鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
仙台宮城野 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台宮城野 5-1

宮城県

宮城第２

氏名

不動産鑑定士　髙森　幹雄

TEL.

鑑定評価額

158,000,000 円

１㎡当たりの価格

525,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	370,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市宮城野区榴岡５丁目１番８｢榴岡５－１－１７｣				②地積　(㎡)	301 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）地区計画等駐車付置義務 (90,400)
	1:2	事務所兼共同住宅ＲＣ8	中小規模の事務所、共同住宅が混在する商業地域	東9m市道	水道、ガス、下水	榴ケ岡 180m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 45 ｍ、南 165 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

中高層事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

仙台駅東口の宮城野大通り背
後に位置する商住混在地域

街

路

９ｍ市道

交通

施設

榴ケ岡駅南西方

180m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
地区計画等
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路背後で店舗系の商業立地性は弱いが、ＪＲ駅徒歩圏で、マンション用地や住宅の需要は堅調。榴岡地区
は物件不足の状況が続いており、近隣では大型マンションの建設も始まり、地価は上昇基調で推移すると予測。

(3)最有効使用の判定

中高層事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 541,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 341,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ仙台駅東側の商住混在地域及び商業地域。店舗等の商業系用途の需要者は自己使用目的の企業や個人
事業者が中心と考えられるが、大規模画地については、全国のデベロッパー等の参入も見込まれる。仙台駅東口では低
金利を背景に不動産需要は依然として堅調。取引件数が少なく、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にあるが
、売り物件が出た場合は高値で成約する傾向にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業用途は自己使用が大半で、賃貸市場は活発ではないが、賃貸共同住宅も混在し、取引に当たっては投資採算性に着
目した価格決定が想定される地域性も有していることから、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格をも比較
考量して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    467,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利も終焉の兆しはあるが、投資需要が地
方都市にも波及し、全用途で地価上昇が継続
している。売主の強気姿勢が崩れず、地価は
高止まっている。

幹線道路背後のため物販的な商業立地性は弱
いが、交通利便性が良好で、住宅系用途の土
地需要は堅調に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+12.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１２０１０ -1002	仙台市宮城野区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北13m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
b	２５１２０１０ -21	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,360)
c	２５１２０１０ -49	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
d	２５１２０１０ -5	仙台市宮城野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東9m市道、中間画地		商業地区計画等 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 584,346	100 [ 100.0]	[ 115.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	673,167	100 [ 173.3]	388,440	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	388,000
b	(　 ) 863,682	100 [ 100.0]	[ 112.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	975,097	100 [ 163.3]	597,120		597,000
c	(　 ) 555,617	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	591,176	100 [ 125.0]	472,941		473,000
d	(　 ) 535,025	100 [ 100.0]	[ 109.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	584,782	100 [ 100.0]	584,782		585,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +70.0
a	正常	％／月 +1.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +70.0
b	正常	％／月 +1.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +1.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 541,000 円／㎡]

仙台宮城野 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,137,065	7,085,870	23,051,195	18,876,900	4,174,295	（　0.9340） 3,898,792	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	102,599,789 円　　　　（　 341,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	135.00	ＲＣ9	1,175.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防地区計画等駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	301 ㎡	12.5 m x 24.0 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階事務所（部分貸し）、２～９階共同住宅（少人数世帯タイプ　平均約３７㎡）

⑦有効率　 81.6 ％
の理由

地域内の事務所兼共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	135.00	55.0	74.25	3,351	248,812	6.0	1,492,872
							0.0	0
2～ 9	住宅	130.00	85.0	110.50	2,514	277,797	2.0	555,594
							1.0	277,797
～

～

～

計		1,175.00	81.6	958.25		2,471,188		5,937,624
								2,222,376

⑨年額支払賃料	2,471,188 円　×　12ヶ月　＝　 29,654,256 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 958.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,654,256 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,554,713 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,539,543 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,937,624 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 56,407 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,222,376 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 541,115 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,137,065 円　　　　（　 100,123 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,572 円/㎡　月額支払賃料（　 2,514 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台宮城野 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,515,000 円	303,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,243,770 円	31,094,256　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 327,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,090,600 円	303,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	606,000 円	303,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	303,000 円	303,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,085,870 円　（　　　　　　 23,541 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9340

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	303,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 1,175.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,876,900 円（　　　　　 62,714 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,137,065 円
②総費用	7,085,870 円
③純収益　①－②	23,051,195 円
④建物等に帰属する純収益	18,876,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,174,295 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,898,792 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,953 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,599,789 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 341,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

仙台宮城野 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	仙台市宮城野区榴岡五丁目１番８	3707000330633-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
仙台宮城野 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台宮城野 5-1

宮城県

宮城第２

氏名

不動産鑑定士　千田　典信

TEL.

