別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
仙台宮城野 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台宮城野 5-4 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　江澤　亜樹   TEL.
鑑定評価額 100,000,000 円  １㎡当たりの価格 330,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市宮城野区宮城野１丁目２０番７
｢宮城野１－２０－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 304  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度地区最低7m
駐車付置義務

(100,300)

1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 中低層の店舗、共同
住宅が建ち並ぶ商業
地域		 南東21m県道 水道、ガス、下水 宮城野原

630m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南   180 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 楽天球場前面の県道沿いにお
ける近隣商業地域		 街

路		 ２１ｍ県道 交通

施設		 宮城野原駅

630m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度地区最低7m
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 利便性に優るものの、中心部縁辺であることによる地価の割安感もあってマンション業者を含む需要が旺盛であ
る。仙台駅東口周辺の発展に加え、仙台医療センター跡地利用も具体化しており、地価は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    345,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    121,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は仙台駅東方の商業地域乃至商住混在地域。需要者の中心は個人富裕者層のほかアパート経営目的の不動産
業者であるが、一定の画地規模であればマンションデベロッパーも含む。地勢平坦であり中心部への接近性も優るため
、多種多様な業種からの需要が根強い。供給が限られるため取引が少なく、取引の中心となる価格帯は見出しがたいも
のの、規模の大きな物件の市場性が優る傾向がある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には店舗、事業所兼共同住宅が多いが、需要としては自用目的のほか開発、投資目的のものも見られる。このため
、想定要素を含むものの投資採算に着目した収益価格も一定の規範性を有する。以上から、実際の市場における取引事
例から求められた比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり
決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台宮城野 5-1             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    467,000 円／㎡		 [112.4]
100		 100
[100.0]		 100
[159.3]		 [100.0]
100		 330,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    285,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利の変動、物価高等の影響を受ける。不動
産投資家を中心に需要は引き続き堅調である
が、金利動向が先行きへの不安定要因となっ
ている。

商業地域としての繁華性は相対的に劣るが、
中心部に近接する高価格帯住宅地を背後に有
するため、事務所、共同住宅等の多様な需要
が想定される。

地域内の標準的画地であり格別の変動はない
。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +52.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台宮城野 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１２０
３０
-14		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東22m県道、
中間画地
近商
高度地区最低7m
駐車付置義務
(100,300)
b ２５１２０
３０
-69		 仙台市宮城野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北36m市道、
中間画地
近商
高度地区4種
地区計画等
(90,300)
c ２５１２０
１０
-1011		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東10m市道、
北東4.8m、
角地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(100,300)
d ２５１２０
４０
-47		 仙台市宮城野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西20m市道、
中間画地
商業
駐車場付置義務
(90,400)
e ２５１３０
４０
-1041		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東11m市道、
北11m、角地
近商
高度地区4種
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
478,934  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
522,996 		 100
[ 100.0]
522,996 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
523,000 
b (　           ) 
453,531  		 100
[ 100.0]		 [ 111.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
507,048 		 100
[ 144.6]
350,656 
351,000 
c (　           ) 
323,042  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
361,807 		 100
[ 100.8]
358,936 
359,000 
d (　           ) 
251,704  		 100
[ 100.0]		 [ 111.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
280,902 		 100
[  86.5]
324,742 
325,000 
e (　           ) 
261,139  		 100
[ 100.0]		 [ 116.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
291,270 		 100
[  84.1]
346,338 
346,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    345,000 円／㎡]  



仙台宮城野 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,644,436 
2,258,436 
7,386,000 
5,837,250 
1,548,750 		 （　0.9763）
1,512,045 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     36,879,146 円　　　　（　    121,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台宮城野 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 189.00 Ｓ3 428.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区最低7m
駐車付置義務		 100 ％   300 ％   300 ％   304 ㎡     17.2 m x   17.6 m  前面道路：県道     　  21.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗フロア貸し、２・３階を共同住宅（少人数世帯用、約３０㎡８戸）と想定 ⑦有効率　  79.3 ％
の理由		 各階の床面積に相応した標準的レンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
175.50 
58.1 
102.00 
3,000 
306,000 		 6.0  1,836,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
126.50 
94.1 
119.00 
2,092 
248,948 		 2.0  497,896 
1.0  248,948 

 3～ 3		 住宅
126.50 
94.1 
119.00 
2,134 
253,946 		 2.0  507,892 
1.0  253,946 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
428.50 
79.3 
340.00 

808,894 		 2,841,788 
502,894 
⑨年額支払賃料        808,894 円　×　12ヶ月　＝　       9,706,728 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     340.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,706,728 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       499,736 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,494,992 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,841,788 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          26,997 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          502,894 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         122,447 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,644,436 円　　　　（　        31,725 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,140 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,092 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台宮城野 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 452,500 円  　　　　     90,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 499,736 円  　　　        9,994,728　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      202,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      923,100 円  　　　　     90,500,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        90,500 円  　　　　     90,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        90,500 円  　　　　     90,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,258,436 円　（　　　　　　         7,429 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 90,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     428.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,837,250 円  
（　　　　　        19,201 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,644,436 円      
②総費用 2,258,436 円      
③純収益　①－② 7,386,000 円      
④建物等に帰属する純収益 5,837,250 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,548,750 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,512,045 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,974 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,879,146 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     121,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台宮城野 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市宮城野区宮城野一丁目２０番７
 3707000348756-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台宮城野 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台宮城野 5-4 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　秋元　康男   TEL.
鑑定評価額 99,400,000 円  １㎡当たりの価格 327,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市宮城野区宮城野１丁目２０番７
｢宮城野１－２０－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 304  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度地区最低7m
駐車付置義務

