鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
仙台宮城野 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台宮城野 5-8

宮城県

宮城第２

氏名

不動産鑑定士　高田　康弘

TEL.

鑑定評価額

1,320,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,620,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	1,150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市宮城野区榴岡４丁目５番１３外｢榴岡４－５－２２｣				②地積　(㎡)	814 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 準防（その他）駐車付置義務 (90,550)
	1:2	事務所ＳＲＣ8	中高層店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	西30m市道	水道、ガス、下水	宮城野通近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 80 ｍ、南 30 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　ほぼ整形

④地域的特性

特記

事項

仙台駅東口の準高度商業地域

街

路

３０ｍ市道

交通

施設

宮城野通駅北東方近接

法令

規制

商業
(90,600)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

仙台駅東口駅前に大型商業施設が開業して以降、駅前の繁華性が大幅に向上し、飲食店やホテル需要が好調に推
移している。榴岡地区は物件不足の状況が長年続いており、当面地価は上昇基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

容積率　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,820,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,370,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は仙台市中心部の準高度商業地域。店舗や事務所ビル等を全国展開する法人、マンション開発業者、投資フ
ァンド等が需要者の中心である。来客数に左右される飲食店やホテルの需要は好調に推移。オフィス市況は空室率が高
止まりでやや弱含みの様相であるが、仙台駅東口に対する需要は堅調で、需給逼迫の状況が続いている。取引件数が少
なく、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にあるが、売り物件が出た場合は高値で成約する傾向にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は仙台駅東口の事例と青葉区の事例から求めたが、各補修正は適切で、各査定価格の規範性・精度を考慮して
試算したもので、市場性を十分に反映した価格である。収益価格は建築費高騰の影響等からやや低位に試算されたが、
仙台駅東口は取引に当たって投資採算性に着目した価格決定が想定される地域性も有していることから、実証的な比準
価格と収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,390,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中心商業地域の不動産市況は好調。人出の増
加している地域では飲食店やホテル需要が堅
調に推移。オフィス市況も総じて好調だが、
一部空室率高い。

仙台駅東口駅前に大型商業施設が開業以降、
東口の人出が大幅に増加し、飲食店・ホテル
需要好調。一方オフィスは空室率が高くやや
弱含みの様相。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+16.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１２０３０ -52	仙台市宮城野区		貸家建付地	（　）	長方形	西30m市道、南9m、角地		商業駐車付置義務 (100,540)
b	２５１２０２０ -22	仙台市宮城野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北50m市道、東11m、角地		商業地区計画等駐車付置義務 (100,600)
c	２５１２０１０ -22	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ長方形	南40m市道、北8m、二方路		商業地区計画等駐車付置義務 (100,400)
d	２５１２０１０ -21	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,360)
e	２５１１０３０ -48	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南36m市道、東8m、北5.9m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,261,497	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,292,116	100 [ 68.7]	1,880,809	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 -3.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	1,820,000
b	(　 ) 2,086,633	100 [ 100.0]	[ 108.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,194,003	100 [ 112.0]	1,958,931		1,900,000
c	(　 ) 980,287	100 [ 100.0]	[ 107.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	1,019,308	100 [ 56.2]	1,813,715		1,760,000
d	(　 ) 863,682	100 [ 100.0]	[ 113.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	975,961	100 [ 50.3]	1,940,280		1,880,000
e	(　 ) 2,219,491	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 75.0]	100 [ 105.0]	2,863,496	100 [ 159.5]	1,795,295		1,740,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -27.0
a	正常	％／月 +1.38	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +1.38	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -32.0
c	正常	％／月 +1.18	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -33.0
d	正常	％／月 +1.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +45.0
e	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,820,000 円／㎡]

仙台宮城野 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	152,567,670	36,852,371	115,715,299	70,399,000	45,316,299	（　0.9340） 42,325,423	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	1,113,826,921 円　　　　（　 1,370,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	610.00	ＲＣ8	4,390.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	600 ％	550 ％	814 ㎡	19.0 m x 40.0 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２～８階事務所（部分貸し）、タワー式駐車場１５台

⑦有効率　 70.7 ％
の理由

地域内の店舗兼事務所として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	610.00	19.0	115.90	5,808	673,147	6.0	4,038,882
							0.0	0
2～ 8	事務所	540.00	79.0	426.60	4,084	1,742,234	6.0	10,453,404
							0.0	0
～

～

～

計		4,390.00	70.7	3,102.10		12,868,785		77,212,710
								0

⑨年額支払賃料	12,868,785 円　×　12ヶ月　＝　 154,425,420 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,102.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 5,400,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	154,425,420 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 5,400,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 7,991,271 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	151,834,149 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	77,212,710 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 733,521 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	152,567,670 円　　　　（　 187,430 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 4,104 円/㎡　月額支払賃料（　 4,084 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台宮城野 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,650,000 円	1,130,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	7,991,271 円	159,825,420　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,425,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 11,526,000 円	1,130,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,130,000 円	1,130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,130,000 円	1,130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 36,852,371 円　（　　　　　　 45,273 円／㎡）　　（経費率　　 24.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9340

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,130,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 4,390.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	70,399,000 円（　　　　　 86,485 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	152,567,670 円
②総費用	36,852,371 円
③純収益　①－②	115,715,299 円
④建物等に帰属する純収益	70,399,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	45,316,299 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	42,325,423 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,997 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,113,826,921 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,370,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

仙台宮城野 5-8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	仙台市宮城野区榴岡四丁目５番１３	3707000320696-0000
2	仙台市宮城野区榴岡四丁目５番１４	3707000320688-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
仙台宮城野 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台宮城野 5-8

宮城県

宮城第２

氏名

不動産鑑定士　秋元　康男

TEL.

