別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台若林 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台若林 -7 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　康範   TEL.
鑑定評価額 169,000,000 円  １㎡当たりの価格 242,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市若林区大和町５丁目３０番１
｢大和町５－１１－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 700  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
特別用途地区


(90,360)

1:2.5		 共同住宅

ＳＲＣ10F1B		 一般住宅、マンショ
ン等が混在する住宅
地域		 南6m市道 水道、ガス、下水 卸町

390m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 大小様々な規模の共同住宅が
多い住宅地域。		 街

路		 基準方位北、　　６
ｍ市道		 交通

施設		 卸町駅南東方

390m		 法令

規制		 商業
(90,360)
準防 
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄「卸町」駅から徒歩圏の旧来の住宅地域である。駅への接近性に加え、周囲に大小の商業施設が集積して
おり、共同住宅の敷地としての需要が強い。地域内に格別の変動要因はなく、当分の間現状維持と予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    245,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              234,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市営地下鉄東西線沿線ほか、市中心部への接近性に優れる駅に近い住宅地域である。主たる需要者は、
地元のマンション開発業者である。地下鉄駅から徒歩５分圏で、仙台市中心部への接近性にも優れ、店舗等の利便施設
も充実していることから、共同住宅用地として需要は強い。取引価格は規模によって様々であるため、その中心となる
価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の市中心部に近いマンション用地などの取引事例に基づいており、取引市場の実態を反映した
もので、実証的で規範性が高い。開発法による価格は分譲事業の投資採算性の観点から求めたものであるが、本件では
各種諸元の設定段階にやや流動的な側面がある。よって、比準価格を重視し、開発法による価格を比較考量し、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 今後の金利動向や建設コストの上昇等懸念材
料はあるが、依然続く良好な資金調達環境の
下、仙台市の地価は全般的に上昇している。


地下鉄「卸町」駅から徒歩圏の旧来の住宅地
域で、駅への接近性に加え、周囲に大小の商
業施設の集積もあることなどから、依然とし
て需要は堅調。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台若林 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１３０
１０
-35		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m市道、
中間画地
２住居

(70,160)
b ２５１３０
１０
-56		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南5.2m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
c ２５１３０
２０
-7		 仙台市若林区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東30m市道、
北西6m、
二方路
商業

(90,400)
d ２５１３０
２０
-8		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西4m私道、
中間画地
１住居

(60,160)
e ２５１３０
３０
-111		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南18.5m市道、
北西4m、
二方路
２住居
高度地区3種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
223,803  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 101.0]
245,612 		 100
[ 100.8]
243,663 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
249,000 
b (　           ) 
225,519  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[  97.0]		 100
[  88.4]
267,736 		 100
[ 104.5]
256,207 
261,000 
c (　           ) 
189,335  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
202,941 		 100
[  92.7]
218,922 
223,000 
d (　           ) 
189,621  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
197,775 		 100
[  81.8]
241,779 
247,000 
e (　           ) 
259,963  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
260,473 		 100
[ 112.5]
231,532 
236,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -11.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    245,000 円／㎡]  



仙台若林 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 分譲マンション適地であり、経済合理性の観点から賃貸住宅を想定することが適切でないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用が分譲型マンションと認められる地域であるため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

821,667,168 
657,751,910 
12 
525,000 
1,920.00 
290,000 
2,281.47 
⑧開発法による価格 　　          163,915,258 円　　　　（　              234,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台若林 -7　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
700 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  700.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
230.00 ㎡  2,281.47 ㎡  2,010.00 ㎡  271.47 ㎡  1,920.00 ㎡  ＳＲＣ・10F 1B
 (    27 戸)
 71㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      32.9 ％）  （     325.9 ％）  （     287.1 ％）  （      38.8 ％）  （     84.16 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
特別用途地区
90 ％ 
400 ％ 
360 ％ 		 間口

