 坦な地勢が多い若林区の人気は依然高く、地 下鉄沿線を中心に需要は堅調である。 狭小な街路が多い旧来からの住宅地であるが 、荒井地区等からの需要シフトを受け、他地 域に遅れながらも地価上昇の勢いを増してい る。 東側道路で日照、通風等の居住の快適性がや や優れるものの、変動状況としては特段の要 因はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.5 ％  ％