鑑定評価額

1,300,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,600,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	1,150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市宮城野区榴岡４丁目５番１３外｢榴岡４－５－２２｣				②地積　(㎡)	814 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 準防（その他）駐車付置義務 (90,550)
	1:2	事務所ＳＲＣ8	中高層店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	西30m市道	水道、ガス、下水	宮城野通近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 80 ｍ、南 30 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

仙台駅東口の準高度商業地域

街

路

３０ｍ市道

交通

施設

宮城野通駅北東方近接

法令

規制

商業
(90,600)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

大規模複合商業施設を中核とし店舗集積が深化。通行量増加・繁華性向上は周辺に波及。東口・西口地区の一体
化により、仙台駅前商業地域は東北を代表する中心商業地域として更に発展するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

容積率　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,660,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,280,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、仙台市中心部の商業地域。主たる需要者は、収益物件の取得・保有を企図する法人や投資家の他、商業
施設、オフィスビル等の開発を企図するディベロッパー等。大量供給されたオフィスは空室率がやや高止まりしている
が、東西自由通路の通行量は引き続き市内最大、店舗出店も増加し繁華性の向上が見られる。取得目的、画地規模等に
より取引価格にはやや乖離があり、需要の中心価格帯を見出すのはやや困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

主たる需要者は、収益性等を重視し意思決定を行う法人、投資家、ディベロッパー等。収益価格は、賃料水準や空室率
の査定等、一定の想定要素を含むが、還元利回りの低下等、投資市場の動向を反映している。比準価格は、不動産市場
における売買事例に基づき試算されており実証的である。本件においては、規範性を有する取引事例に基づいて試算さ
れた実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内経済は、雇用・所得環境が改善傾向であ
り、緩やかな回復局面である。不動産投資環
境は引き続き良好である。

大型複合商業施設開業以降、店舗を中心とし
た商況は好調。やや高止まりしているオフィ
スの空室率低下には一定の時間を要すると思
われる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+15.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１２０３０ -52	仙台市宮城野区		貸家建付地	（　）	長方形	西30m市道、南9m、角地		商業駐車付置義務 (100,540)
b	２５１２０１０ -1003	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ長方形	南13.5m市道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (90,400)
c	２５１２０２０ -1039	仙台市宮城野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南11m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,500)
d	２５１１０６０ -1004	仙台市青葉区		信託受益権	（　）	ほぼ長方形	北22m市道、東15m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e	２５１１０６０ -1049	仙台市青葉区		更地	（　）	不整形	北27m市道、東6m、南4m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,261,497	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 85.0]	100 [ 103.0]	1,511,491	100 [ 88.2]	1,713,709	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 -3.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	1,660,000
b	(　 ) 997,550	100 [ 100.0]	[ 112.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,121,246	100 [ 66.3]	1,691,170		1,640,000
c	(　 ) 718,582	100 [ 100.0]	[ 123.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	984,457	100 [ 59.9]	1,643,501		1,590,000
d	(　 ) 1,393,061	100 [ 100.0]	[ 107.3] 100	100 [ 95.0]	100 [ 103.0]	1,527,598	100 [ 89.1]	1,714,476		1,660,000
e	(　 ) 1,219,352	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	1,345,803	100 [ 77.5]	1,736,520		1,680,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +1.23	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +1.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +1.06	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.66	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.66	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,660,000 円／㎡]

仙台宮城野 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、適切な造成事例が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	149,417,625	36,687,304	112,730,321	70,399,000	42,331,321	（　0.9340） 39,537,454	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	1,040,459,316 円　　　　（　 1,280,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	610.00	ＲＣ8	4,390.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	600 ％	550 ％	814 ㎡	19.0 m x 40.0 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

８階建店舗・事務所ビル（１階店舗：フロア貸し、２～８階事務所：部分貸し）及びタワー式駐車場１５台分設置を想定。

⑦有効率　 70.7 ％
の理由

地域内の店舗兼事務所として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	610.00	19.0	115.90	5,600	649,040	6.0	3,894,240
							0.0	0
2～ 8	事務所	540.00	79.0	426.60	4,000	1,706,400	6.0	10,238,400
							0.0	0
～

～

～

計		4,390.00	70.7	3,102.10		12,593,840		75,563,040
								0

⑨年額支払賃料	12,593,840 円　×　12ヶ月　＝　 151,126,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,102.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 5,400,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	151,126,080 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 5,400,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 7,826,304 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	148,699,776 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	75,563,040 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 717,849 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	149,417,625 円　　　　（　 183,560 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 4,020 円/㎡　月額支払賃料（　 4,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台宮城野 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,650,000 円	1,130,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	7,826,304 円	156,526,080　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,425,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 11,526,000 円	1,130,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,130,000 円	1,130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,130,000 円	1,130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 36,687,304 円　（　　　　　　 45,070 円／㎡）　　（経費率　　 24.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9340

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,130,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 4,390.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	70,399,000 円（　　　　　 86,485 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	149,417,625 円
②総費用	36,687,304 円
③純収益　①－②	112,730,321 円
④建物等に帰属する純収益	70,399,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	42,331,321 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	39,537,454 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,572 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,040,459,316 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,280,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

仙台宮城野 5-8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	仙台市宮城野区榴岡四丁目５番１３	3707000320696-0000
2	仙台市宮城野区榴岡四丁目５番１４	3707000320688-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考