鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
仙台宮城野 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台宮城野 5-11

宮城県

宮城第２

氏名

不動産鑑定士　有川　卓也

TEL.

鑑定評価額

60,500,000 円

１㎡当たりの価格

84,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	60,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市宮城野区岡田字北高屋敷３０番１外				②地積　(㎡)	720 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度地区4種 (70,200)
	台形 1.5:1	店舗Ｓ1	店舗、営業所、ホテル等が混在する路線商業地域	北西40m県道、背面道	水道、ガス、下水	福田町 2.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 160 ｍ、西 200 ｍ、南 290 ｍ、北 210 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

県道仙台塩釜線沿いの路線商
業地域

街

路

４０ｍ県道

交通

施設

福田町駅南方

2.6km

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度地区4種

⑤地域要因の将
　来予測

仙台市東部を縦貫する県道沿いの路線商業地域で、概ね現状程度で推移するものと予測する。工業系用途として
の需要も考えられ、用途の多様化が進むと同時に地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 85,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 24,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、仙台市及び多賀城市等で構成される仙台都市圏東部の商業地域一帯。主たる需要者は自己利用目的での
取得を企図する法人が中心である。店舗の入替えは少ない地域で、仙台港背後地や隣接する六丁の目地区の産業道路沿
いに比べると繁華性は低いが、仙台工業団地の移転に伴い近隣の店舗需要が増しているほか、用途多様性に着目した潜
在需要も高い。当地域内の取引は少なく画地規模も多様で、需要の中心価格帯を見出すのは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

県道沿いの路線商業地域であり、車両通行量は多いが繁華性は低いことから新たな賃貸物件の建設を目的とした土地取
引は殆ど見られず、自己利用目的の取引が中心となっている。そのため、土地価格に見合った賃料水準が形成されてお
らず、収益価格は低位に求められた。よって、本件では信頼性を有する多数の取引事例に基づいて試算された比準価格
を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台宮城野 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 81,000 円／㎡

[106.8]
100

100
[100.0]

100
[103.9]

[100.0]
100

83,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     75,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

利上げの動向は懸念されるが、足元の投資用
不動産に対する需要は堅調で、人流増加によ
りホテルや商業施設に対する投資意欲も回復
している。

繁華性はやや低いが、車両通行量が多いこと
から新規出店の動きも見られる。背後地域に
工業団地が移転してきたため、店舗需要が高
まっている。

特段の変動要因はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１２０９０ -1038	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西40m県道、中間画地		準工高度地区4種特別用途地区 (70,200)
b	２５１２０７０ -1004	仙台市宮城野区		建付地	（　）	不整形	南東25m県道、北東13m、角地		準工高度地区4種 (70,200)
c	２５１２０８０ -1003	仙台市宮城野区		更地	（　）	長方形	南22m市道、中間画地		近商高度地区4種特別用途地区 (90,200)
d	２５１２０７０ -14	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東25m市道、南12m、角地		近商特別用途地区地区計画等 (100,200)
e	２５１２０５０ -65	仙台市宮城野区		建付地	（　）	台形	西38m県道、中間画地		工業高度地区3種地区計画等 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 70,581	100 [ 100.0]	[ 116.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	86,183	100 [ 100.0]	86,183	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	86,200
b	(　 ) 72,686	100 [ 100.0]	[ 108.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.9]	84,142	100 [ 100.9]	83,391		83,400
c	(　 ) 85,845	100 [ 100.0]	[ 109.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	94,172	100 [ 106.9]	88,094		88,100
d	(　 ) 86,999	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	92,393	100 [ 107.9]	85,628		85,600
e	(　 ) 87,352	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	90,584	100 [ 106.1]	85,376		85,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 -6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.69	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.69	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.69	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.69	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 +0.73	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 85,700 円／㎡]

仙台宮城野 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,628,538	1,620,680	5,007,858	4,267,120	740,738	（　0.9719） 719,923	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	17,559,098 円　　　　（　 24,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	300.00	ＬＳ1	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区4種	70 ％	200 ％	200 ％	720 ㎡	32.0 m x 22.5 m	前面道路：県道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し店舗（駐車場料金は月額支払賃料に含む）。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	300.00	100.0	300.00	1,970	591,000	6.0	3,546,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		591,000		3,546,000
								0

⑨年額支払賃料	591,000 円　×　12ヶ月　＝　 7,092,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,092,000 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 496,440 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,595,560 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,546,000 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,978 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,628,538 円　　　　（　 9,206 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,980 円/㎡　月額支払賃料（　 1,970 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台宮城野 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	286,000 円	57,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	283,680 円	7,092,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 450,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 486,200 円	57,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	57,200 円	57,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,200 円	57,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,620,680 円　（　　　　　　 2,251 円／㎡）　　（経費率　　 24.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,200,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0746	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0586 ×　 40 ％　＋　0.0798 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,267,120 円（　　　　　 5,927 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,628,538 円
②総費用	1,620,680 円
③純収益　①－②	5,007,858 円
④建物等に帰属する純収益	4,267,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	740,738 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	719,923 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,000 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,559,098 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

仙台宮城野 5-11　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	仙台市宮城野区岡田字北高屋敷３０番１	3707000132152-0000
2	仙台市宮城野区岡田字北高屋敷３１番３	3707000132155-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月10日　提出
仙台宮城野 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台宮城野 5-11

宮城県

宮城第２

氏名

不動産鑑定士　稗貫　信浩

TEL.

