別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
仙台宮城野 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台宮城野 9-2 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　江澤　亜樹   TEL.
鑑定評価額 1,220,000,000 円  １㎡当たりの価格 159,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市宮城野区扇町１丁目１番７外
｢扇町１－１－４１｣		 ②地積
　(㎡)		 7,681  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）
駐車付置義務
台形
1:1.5		 倉庫兼事務所

Ｓ2		 大中規模倉庫等が建
ち並ぶ流通業務地域
 南26m国道 水道、下水 苦竹

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西   180 ｍ、南   110 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  75.0 ｍ、奥行　約　　 110.0 ｍ、規模　　     8,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 苦竹ＩＣ至近の倉庫、事業所
等が集積する物流拠点		 街

路		 ２６ｍ国道 交通

施設		 苦竹駅東方

2.0km		 法令

規制		 工専
(60,200)
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 倉庫、物流、製造関連企業の中に店舗等も見られる流通業務地域である。東北の物流拠点として仙台エリアの需
要は旺盛である。地価は引き続き上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    159,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市内の工業地域を中心に港湾型を含め圏内に及ぶ。需要者は大手物流企業のほか製造関連企業等が
中心である。コロナ禍は一段落したものの、通信販売事業の逼迫により、立地良好、労働力確保も比較的容易な仙台圏
内の工業地域への需要が旺盛である。画地状況、取引当事者の事情により取引の中心となる価格帯は見出しがたいもの
の、大型物件の市場性が優る傾向がある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には賃倉庫も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、建築費は高止まりであり、収益価格は
低位に試算された。自己使用目的での取引が中心であることから、大工場地の需給動向を考慮し、代表標準地との検討
を踏まえ、収益価格を参考にとどめ、実際の市場における取引事例から求められた比準価格により鑑定評価額を上記の
とおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台宮城野 9-1             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    125,000 円／㎡		 [119.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.1]		 [100.0]
100		 160,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    134,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物流関連企業は引き続き好調であり、内陸、
港湾共に需要が堅調である。規模のまとまっ
た土地への需要も旺盛である。


交通要衝に近接する立地の優位性、通販拡大
による用地需要が相変わらず高い。仙台港背
後地とともに地価上昇傾向にある。


地域内の標準的画地であり格別の変動はない
。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+18.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台宮城野 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１２０
４０
-1001		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南26m国道、
東20m、北8m、
三方路
工専
特別用途地区
(70,200)
b ２５１２０
８０
-1029		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北26m国道、
東25m、角地
工専
特別用途地区
駐車付置義務
(70,200)
c ２５１２０
２０
-1049		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南7m市道、
中間画地
工専
特別用途地区
駐車付置義務
(60,200)
d ２５１２０
９０
-71		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南40m市道、
西28m、
北6.5m、
三方路
工専
特別用途地区
駐車付置義務
(60,200)
e ２５１２０
５０
-1009		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東30m県道、
中間画地
工業
地区計画等
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
117,725  		 100
[ 100.0]		 [ 123.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
138,355 		 100
[ 100.0]
138,355 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
138,000 
b (　           ) 
181,469  		 100
[ 100.0]		 [ 110.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.3]
182,456 		 100
[ 100.0]
182,456 
182,000 
c (　           ) 
163,047  		 100
[ 100.0]		 [ 125.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
203,809 		 100
[  92.0]
221,532 
222,000 
d (　           ) 
206,795  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
206,401 		 100
[ 104.0]
198,463 
198,000 
e (　           ) 
151,248  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
158,508 		 100
[ 101.0]
156,939 
157,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    159,000 円／㎡]  



仙台宮城野 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

94,517,959 
28,393,304 
66,124,655 
57,369,400 
8,755,255 		 （　0.9554）
8,364,771 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    220,125,553 円　　　　（　     28,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台宮城野 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所 3,800.00 Ｓ2 7,600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専
駐車付置義務
 60 ％   200 ％   200 ％   7,681 ㎡     74.0 m x  109.0 m  前面道路：国道     　  26.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの事務所兼倉庫を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟・一括貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所兼倉庫
3,800.00 
100.0 
3,800.00 
1,194 
4,537,200 		 6.0  27,223,200 
0.0  0 