奥行		   16.4 ｍ

  43.2 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    6.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 525,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    525,000 円／㎡　　×　　     1,920.00 ㎡　　＝　　　　       1,008,000,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,008,000,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   290,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   298,700 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    298,700 円／㎡　　×　　　   2,281.47 ㎡　　＝　　　　         681,475,089 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発負担金は発生しない
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,008,000,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         100,800,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥           782,275,089 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発業者の借入金利率・開発利潤・危険率負担を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金 6 ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 16 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 14 ヶ月  販売収入(2期目) 22 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 22 ヶ月  販売収入(3期目) 24 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 90,720,000 円  (      9 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　           78,001,056 円 
販売総額(2期) 816,480,000 円  (     81 ％) ×　　0.8124  （     22 ヶ月） ＝　　          663,308,352 円 
販売総額(3期) 100,800,000 円  (     10 ％) ×　　0.7972  （     24 ヶ月） ＝　　           80,357,760 円 
収入合計 － － － － 821,667,168 円 
支出 建築工事費(1期) 68,147,509 円  (     10 ％) ×　　0.9449  （      6 ヶ月） ＝　　           64,392,581 円 
建築工事費(2期) 68,147,509 円  (     10 ％) ×　　0.8762  （     14 ヶ月） ＝　　           59,710,847 円 
建築工事費(3期) 545,180,071 円  (     80 ％) ×　　0.8124  （     22 ヶ月） ＝　　          442,904,290 円 
開発負担金  円  (    100 ％) ×　　0.9449  （      6 ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 60,480,000 円  (     60 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　           56,077,056 円 
販売管理費(2期) 40,320,000 円  (     40 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　           34,667,136 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 657,751,910 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
          821,667,168 円　　－　　　　　　          657,751,910 円　　＝　　　　　           163,915,258 円 

              234,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 仙台若林 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市若林区大和町五丁目３０番１
 3707000093048-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台若林 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台若林 -7 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　宮本　一輝   TEL.
鑑定評価額 169,000,000 円  １㎡当たりの価格 242,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市若林区大和町５丁目３０番１
｢大和町５－１１－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 700  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
特別用途地区
駐車付置義務

(90,360)

1:2.5		 共同住宅

ＳＲＣ10F1B		 一般住宅、マンショ
ン等が混在する住宅
地域		 南6m市道 水道、ガス、下水 卸町

390m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 小工場地域からマンション地
域へと移行してきた住宅地域		 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 卸町駅南東方

390m		 法令

規制		 商業
(90,360)
準防 
特別用途地区
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄東西線卸町駅徒歩圏で、近年、商業施設が開業するなど、生活の利便性が向上している。今後暫くは地価
は上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    242,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              238,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄東西線沿線、卸町駅及び六丁の目駅周辺の住宅地域の存する圏域と判定。需要者の中心は分譲マン
ションを手掛ける大手ディベロッパーとなっている。中古マンション価格に天井感が見られる一方で、マンション用地
の供給は限定的となっており、その希少価値は高く、依然、地価の上昇が継続している。画地規模に一定性がないため
、市場の中心価格帯については特に見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は不動産の市場性に着目した価格で、代替競争関係にある信頼性の高い取引事例より試算しており、市場の実
態を直接反映した実証的価格が求められている。一方、開発法による価格はディベロッパーの投資採算性に着目した価
格で、販売価格、建築工事費及び投下資本収益率等は適切であるが、想定要素が多く介在していることは否めない。以
上、比準価格を標準とし、開発法による価格を関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利の先高感等から、今後の不動産市場に不
透明感が見られるが、現時点では若林区内の
住宅需要は良好で、全般的に地価は上昇基調
にある。

地域要因に大きな変動はないが、利便性の良
好な住宅地域で、一定の分譲マンション需要
が見られ、地価の上昇が継続している。


南側道路で日照、通風等居住の快適性が優れ
るものの、変動状況としては特段の要因はな
い。
 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台若林 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１３０
１０
-84		 仙台市若林区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南20m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b ２５１３０
８０
-56		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c ２５１３０
２０
-7		 仙台市若林区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東30m市道、
北西6m、
二方路
商業

