別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
仙台宮城野 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台宮城野 5-12 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　稗貫　信浩   TEL.
鑑定評価額 556,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,120,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 760,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市宮城野区二十人町３００番７
 ②地積
　(㎡)		 496  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
地区計画等
駐車付置義務

(90,400)

1:2.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ10		 店舗、共同住宅、貸
駐車場等が混在する
商業地域		 北40m市道、背面道 水道、ガス、下水 仙台

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    70 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  33.5 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 駐車場等の低利用地も多い幹
線道路沿いの商業地域		 街

路		 ４０ｍ市道 交通

施設		 仙台駅北東方

650m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
地区計画等
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ仙台駅西口へと繋がる幹線道路沿いの商業地域で、土地の高度利用が進み商業地域としての熟成度が向上し
ている。レジデンス系の投資用不動産に対する需要も堅調で、当面地価は上昇傾向での推移が予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,130,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    569,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ仙台駅東口に広がる商業地域を中心にＪＲ仙台駅西口の一部も含むと判定した。主たる需要者層と
しては高い資本力を有する法人投資家や不動産会社、県内外の有力企業が挙げられる。当地域の利用状況は年々変化し
ているが、１階を店舗利用とした高層賃貸マンションの供給が中心である。需要者の属性や取得目的によって取引価格
に差が見られるため、需要の中心価格帯を見出すのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 高層店舗兼共同住宅等が多数見られる商業地域で、主たる需要者層は法人投資家等であるが、収益価格は想定要素が多
く、近年の建築費上昇の影響も相俟って低位に試算されている。一方、比準価格は類似不動産の取引価格から求められ
た実証的かつ客観的な価格であり、説得力は高い。よって、本件では実証性と客観性を具備した比準価格を標準とし、
収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台宮城野 5-8             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,390,000 円／㎡		 [116.5]
100		 100
[ 97.0]		 100
[153.7]		 [103.0]
100		 1,120,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    973,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の高騰や金利上昇局面にあり、一部に
足踏みが残るものの、雇用・所得環境の改善
により景気は緩やかな回復基調。


ＪＲ仙台駅西口へと繋がる幹線道路沿いの商
業地域で、土地の高度利用が進み、オフィス
ビルのほかホテルや住居系収益物件に対する
需要も旺盛。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台宮城野 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１２０
１０
-22		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南40m市道、
北8m、二方路
商業
地区計画等
駐車付置義務
(100,400)
b ２５１２０
１０
-1003		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南13.5m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車付置義務
(90,400)
c ２５１２０
２０
-1039		 仙台市宮城野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,500)
d ２５１２０
３０
-52		 仙台市宮城野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西30m市道、
南9m、角地
商業
駐車付置義務
(100,540)
e ２５１２０
１０
-21		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
980,287  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
1,034,107 		 100
[  90.8]
1,138,884 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
1,170,000 
b (　           ) 
997,550  		 100
[ 100.0]		 [ 115.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
1,171,612 		 100
[  80.1]
1,462,687 
1,510,000 
c (　           ) 
718,582  		 100
[ 100.0]		 [ 130.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
851,846 		 100
[  84.4]
1,009,296 
1,040,000 
d (　           ) 
1,261,497  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 103.0]
1,520,136 		 100
[ 138.3]
1,099,158 
1,130,000 
e (　           ) 
863,682  		 100
[ 100.0]		 [ 113.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 115.0]
855,421 		 100
[  80.8]
1,058,689 
1,090,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 +15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,130,000 円／㎡]  



仙台宮城野 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

57,069,965 
12,640,038 
44,429,927 
32,956,700 
11,473,227 		 （　0.9340）
10,715,994 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    281,999,842 円　　　　（　    569,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台宮城野 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 205.70 ＲＣ10 2,052.85
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
地区計画等
駐車付置義務		 90 ％   400 ％   400 ％   496 ㎡     14.5 m x   34.3 m  前面道路：市道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～１０階共同住宅を想定（１階店舗：フロア貸し、２～１０階住宅：少人数世帯タイプ、平均専有面積４３．７㎡程度） ⑦有効率　  84.3 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
201.55 
78.0 
157.21 
3,934 
618,464 		 6.0  3,710,784 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
205.70 
85.0 
174.85 
2,571 
449,539 		 2.0  899,078 
1.0  449,539 

 5～ 7		 住宅
205.70 
85.0 
174.85 
2,648 
463,003 		 2.0  926,006 
1.0  463,003 

 8～10		 住宅
205.70 
85.0 
174.85 
2,728 
476,991 		 2.0  953,982 
1.0  476,991 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,052.85 
84.3 
1,730.86 

4,787,063 		 12,047,982 
4,168,599 
⑨年額支払賃料      4,787,063 円　×　12ヶ月　＝　      57,444,756 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,730.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        57,444,756 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,944,238 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 55,940,518 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,047,982 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         114,456 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,168,599 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,014,991 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      57,069,965 円　　　　（　       115,060 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,630 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,571 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台宮城野 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,116,000 円  　　　　    529,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,944,238 円  　　　       58,884,756　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,126,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,395,800 円  　　　　    529,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       529,000 円  　　　　    529,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       529,000 円  　　　　    529,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,640,038 円　（　　　　　　        25,484 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9340    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 529,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   2,052.85 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 32,956,700 円  
（　　　　　        66,445 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 57,069,965 円      
②総費用 12,640,038 円      
③純収益　①－② 44,429,927 円      
④建物等に帰属する純収益 32,956,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,473,227 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,715,994 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,605 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    281,999,842 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     569,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台宮城野 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市宮城野区二十人町３００番７
 3707000302863-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
仙台宮城野 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台宮城野 5-12 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　高田　康弘   TEL.
鑑定評価額 551,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,110,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 760,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市宮城野区二十人町３００番７
 ②地積
　(㎡)		 496  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
地区計画等
駐車付置義務