 2～ 2		 倉庫
3,800.00 
100.0 
3,800.00 
977 
3,712,600 		 6.0  22,275,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
7,600.00 
100.0 
7,600.00 

8,249,800 		 49,498,800 
0 
⑨年額支払賃料      8,249,800 円　×　12ヶ月　＝　      98,997,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   7,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        98,997,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,949,880 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 94,047,720 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        49,498,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         470,239 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      94,517,959 円　　　　（　        12,305 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,194 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台宮城野 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,916,000 円  　　　　    979,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 3,959,904 円  　　　       98,997,600　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,573,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,985,800 円  　　　　    979,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       979,000 円  　　　　    979,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       979,000 円  　　　　    979,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      28,393,304 円　（　　　　　　         3,697 円／㎡）　　（経費率　　  30.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 979,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 125,000 円／㎡　×　   7,600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0586     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 45 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 57,369,400 円  
（　　　　　         7,469 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 94,517,959 円      
②総費用 28,393,304 円      
③純収益　①－② 66,124,655 円      
④建物等に帰属する純収益 57,369,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,755,255 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,364,771 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,089 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    220,125,553 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台宮城野 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市宮城野区扇町一丁目１番７
 3707000133442-0000
2 　仙台市宮城野区扇町一丁目１番８
 3707000133443-0000
3 　仙台市宮城野区扇町一丁目１番１６
 3707000133451-0000
4 　仙台市宮城野区扇町一丁目１番１７
 3707000133452-0000
5 　仙台市宮城野区扇町一丁目１番１８
 3707000133453-0000
6 　仙台市宮城野区扇町一丁目１番４５
 3707000133455-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
仙台宮城野 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台宮城野 9-2 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　稗貫　信浩   TEL.
鑑定評価額 1,230,000,000 円  １㎡当たりの価格 160,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市宮城野区扇町１丁目１番７外
｢扇町１－１－４１｣		 ②地積
　(㎡)		 7,681  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）
駐車付置義務
台形
1:1.5		 倉庫兼事務所

Ｓ2		 大中規模倉庫等が建
ち並ぶ流通業務地域
 南26m国道 水道、下水 苦竹

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西   180 ｍ、南   110 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  75.0 ｍ、奥行　約　　 110.0 ｍ、規模　　     8,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道４５号線沿いに倉庫、事
業所等が集積する地域		 街

路		 ２６ｍ国道 交通

施設		 苦竹駅東方

2.0km		 法令

規制		 工専
(60,200)
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 国道４５号線と４号線の結節点に位置し、高速ＩＣにも近く交通利便性は良好。さらに近年ＥＣ市場の拡大によ
り物流業者等による３，０００坪以上の規模大地の需要が旺盛で今後も地価は上昇傾向での推移が予測される。
(3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    160,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 対象不動産の属する同一需給圏は国道４５号線沿い及びその周辺地区と、隣接する若林区に跨る内陸部の工業地域一円
と判定した。主たる需要者層としては県内外の有力な流通・倉庫業者のほか、自動車関連企業も挙げられる。全国的に
もＥＣ市場の拡大により引き続き物流への需要が増大する中、特に規模大地の供給不足も相まって地価は上昇傾向。位
置、形状、規模、用途によって価格格差が大きく、取引の中心となる価格帯を見出すのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 国道４５号線と４号線の結節点付近で産業基盤と消費地を指向した工業地域で、自社使用目的が中心であるが、倉庫の
賃貸等による投資目的での取引も散見される。比準価格は周辺地域の信頼性の高い事例を採用し市場性を反映した説得
力のある価格であるが、収益価格は土地価格に見合う賃料が収受されておらず低位に試算された。よって市場性を反映
した比準価格を標準とし、収益価格は参考として、代表標準地との均衡も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台宮城野 9-1             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    125,000 円／㎡		 [119.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.1]		 [100.0]
100		 160,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    134,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の高騰や金利上昇局面にあり、一部に
足踏みが残るものの、雇用・所得環境の改善
により景気は緩やかな回復基調。