鑑定評価額

157,000,000 円

１㎡当たりの価格

520,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	370,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市宮城野区榴岡５丁目１番８｢榴岡５－１－１７｣				②地積　(㎡)	301 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）地区計画等駐車付置義務 (90,400)
	1:2	事務所兼共同住宅ＲＣ8	中小規模の事務所、共同住宅が混在する商業地域	東9m市道	水道、ガス、下水	榴ケ岡 180m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 45 ｍ、南 165 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

中高層事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

宮城野通背後に位置する商業
地域

街

路

９ｍ市道

交通

施設

榴ケ岡駅南西方

180m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
地区計画等
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

宮城野通背後に位置する住商混在地域。周辺では大規模マンション開発が進むなど、住商混在地域としての成熟
度を高めていくと予測する。マンション開発素地としての需要もみられることから、地価水準は上昇基調。

(3)最有効使用の判定

中高層事務所地兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 550,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 332,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、仙台駅東口周辺の商業地域及び商住混在地域。主たる需要者は、収益物件の取得・保有を企図する投資
家の他、オフィスビルやマンション等の開発を企図するディベロッパー等が想定される。当地域は、東口商業地域の中
心からはやや距離があるが、最寄駅を徒歩圏内に有し、多様な用途が想定されることから、需要は旺盛である。取得目
的、画地規模等により取引価格はまちまちであり、需要の中心価格帯を見出すのはやや困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

主たる需要者は、収益性や取引水準を重視し意思決定を行う法人、投資家、ディベロッパー等である。収益価格は、収
益性を反映しているが、賃料水準や空室率の査定等、多くの想定要素を含み、建築費高騰の影響も強い。一方、比準価
格は、現実の不動産市場における売買事例に基づき試算されており実証的である。本件においては、多数の取引事例に
基づいて試算された実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高の影響はみられるが、個人消費は持ち
直しつつある。建築費は引き続き上昇してお
り、金利水準の動向も注視されている。

宮城野通背後に位置する商業地域。近接する
ホテル跡地で、大規模分譲マンションの建築
が決定される等、周辺では漸次開発が進む。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１２０１０ -5	仙台市宮城野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東9m市道、中間画地		商業地区計画等 (90,400)
b	２５１２０３０ -60	仙台市宮城野区		貸家建付地	（　）	長方形	北36m市道、中間画地		近商高度地区4種地区計画等 (90,300)
c	２５１２０１０ -49	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
d	２５１２０５０ -3	仙台市宮城野区		更地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (90,400)
e	２５１２０３０ -14	仙台市宮城野区		更地	（　）	長方形	南東22m県道、中間画地		近商高度地区最低7m 駐車付置義務 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 535,025	100 [ 100.0]	[ 108.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	580,502	100 [ 100.0]	580,502	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	581,000
b	(　 ) 502,322	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	525,931	100 [ 107.3]	490,150		490,000
c	(　 ) 555,617	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	588,954	100 [ 113.9]	517,080		517,000
d	(　 ) 593,016	100 [ 100.0]	[ 112.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	664,771	100 [ 120.3]	552,594		553,000
e	(　 ) 478,934	100 [ 100.0]	[ 109.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	522,517	100 [ 106.6]	490,166		490,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.94	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.94	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.94	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.94	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 +1.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +1.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 550,000 円／㎡]

仙台宮城野 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、適切な増勢事例が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,034,412	7,088,870	22,945,542	18,876,900	4,068,642	（　0.9340） 3,800,112	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	100,002,947 円　　　　（　 332,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	135.00	ＲＣ9	1,175.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防地区計画等駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	301 ㎡	12.5 m x 24.0 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

９階建事務所・共同住宅（１階事務所：フロア貸し、２～９階共同住宅：小人数世帯向け、賃貸面積３７㎡程度）を想定。

⑦有効率　 81.6 ％
の理由

地域内の事務所兼共同住宅として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	135.00	55.0	74.25	3,400	252,450	6.0	1,514,700
							0.0	0
2～ 9	居宅	130.00	85.0	110.50	2,500	276,250	2.0	552,500
							1.0	276,250
～

～

～

計		1,175.00	81.6	958.25		2,462,450		5,934,700
								2,210,000

⑨年額支払賃料	2,462,450 円　×　12ヶ月　＝　 29,549,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 958.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,549,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,549,470 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,439,930 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,934,700 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 56,380 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,210,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 538,102 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,034,412 円　　　　（　 99,782 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,558 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台宮城野 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,515,000 円	303,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,549,470 円	30,989,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 327,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,090,600 円	303,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	303,000 円	303,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	303,000 円	303,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,088,870 円　（　　　　　　 23,551 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9340

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	303,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 1,175.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,876,900 円（　　　　　 62,714 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,034,412 円
②総費用	7,088,870 円
③純収益　①－②	22,945,542 円
④建物等に帰属する純収益	18,876,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,068,642 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,800,112 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,625 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100,002,947 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 332,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

仙台宮城野 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	仙台市宮城野区榴岡五丁目１番８	3707000330633-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考