(90,400)

1:2.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ10		 店舗、共同住宅、貸
駐車場等が混在する
商業地域		 北40m市道、背面道 水道、ガス、下水 仙台

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    70 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  33.5 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 青葉区へ直接連絡する幹線道
路沿いの商業地域		 街

路		 ４０ｍ市道 交通

施設		 仙台駅北東方

650m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
地区計画等
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 仙台駅東口駅前に大型商業施設が開業して以降、駅前の繁華性が大幅に向上し、飲食店やホテル需要が好調に推
移している。賃貸マンションの需要も旺盛な地域で、当面地価は上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,130,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    602,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は仙台駅東口の商業地域及び商住混在地域一円。店舗や事務所ビル等を全国展開する法人、マンション開発
業者、投資ファンド等が需要者の中心。飲食店やホテルの需要は好調で、商住混在地域では賃貸マンション用地需要も
旺盛。仙台駅東口に対する需要は堅調で、需給逼迫の状況が続いている。取引件数が少なく、需要の中心となる価格帯
は見い出せない状況にあるが、売り物件が出た場合は高値で成約する傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 高層店舗兼共同住宅が多く、投資採算性に着目した価格決定が想定される地域性を有しているが、建築費の高止まりも
あり、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は信頼性のある取引事例から求めたもので市場性を十分に反映し
た価格である。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額
を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台宮城野 5-8             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,390,000 円／㎡		 [116.5]
100		 100
[ 97.0]		 100
[154.6]		 [103.0]
100		 1,110,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    973,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中心商業地域の不動産市況は好調。人出の増
加している地域では飲食店やホテル需要が堅
調に推移。オフィス市況も総じて好調だが、
一部空室率高い。

仙台駅東口はオフィス空室率が高止まりだが
、店舗・ホテル需要好調。商住混在地域の分
譲・賃貸マンション用地需要旺盛で、需給逼
迫の状況が継続。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　 +12.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台宮城野 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１２０
３０
-52		 仙台市宮城野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西30m市道、
南9m、角地
商業
駐車付置義務
(100,540)
b ２５１２０
２０
-22		 仙台市宮城野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北50m市道、
東11m、角地
商業
地区計画等
駐車付置義務
(100,600)
c ２５１２０
１０
-22		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南40m市道、
北8m、二方路
商業
地区計画等
駐車付置義務
(100,400)
d ２５１２０
６０
-23		 仙台市宮城野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22m国道、
中間画地
商業
高度地区最低7m
地区計画等
(100,400)
e ２５１２０
４０
-74		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東36m市道、
南15m、角地
商業
地区計画等
駐車付置義務
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,261,497  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,292,116 		 100
[ 119.9]
1,077,661 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
1,110,000 
b (　           ) 
2,086,633  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,194,003 		 100
[ 188.2]
1,165,783 
1,200,000 
c (　           ) 
980,287  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
1,019,308 		 100
[  92.2]
1,105,540 
1,140,000 
d (　           ) 
503,279  		 100
[ 100.0]		 [ 110.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
556,627 		 100
[  54.0]
1,030,791 
1,060,000 
e (　           ) 
712,712  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
762,533 		 100
[  67.5]
1,129,679 
1,160,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,130,000 円／㎡]  



仙台宮城野 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

58,334,468 
13,232,591 
45,101,877 
32,956,700 
12,145,177 		 （　0.9340）
11,343,595 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    298,515,658 円　　　　（　    602,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台宮城野 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 205.70 ＲＣ10 2,052.85
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
地区計画等
駐車付置義務		 90 ％   400 ％   400 ％   496 ㎡     14.5 m x   34.3 m  前面道路：市道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２～１０階共同住宅（少人数世帯タイプ　平均約４３．７㎡） ⑦有効率　  84.3 ％
の理由		 地域内の店舗兼共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
201.55 
78.0 
157.21 
3,933 
618,307 		 6.0  3,709,842 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
205.70 
85.0 
174.85 
2,639 
461,429 		 2.0  922,858 
1.0  461,429 

 5～ 7		 住宅
205.70 
85.0 
174.85 
2,718 
475,242 		 2.0  950,484 
1.0  475,242 

 8～10		 住宅
205.70 
85.0 
174.85 
2,797 
489,055 		 2.0  978,110 
1.0  489,055 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,052.85 
84.3 
1,730.86 

4,895,485 		 12,264,198 
4,277,178 
⑨年額支払賃料      4,895,485 円　×　12ヶ月　＝　      58,745,820 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,730.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により十分担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        58,745,820 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,009,291 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 57,176,529 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,264,198 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         116,510 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,277,178 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,041,429 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      58,334,468 円　　　　（　       117,610 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,639 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台宮城野 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,645,000 円  　　　　    529,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,009,291 円  　　　       60,185,820　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,124,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,395,800 円  　　　　    529,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       529,000 円  　　　　    529,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       529,000 円  　　　　    529,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,232,591 円　（　　　　　　        26,679 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9340    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 529,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   2,052.85 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 32,956,700 円  
（　　　　　        66,445 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 58,334,468 円      
②総費用 13,232,591 円      
③純収益　①－② 45,101,877 円      
④建物等に帰属する純収益 32,956,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,145,177 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,343,595 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,870 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    298,515,658 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     602,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台宮城野 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市宮城野区二十人町３００番７
 3707000302863-0000
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備考