ＥＣ市場の拡大に伴い、物流施設や倉庫等の
需要が旺盛で流通業務地域においては特に規
模大地の需要が旺盛である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台宮城野 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１２０
９０
-36		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北26m国道、
東25m、角地
工専
特別用途地区
駐車付置義務
(70,200)
b ２５１２０
６０
-1035		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南26m国道、
中間画地
工専
特別用途地区
駐車付置義務
(60,200)
c ２５１２０
７０
-1024		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.2m市道、
中間画地
工専
駐車付置義務
(60,200)
d ２５１２０
４０
-1		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東8m市道、
中間画地
工専
特別用途地区
(60,200)
e ２５１２０
６０
-1028		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南36m市道、
東20m、角地
工専
特別用途地区
駐車付置義務
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
181,469  		 100
[ 100.0]		 [ 111.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 123.6]
163,410 		 100
[ 100.0]
163,410 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
163,000 
b (　           ) 
135,686  		 100
[ 100.0]		 [ 125.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 111.0]
153,900 		 100
[  86.0]
178,953 
179,000 
c (　           ) 
95,085  		 100
[ 100.0]		 [ 116.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.0]
124,145 		 100
[  76.4]
162,493 
162,000 
d (　           ) 
111,161  		 100
[ 100.0]		 [ 116.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
129,169 		 100
[  82.6]
156,379 
156,000 
e (　           ) 
164,780  		 100
[ 100.0]		 [ 130.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
209,255 		 100
[  87.0]
240,523 
241,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +23.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　 +11.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　 -11.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    160,000 円／㎡]  



仙台宮城野 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

93,415,795 
27,278,840 
66,136,955 
57,369,400 
8,767,555 		 （　0.9554）
8,376,522 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    220,434,789 円　　　　（　     28,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台宮城野 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所 3,800.00 Ｓ2 7,600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専
駐車付置義務
 60 ％   200 ％   200 ％   7,681 ㎡     74.0 m x  109.0 m  前面道路：国道     　  26.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は事務所兼倉庫、２階は倉庫とする一棟貸しを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所兼倉庫
3,800.00 
100.0 
3,800.00 
1,144 
4,347,200 		 6.0  26,083,200 
0.0  0 

 2～ 2		 倉庫
3,800.00 
100.0 
3,800.00 
936 
3,556,800 		 6.0  21,340,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
7,600.00 
100.0 
7,600.00 

7,904,000 		 47,424,000 
0 
⑨年額支払賃料      7,904,000 円　×　12ヶ月　＝　      94,848,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   7,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        94,848,000 円　　×　　   2.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,896,960 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 92,951,040 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        47,424,000 円　×　　  98.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         464,755 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      93,415,795 円　　　　（　        12,162 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,150 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,144 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台宮城野 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,916,000 円  　　　　    979,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,845,440 円  　　　       94,848,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,573,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,985,800 円  　　　　    979,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       979,000 円  　　　　    979,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       979,000 円  　　　　    979,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      27,278,840 円　（　　　　　　         3,551 円／㎡）　　（経費率　　  29.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 979,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 125,000 円／㎡　×　   7,600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0586     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 45 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 57,369,400 円  
（　　　　　         7,469 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 93,415,795 円      
②総費用 27,278,840 円      
③純収益　①－② 66,136,955 円      
④建物等に帰属する純収益 57,369,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,767,555 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,376,522 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,091 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    220,434,789 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台宮城野 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市宮城野区扇町一丁目１番７
 3707000133442-0000
2 　仙台市宮城野区扇町一丁目１番８
 3707000133443-0000
3 　仙台市宮城野区扇町一丁目１番１６
 3707000133451-0000
4 　仙台市宮城野区扇町一丁目１番１７
 3707000133452-0000
5 　仙台市宮城野区扇町一丁目１番１８
 3707000133453-0000
6 　仙台市宮城野区扇町一丁目１番４５
 3707000133455-0000
7 　
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備考