鑑定評価額

60,000,000 円

１㎡当たりの価格

83,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	60,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市宮城野区岡田字北高屋敷３０番１外				②地積　(㎡)	720 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度地区4種 (70,200)
	台形 1.5:1	店舗Ｓ1	店舗、営業所、ホテル等が混在する路線商業地域	北西40m県道、背面道	水道、ガス、下水	福田町 2.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 160 ｍ、西 200 ｍ、南 290 ｍ、北 210 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

県道沿いに沿道型店舗、営業
所等が混在する路線商業地域

街

路

４０ｍ県道

交通

施設

福田町駅南方

2.6km

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度地区4種

⑤地域要因の将
　来予測

仙台市中心部と仙台港背後地を結ぶ広幅員の産業道路沿いの路線商業地域で、良好な交通利便性と商・工業系用
途の汎用性も反映して多様な業種からの引合いが高く、地価水準は上昇傾向での推移が予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 84,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、仙台都市圏東部の路線商業地域一円と判定した。主たる需要者層としては商・工業系用途での自己使用
を目的とする県内外の有力法人等が挙げられる。当地域は繁華性は低いが、高速ＩＣ・港湾等の交通インフラの利便性
が良好なことから交通量は多く、在京資本による工場・物流関連の立地も見られ需要は堅調である。当地域では取引対
象となる画地規模の格差が大きく、目的や用途に応じて取引単価が異なるため中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

交通量は多いが繁華性低位な産業道路沿いの路線商業地域であり、投資目的での土地取引は少なく、自社利用の事業目
的での取引が中心である。さらに、業種・業態により収受される賃料水準は様々であり、求められた収益価格は説得力
がやや劣る。よって市場の実態を反映した取引事例に基づいて試算された比準価格を標準とし、収益価格も比較考量し
て、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台宮城野 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 81,000 円／㎡

[106.8]
100

100
[100.0]

100
[104.0]

[100.0]
100

83,200

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

建築費の高騰や金利上昇局面にあり、一部に
足踏みが残るものの、雇用・所得環境の改善
により景気は緩やかな回復基調。

交通量は多いものの繁華性劣位の県道沿いの
路線商業地域であるが、交通利便性が良好で
、工業系用途の汎用性も有し、需要は旺盛。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１２０９０ -1038	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西40m県道、中間画地		準工高度地区4種特別用途地区 (70,200)
b	２５１２０５０ -65	仙台市宮城野区		建付地	（　）	台形	西38m県道、中間画地		工業高度地区3種地区計画等 (70,200)
c	２５１２０８０ -1003	仙台市宮城野区		更地	（　）	長方形	南22m市道、中間画地		近商高度地区4種特別用途地区 (90,200)
d	２５１２０７０ -39	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西22.5m県道、南4m、二方路		商業 (90,300)
e	２５１２０６０ -1043	仙台市宮城野区		更地	（　）	不整形	北西20m県道、中間画地		近商高度地区4種 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 70,581	100 [ 100.0]	[ 114.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	83,606	100 [ 100.0]	83,606	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	83,600
b	(　 ) 87,352	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	93,386	100 [ 108.9]	85,754		85,800
c	(　 ) 85,845	100 [ 100.0]	[ 109.4] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	110,488	100 [ 141.8]	77,918		77,900
d	(　 ) 94,000	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	95,210	100 [ 124.7]	76,351		76,400
e	(　 ) 86,873	100 [ 100.0]	[ 107.4] 100	100 [ / ]	100 [ 106.7]	87,443	100 [ 107.9]	81,041		81,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.93	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.93	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.73	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +47.0
c	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +21.0
d	正常	％／月 +0.57	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +13.0
e	正常	％／月 +0.57	画地　　　　 +6.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 84,400 円／㎡]

仙台宮城野 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,628,538	1,602,310	5,026,228	4,379,020	647,208	（　0.9719） 629,021	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	15,341,976 円　　　　（　 21,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	300.00	ＬＳ1	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区4種	70 ％	200 ％	200 ％	720 ㎡	32.0 m x 22.5 m	前面道路：県道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し店舗を想定（駐車場料金は家賃に含む）。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	300.00	100.0	300.00	1,970	591,000	6.0	3,546,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		591,000		3,546,000
								0

⑨年額支払賃料	591,000 円　×　12ヶ月　＝　 7,092,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,092,000 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 496,440 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,595,560 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,546,000 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,978 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,628,538 円　　　　（　 9,206 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,980 円/㎡　月額支払賃料（　 1,970 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台宮城野 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	293,500 円	58,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	212,760 円	7,092,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 450,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 498,900 円	58,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	88,050 円	58,700,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,700 円	58,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,602,310 円　（　　　　　　 2,225 円／㎡）　　（経費率　　 24.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,700,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0746	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0586 ×　 40 ％　＋　0.0798 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,379,020 円（　　　　　 6,082 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,628,538 円
②総費用	1,602,310 円
③純収益　①－②	5,026,228 円
④建物等に帰属する純収益	4,379,020 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	647,208 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	629,021 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 874 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,341,976 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

仙台宮城野 5-11　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	仙台市宮城野区岡田字北高屋敷３０番１	3707000132152-0000
2	仙台市宮城野区岡田字北高屋敷３１番３	3707000132155-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考