(100,300)

1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 中低層の店舗、共同
住宅が建ち並ぶ商業
地域		 南東21m県道 水道、ガス、下水 宮城野原

630m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南   180 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 中層店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 宮城野原公園総合運動場近く
の県道沿いに形成された近隣
商業地域		 街

路		 ２１ｍ県道 交通

施設		 宮城野原駅南西方

630m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度地区最低7m
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 宮城球場や陸上競技場等で構成される総合運動場に近接する県道沿いの近隣商業地域であり、用途の多様化が進
むと予測する。東口の繁華性向上の影響も受け、商業地需要は好調、地価水準は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    345,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    115,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、仙台駅東口を中心に宮城野区・若林区に広がる商業地域。主たる需要者は、収益物件の取得・保有を企
図する法人や投資家の他、商業施設、オフィスビル等の開発を企図するディベロッパー等。周辺には総合運動場・学校
・病院等が存することから多様な用途が想定される。また生活利便性等に着目した住宅地としての利用も想定される。
取得目的、画地規模等により取引価格にはやや乖離があり、需要の中心価格帯を見出すのはやや困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者は、収益性等を重視し意思決定を行う法人等。収益価格は、賃料水準や空室率の査定等、一定の想定要素
を含むが、還元利回りの低下等、投資市場の動向を反映している。比準価格は、不動産市場における売買事例に基づき
試算されており実証的である。本件においては、規範性を有する取引事例に基づいて試算された実証的な比準価格を重
視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台宮城野 5-1             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    467,000 円／㎡		 [112.4]
100		 100
[100.0]		 100
[161.2]		 [100.0]
100		 326,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    285,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内経済は、雇用・所得環境が改善傾向であ
り、緩やかな回復局面である。不動産投資環
境は引き続き良好である。


市中心部外縁の近隣商業地域。利便性・住環
境を兼ね揃えた立地故にマンション開発素地
としての需要も高い。地域要因に変動はない
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +56.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台宮城野 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１２０
１０
-1011		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東10m市道、
北東4.8m、
角地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(100,300)
b ２５１２０
１０
-7		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(90,400)
c ２５１２０
１０
-1008		 仙台市宮城野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
東6m、角地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(100,300)
d ２５１２０
１０
-24		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東6m市道、
中間画地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(90,300)
e ２５１２０
４０
-47		 仙台市宮城野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西20m市道、
中間画地
商業
駐車場付置義務
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
323,042  		 100
[ 100.0]		 [ 114.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
371,223 		 100
[ 105.8]
350,872 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
351,000 
b (　           ) 
413,086  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
440,350 		 100
[ 119.5]
368,494 
368,000 
c (　           ) 
273,797  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
284,164 		 100
[  86.6]
328,134 
328,000 
d (　           ) 
263,176  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
278,177 		 100
[  85.7]
324,594 
325,000 
e (　           ) 
251,704  		 100
[ 100.0]		 [ 109.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
274,609 		 100
[  83.5]
328,873 
329,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    345,000 円／㎡]  



仙台宮城野 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、適切な造成事例が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,566,623 
2,257,784 
7,308,839 
5,837,250 
1,471,589 		 （　0.9763）
1,436,712 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     35,041,756 円　　　　（　    115,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台宮城野 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 189.00 Ｓ3 428.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区最低7m
駐車付置義務		 100 ％   300 ％   300 ％   304 ㎡     17.2 m x   17.6 m  前面道路：県道     　  21.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建店舗・共同住宅（１階店舗：フロア貸し、２・３階共同住宅：少人数世帯向け、賃貸面積３０㎡程度）を想定。 ⑦有効率　  79.3 ％
の理由		 地域内の店舗兼共同住宅として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
175.50 
58.1 
102.00 
2,903 
296,106 		 6.0  1,776,636 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
126.50 
94.1 
119.00 
2,150 
255,850 		 2.0  511,700 
1.0  255,850 

 3～ 3		 住宅
126.50 
94.1 
119.00 
2,150 
255,850 		 0.0  0 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
428.50 
79.3 
340.00 

807,806 		 2,288,336 
255,850 
⑨年額支払賃料        807,806 円　×　12ヶ月　＝　       9,693,672 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     340.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,693,672 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       499,084 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,482,588 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,288,336 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,739 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          255,850 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          62,296 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,566,623 円　　　　（　        31,469 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,150 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台宮城野 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 452,500 円  　　　　     90,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 499,084 円  　　　        9,981,672　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      202,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      923,100 円  　　　　     90,500,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        90,500 円  　　　　     90,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        90,500 円  　　　　     90,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,257,784 円　（　　　　　　         7,427 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 90,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     428.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,837,250 円  
（　　　　　        19,201 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,566,623 円      
②総費用 2,257,784 円      
③純収益　①－② 7,308,839 円      
④建物等に帰属する純収益 5,837,250 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,471,589 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,436,712 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,726 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     35,041,756 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     115,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台宮城野 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市宮城野区宮城野一丁目２０番７
 3707000348756-0000
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備考