別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台宮城野 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台宮城野 9-1 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　秋元　康男   TEL.
鑑定評価額 1,960,000,000 円  １㎡当たりの価格 148,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市宮城野区苦竹３丁目１番１５
｢苦竹３－４－５｣		 ②地積
　(㎡)		 13,223  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）
特別用途地区
駐車付置義務

1:2		 倉庫兼事務所

Ｓ3		 大規模物流施設、工
場、事業所等のある
工業地域		 西20m市道 水道、ガス、下水 苦竹

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場・流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　 130.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市中心部に近い内陸型工業地
域		 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 苦竹駅東方

900m		 法令

規制		 工専
(60,200)
特別用途地区
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 国道４号（仙台バイパス）を中心に広がる内陸型工業地域として成熟しており、当面は現状維持で推移するもの
と予測する。物流適地の需要は旺盛だが供給は少なく、地価水準は上昇基調と予測する。
(3)最有効使用の判定 工場・流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    148,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、苦竹ＩＣ周辺に広がる内陸型工業地域を中心に、仙台市及び隣接市町の工業地域全域。主たる需要者は
、自社利用を前提とする物流や製造業関連の大手企業等。当地域は、東北地方の拠点及び結節点であり、交通利便性の
観点から優位性を有する。圏内では先進的大規模物流施設への需要が高まっており、希少性を有する開発適地への需要
は好調。取得目的、画地規模等により取引価格にはやや乖離があり、需要の中心価格帯を見出すのはやや困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 仙台市中心部に近い内陸型工業地域に位置する。賃料収入の取得を企図した賃貸用物流倉庫等も見られるが、賃料水準
には最近の地価上昇が十分反映されておらず、土地価格に見合う賃料水準の形成には至らないことから収益価格は低位
に試算された。また、主たる需要者の属性並びに当該地域では自社利用の工場・倉庫が多い点等も勘案し、収益価格は
参考にとどめ、多数の取引事例に基づき試算された実証的な比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    125,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内物流の輸送量は、引き続き増加傾向。東
北地方の拠点・結節点である仙台圏では、先
進的な大規模物流施設への需要が高い。


苦竹ＩＣを中心に、苦竹・日の出町・扇町等
と一体化した内陸型工業地域。国道４号（仙
台バイパス）拡幅工事後の更なる利便性向上
に期待。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+18.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台宮城野 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１２０
６０
-1035		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南26m国道、
中間画地
工専
特別用途地区
駐車付置義務
(60,200)
b ２５１２０
３０
-1024		 仙台市宮城野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北26m国道、
東11m、角地
工専
駐車付置義務
(70,200)
c ２５１２０
９０
-1006		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北12m市道、
中間画地
工専
特別用途地区
駐車付置義務
(60,200)
d ２５１２０
５０
-27		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東30m県道、
中間画地
工業
地区計画等
(70,200)
e ２５１２０
５０
-1010		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6m道路、
中間画地
工専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
135,686  		 100
[ 100.0]		 [ 125.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
170,829 		 100
[ 108.9]
156,868 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
157,000 
b (　           ) 
114,430  		 100
[ 100.0]		 [ 119.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
132,650 		 100
[ 100.0]
132,650 
133,000 
c (　           ) 
108,014  		 100
[ 100.0]		 [ 122.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
132,533 		 100
[  89.2]
148,580 
149,000 
d (　           ) 
151,248  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
158,508 		 100
[ 100.0]
158,508 
159,000 
e (　           ) 
110,132  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
117,401 		 100
[  82.8]
141,789 
142,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    148,000 円／㎡]  



仙台宮城野 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成工業地内にあり、適切な造成事例が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

108,209,204 
32,252,826 
75,956,378 
58,424,200 
17,532,178 		 （　0.9554）
16,750,243 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    440,795,868 円　　　　（　     33,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台宮城野 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 5,500.00 Ｓ3 7,747.13
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専
特別用途地区
駐車付置義務		 60 ％   200 ％   200 ％   13,223 ㎡     85.4 m x  154.6 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建倉庫（一棟貸し）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 3		 倉庫
7,747.13 
100.0 
7,747.13 
1,194 
9,250,073 		 6.0  55,500,438 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
7,747.13 
100.0 
7,747.13 

9,250,073 		 55,500,438 
0 
⑨年額支払賃料      9,250,073 円　×　12ヶ月　＝　     111,000,876 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   7,747.13 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       111,000,876 円　　×　　   3.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,330,026 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 107,670,850 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        55,500,438 円　×　　  97.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         538,354 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     108,209,204 円　　　　（　         8,183 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,194 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台宮城野 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,991,000 円  　　　　    997,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 3,330,026 円  　　　      111,000,876　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   13,768,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,169,400 円  　　　　    997,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       997,000 円  　　　　    997,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       997,000 円  　　　　    997,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      32,252,826 円　（　　　　　　         2,439 円／㎡）　　（経費率　　  29.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 997,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 125,000 円／㎡　×　   7,747.13 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0586     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 45 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 58,424,200 円  
（　　　　　         4,418 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 108,209,204 円      
②総費用 32,252,826 円      
③純収益　①－② 75,956,378 円      
④建物等に帰属する純収益 58,424,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 17,532,178 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,750,243 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,267 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    440,795,868 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台宮城野 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市宮城野区苦竹三丁目１番１５
 3700001407867-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台宮城野 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台宮城野 9-1 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　千田　典信   TEL.
鑑定評価額 1,980,000,000 円  １㎡当たりの価格 150,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市宮城野区苦竹３丁目１番１５
｢苦竹３－４－５｣		 ②地積
　(㎡)		 13,223  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）
特別用途地区
駐車付置義務

