別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
仙台宮城野 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台宮城野 5-10 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　有川　卓也   TEL.
鑑定評価額 488,000,000 円  １㎡当たりの価格 770,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 540,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市宮城野区鉄砲町中３番１０外
 ②地積
　(㎡)		 634  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車付置義務
地区計画等

(90,400)

1:2.5		 事務所兼共同住宅

ＲＣ6		 事務所ビル、マンシ
ョン等が建ち並ぶ商
業地域		 南15m市道 水道、ガス、下水 仙台

950m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　       640 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 土地区画整理事業により整備
された仙台駅から徒歩圏内の
商業地域		 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 仙台駅北東方

950m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車付置義務
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 仙台駅から徒歩圏内という良好な立地条件から今後も収益用不動産の開発・供給が進むものと思料される。投資
意欲の減退も認められないことから地価は上昇基調を維持と予測するが、上昇幅は縮小の可能性がある。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    794,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    384,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ仙台駅東口に広がる商業地域を中心に西口の一部を含む。主たる需要者は高い資金調達能力を有す
る法人投資家や不動産会社、一般事業会社等である。鉄砲町界隈では駐車場等の低利用地において収益物件の開発が進
んでおり地域の様相は年々変化しているが、１階を店舗・事務所利用とした高層賃貸マンションの供給が多い。需要者
の属性や取得目的によって取引価格に差が見られるため、需要の中心価格帯を見出すのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 高層店舗・事務所付共同住宅等を中心とした商業地域で、主たる需要者は投資家等であるが、収益価格は想定要素が多
いほか近年の建築費上昇の影響も相俟って低位に求められた。一方、比準価格は現実の不動産市場に立脚した実証的な
価格であり、説得力は高いと思料する。以上より、本件では実際の取引事例に基づき試算された比準価格を重視し、収
益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台宮城野 5-1             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    467,000 円／㎡		 [112.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 68.2]		 [100.0]
100		 770,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    680,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 利上げの動向は懸念されるが、足元の投資用
不動産に対する需要は堅調で、人流増加によ
りホテルや商業施設に対する投資意欲も回復
している。

駐車場等の低利用地が徐々に開発され地域の
熟成度は向上している。仙台駅東口からのア
クセスが良く投資意欲も高い地域のため、需
要は堅調である。

特段の変動要因はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台宮城野 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１２０
１０
-21		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,360)
b ２５１２０
１０
-22		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南40m市道、
北8m、二方路
商業
地区計画等
駐車付置義務
(100,400)
c ２５１２０
４０
-74		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東36m市道、
南15m、角地
商業
地区計画等
駐車付置義務
(100,400)
d ２５１２０
１０
-1001		 仙台市宮城野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,400)
e ２５１２０
６０
-23		 仙台市宮城野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22m国道、
中間画地
商業
高度地区最低7m
地区計画等
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
863,682  		 100
[ 100.0]		 [ 112.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
975,097 		 100
[ 118.8]
820,789 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
821,000 
b (　           ) 
980,287  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
1,019,308 		 100
[ 128.1]
795,713 
796,000 
c (　           ) 
712,712  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
762,533 		 100
[  97.9]
778,890 
779,000 
d (　           ) 
572,298  		 100
[ 100.0]		 [ 114.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
654,137 		 100
[  84.4]
775,044 
775,000 
e (　           ) 
503,279  		 100
[ 100.0]		 [ 110.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
556,627 		 100
[  69.9]
796,319 
796,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    794,000 円／㎡]  



仙台宮城野 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

50,019,375 
11,568,197 
38,451,178 
28,582,400 
9,868,778 		 （　0.9364）
9,241,124 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    243,187,474 円　　　　（　    384,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台宮城野 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 322.00 ＲＣ6 1,803.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
地区計画等		 90 ％   400 ％   400 ％   634 ㎡     16.6 m x   38.4 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ６階建の事務所兼共同住宅（１階事務所：フロア貸し、２階以上共同住宅：少人数世帯タイプ・平均専有面積４１㎡程度） ⑦有効率　  88.4 ％
の理由		 各階の床面積に相応した標準的レンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
193.00 
75.0 
144.75 
3,630 
525,443 		 6.0  3,152,658 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
322.00 
90.0 
289.80 
2,465 
714,357 		 1.0  714,357 
1.0  714,357 

 4～ 6		 住宅
322.00 
90.0 
289.80 
2,514 
728,557 		 1.0  728,557 
1.0  728,557 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,803.00 
88.4 
1,593.75 

4,139,828 		 6,767,043 
3,614,385 
⑨年額支払賃料      4,139,828 円　×　12ヶ月　＝　      49,677,936 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,593.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  11 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,980,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        49,677,936 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,980,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,582,897 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 49,075,039 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,767,043 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          64,287 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,614,385 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         880,049 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      50,019,375 円　　　　（　        78,895 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,520 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,465 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台宮城野 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,320,000 円  　　　　    464,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,582,897 円  　　　       51,657,936　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,004,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,732,800 円  　　　　    464,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       464,000 円  　　　　    464,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       464,000 円  　　　　    464,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,568,197 円　（　　　　　　        18,246 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9364    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 464,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   1,803.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,582,400 円  
（　　　　　        45,083 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 50,019,375 円      
②総費用 11,568,197 円      
③純収益　①－② 38,451,178 円      
④建物等に帰属する純収益 28,582,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,868,778 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,241,124 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,576 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    243,187,474 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     384,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台宮城野 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市宮城野区鉄砲町中３番１０
 3707000191203-0000
2 　仙台市宮城野区鉄砲町中３番１１
 3707000191204-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
仙台宮城野 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台宮城野 5-10 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　江澤　亜樹   TEL.
鑑定評価額 485,000,000 円  １㎡当たりの価格 765,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 540,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市宮城野区鉄砲町中３番１０外
 ②地積
　(㎡)		 634  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車付置義務
地区計画等