(90,400)
d ２５１３０
２０
-8		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西4m私道、
中間画地
１住居

(60,160)
e ２５１３０
２０
-3		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北4.8m市道、
東3.3m、
二方路
１住居

(60,192)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
214,731  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
228,745 		 100
[ 100.9]
226,705 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
231,000 
b (　           ) 
237,624  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
243,565 		 100
[ 100.9]
241,392 
246,000 
c (　           ) 
189,335  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[  90.0]		 100
[  96.9]
229,911 		 100
[ 103.0]
223,215 
228,000 
d (　           ) 
189,621  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
197,775 		 100
[  80.1]
246,910 
252,000 
e (　           ) 
180,113  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
185,998 		 100
[  74.7]
248,993 
254,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    242,000 円／㎡]  



仙台若林 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 分譲マンション適地であり、賃貸用建物を想定することに経済合理性が見出せないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用が分譲型マンションと認められる地域であるため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

810,786,793 
644,383,414 
12 
524,000 
1,920.00 
289,000 
2,281.47 
⑧開発法による価格 　　          166,403,379 円　　　　（　              238,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台若林 -7　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
700 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  700.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
230.00 ㎡  2,281.47 ㎡  2,010.00 ㎡  271.47 ㎡  1,920.00 ㎡  ＳＲＣ・10F 1B
 (    27 戸)
 71㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      32.9 ％）  （     325.9 ％）  （     287.1 ％）  （      38.8 ％）  （     84.16 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
特別用途地区
駐車付置義務
90 ％ 
400 ％ 
360 ％ 		 間口

奥行		   16.4 ｍ

  43.2 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    6.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 524,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    524,000 円／㎡　　×　　     1,920.00 ㎡　　＝　　　　       1,006,080,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,006,080,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   289,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   297,670 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    297,670 円／㎡　　×　　　   2,281.47 ㎡　　＝　　　　         679,125,175 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発負担金は発生しない
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,006,080,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         100,608,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥           779,733,175 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発業者の借入金利率・開発利潤・危険率負担を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金 6 ヶ月  販売管理費(1期目) 14 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 9 ヶ月  販売管理費(2期目)  ヶ月 
建築工事(2期目) 15 ヶ月  販売収入(2期目) 24 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 24 ヶ月  販売収入(3期目) 27 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 90,547,200 円  (      9 ％) ×　　0.9185  （      9 ヶ月） ＝　　           83,167,603 円 
販売総額(2期) 814,924,800 円  (     81 ％) ×　　0.7972  （     24 ヶ月） ＝　　          649,658,051 円 
販売総額(3期) 100,608,000 円  (     10 ％) ×　　0.7749  （     27 ヶ月） ＝　　           77,961,139 円 
収入合計 － － － － 810,786,793 円 
支出 建築工事費(1期) 67,912,518 円  (     10 ％) ×　　0.9449  （      6 ヶ月） ＝　　           64,170,538 円 
建築工事費(2期) 67,912,518 円  (     10 ％) ×　　0.8679  （     15 ヶ月） ＝　　           58,941,274 円 
建築工事費(3期) 543,300,140 円  (     80 ％) ×　　0.7972  （     24 ヶ月） ＝　　          433,118,872 円 
開発負担金  円  (    100 ％) ×　　0.9449  （      6 ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 100,608,000 円  (    100 ％) ×　　0.8762  （     14 ヶ月） ＝　　           88,152,730 円 
販売管理費(2期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 644,383,414 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
          810,786,793 円　　－　　　　　　          644,383,414 円　　＝　　　　　           166,403,379 円 

              238,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 仙台若林 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市若林区大和町五丁目３０番１
 3707000093048-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考