1:2		 倉庫兼事務所

Ｓ3		 大規模物流施設、工
場、事業所等のある
工業地域		 西20m市道 水道、ガス、下水 苦竹

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場・流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    12,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市内中心部に近い工場、物流
施設等が集積する内陸型工業
地域		 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 苦竹駅東方

900m		 法令

規制		 工専
(60,200)
特別用途地区
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 仙台市中心部に近い内陸型工業地域で、物流用地を中心に旺盛な需要が続いてきたが、建築費高騰に伴う投資採
算性の悪化から一部需要者の間では慎重姿勢が見られ始めており、地価上昇幅は縮小する可能性がある。
(3)最有効使用の判定 工場・流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    150,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     35,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、宮城野区及び隣接する若林区に形成されている工業地域一帯。主たる需要者は、製造・物流拠点として
の利用を目的とする法人企業である。消費の中心への接近性やＩＣ等へのアクセスに優れ、交通利便性も高いことなど
を背景に工業用地としての優位性を有する。物価高、建築費高騰による影響は存在するが、需要は引き続き旺盛である
。工業地の画地規模にばらつきが見られるため、需要の中心となる価格帯を見出すのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自社利用の工場・倉庫等が多い工業地域。賃貸物件は一部の大型倉庫に限定され賃貸市場の熟成度は低く賃料の査定が
困難であることに加えて、建築費高騰の影響等もあり、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、代替競争関
等の関係にある多数の取引事例から試算したもので、市場の実態を適切に反映した、説得力を有する価格である。よっ
て、本件では比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    125,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高の影響はみられるが、個人消費は持ち
直しつつある。建築費は引き続き上昇してお
り、金利水準の動向も注視されている。


物流拠点としての需要も旺盛な工業地域で、
取引は活発な状況が続いている。



個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+20.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台宮城野 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１２０
８０
-1029		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北26m国道、
東25m、角地
工専
特別用途地区
駐車付置義務
(70,200)
b ２５１２０
４０
-1		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東8m市道、
中間画地
工専
特別用途地区
(60,200)
c ２５１２０
２０
-1049		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南7m市道、
中間画地
工専
特別用途地区
駐車付置義務
(60,200)
d ２５１２０
７０
-27		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m道路、
中間画地
工専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
181,469  		 100
[ 100.0]		 [ 111.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
183,614 		 100
[ 125.0]
146,891 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
147,000 
b (　           ) 
111,161  		 100
[ 100.0]		 [ 116.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
117,426 		 100
[  84.6]
138,801 
139,000 
c (　           ) 
163,047  		 100
[ 100.0]		 [ 125.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
205,276 		 100
[ 125.6]
163,436 
163,000 
d (　           ) 
110,132  		 100
[ 100.0]		 [ 114.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
125,881 		 100
[  75.2]
167,395 
167,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    150,000 円／㎡]  



仙台宮城野 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

113,284,936 
32,409,027 
80,875,909 
62,113,100 
18,762,809 		 （　0.9554）
17,925,988 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    471,736,526 円　　　　（　     35,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台宮城野 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 5,500.00 Ｓ3 7,747.17
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専
特別用途地区
駐車付置義務		 60 ％   200 ％   200 ％   13,223 ㎡     85.4 m x  154.6 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 3		 倉庫
7,747.17 
100.0 
7,747.17 
1,250 
9,683,963 		 6.0  58,103,778 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
7,747.17 
100.0 
7,747.17 

9,683,963 		 58,103,778 
0 
⑨年額支払賃料      9,683,963 円　×　12ヶ月　＝　     116,207,556 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   7,747.17 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       116,207,556 円　　×　　   3.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,486,227 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 112,721,329 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        58,103,778 円　×　　  97.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         563,607 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     113,284,936 円　　　　（　         8,567 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,256 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,250 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台宮城野 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,991,000 円  　　　　    997,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 3,486,227 円  　　　      116,207,556　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   13,768,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,169,400 円  　　　　    997,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       997,000 円  　　　　    997,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       997,000 円  　　　　    997,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      32,409,027 円　（　　　　　　         2,451 円／㎡）　　（経費率　　  28.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 997,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 125,000 円／㎡　×　   7,747.17 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 62,113,100 円  
（　　　　　         4,697 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 113,284,936 円      
②総費用 32,409,027 円      
③純収益　①－② 80,875,909 円      
④建物等に帰属する純収益 62,113,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 18,762,809 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 17,925,988 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,356 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    471,736,526 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      35,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台宮城野 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市宮城野区苦竹三丁目１番１５
 3700001407867-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考