(90,400)

1:2.5		 事務所兼共同住宅

ＲＣ6		 事務所ビル、マンシ
ョン等が建ち並ぶ商
業地域		 南15m市道 水道、ガス、下水 仙台

950m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　       640 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 土地区画整理により整備され
た商業地域		 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 仙台駅北東方

950m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車付置義務
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺では都市計画道路の整備が進み商業地域としての熟成が進んでいる。仙台駅東口では駅前の商業ビルの繁華
性が増し、集客力を高めていることもあり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    790,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    370,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は仙台市中心部の高度商業地背後で、中高層の店舗・事務所兼共同住宅やマンションが建ち並ぶ商業地域で
ある。需要者は地元企業若しくは資金力のある個人投資家や貸しビル経営者等であるが、開発目的の不動産業者も含む
。コロナ禍は収束し、駅東口の人通りが活発となり近隣周辺も発展傾向にある。土地は規模により異なるが、６００㎡
程度の標準規模で４～５億円程度が需要中心と見込まれる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は取引事例に基づく実証価格であるが、個別の事情を含むものがある。一方、収益価格は建築費が高止まりで
あることもあり低位に試算されており、かつ、想定要素を含むものの需要者が投資対象としての収益性から意思決定を
行う法人であることを考慮すると、投資採算に着目した収益価格も一定の規範性を有する。以上から比準価格を重視し
ながらも収益価格も関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台宮城野 5-1             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    467,000 円／㎡		 [112.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 68.6]		 [100.0]
100		 765,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    680,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利の変動、物価高等の影響を受ける。不動
産投資家を中心に需要は引き続き堅調である
が、金利動向が先行きへの不安定要因となっ
ている。

駅東口周辺では大型ビル等のインフラ整備が
進み、マンション、オフィスの建設が盛ん。
地域の熟成とともに繁華性が増している。


地域内の標準的画地であり格別の変動はない
。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台宮城野 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１２０
４０
-74		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東36m市道、
南15m、角地
商業
地区計画等
駐車付置義務
(100,400)
b ２５１２０
６０
-23		 仙台市宮城野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22m国道、
中間画地
商業
高度地区最低7m
地区計画等
(100,400)
c ２５１２０
１０
-22		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南40m市道、
北8m、二方路
商業
地区計画等
駐車付置義務
(100,400)
d ２５１２０
１０
-1001		 仙台市宮城野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
地区計画等
(90,400)
e ２５１２０
１０
-1003		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南13.5m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車付置義務
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
712,712  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
746,651 		 100
[  78.4]
952,361 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
952,000 
b (　           ) 
503,279  		 100
[ 100.0]		 [ 110.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
556,627 		 100
[  71.4]
779,590 
780,000 
c (　           ) 
980,287  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
1,029,301 		 100
[ 129.6]
794,214 
794,000 
d (　           ) 
572,298  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
649,558 		 100
[  82.5]
787,343 
787,000 
e (　           ) 
997,550  		 100
[ 100.0]		 [ 114.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,137,207 		 100
[ 144.2]
788,632 
789,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    790,000 円／㎡]  



仙台宮城野 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

49,648,832 
11,548,468 
38,100,364 
28,582,400 
9,517,964 		 （　0.9364）
8,912,621 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    234,542,658 円　　　　（　    370,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台宮城野 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 322.00 ＲＣ6 1,803.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
地区計画等		 90 ％   400 ％   400 ％   634 ㎡     16.6 m x   38.4 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を事務所フロア貸し、２～６階を共同住宅（少人数世帯用、約４１㎡３５戸）と想定 ⑦有効率　  88.4 ％
の理由		 各階の床面積に相応した標準的レンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
193.00 
75.0 
144.75 
3,500 
506,625 		 6.0  3,039,750 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
322.00 
90.0 
289.80 
2,444 
708,271 		 2.0  1,416,542 
1.0  708,271 

 3～ 6		 住宅
322.00 
90.0 
289.80 
2,493 
722,471 		 2.0  1,444,942 
1.0  722,471 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,803.00 
88.4 
1,593.75 

4,104,780 		 10,236,060 
3,598,155 
⑨年額支払賃料      4,104,780 円　×　12ヶ月　＝　      49,257,360 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,593.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  11 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,980,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        49,257,360 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,980,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,561,868 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 48,675,492 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,236,060 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          97,243 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,598,155 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         876,097 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      49,648,832 円　　　　（　        78,310 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,444 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台宮城野 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,320,000 円  　　　　    464,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,561,868 円  　　　       51,237,360　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,005,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,732,800 円  　　　　    464,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       464,000 円  　　　　    464,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       464,000 円  　　　　    464,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,548,468 円　（　　　　　　        18,215 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9364    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 464,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   1,803.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,582,400 円  
（　　　　　        45,083 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 49,648,832 円      
②総費用 11,548,468 円      
③純収益　①－② 38,100,364 円      
④建物等に帰属する純収益 28,582,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,517,964 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,912,621 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,058 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    234,542,658 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     370,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台宮城野 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市宮城野区鉄砲町中３番１０
 3707000191203-0000
2 　仙台市宮城野区鉄砲町中３番１１
 3707000191204-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
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10 　
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備考