令和7年1月14日　提出 仙台宮城野 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台宮城野 -38 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　江澤　亜樹   TEL.

鑑定評価額 697,000,000 円  １㎡当たりの価格 596,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 420,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市宮城野区小田原弓ノ町１０２番１６ ②地積 　(㎡) 1,169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） 地区計画等 駐車付置義務 (90,400) 1:1 共同住宅 ＲＣ15 マンションのほか、 駐車場も見られる住 宅地域 東36m市道 水道、ガス、下水 仙台 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 分譲マンション用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  34.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　     1,150 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整理により整備されたマ ンションが連坦する地域 街 路 基準方位北３６ｍ市 道 交通 施設 仙台駅北東方 1.2km 法令 規制 商業 (90,400) 準防  地区計画等 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 仙台駅東口では商業ビルの繁華性が増し、集客力を高めている。接近性に優る地域ではマンション供給が盛んで あり、建築費、販売価格ともに上昇傾向。地価は引き続き上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 分譲マンション用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    610,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              525,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は仙台駅より直線２ｋｍ圏内の中心部縁辺の地域。需要者はマンション事業を行う法人が中心である。区画 整理の造成直後には多くのマンション適地が供給されたが、直近においても相変わらず需要旺盛である。一方、建築費 は高止まりであるものの販売価格に転嫁できており、仕入れ価格の押下げはこれまでのところ見られない。市場の中心 価格帯については規模が様々あり、取引の中心となる価格帯を見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例には個別に事情を含むものがあるものの比準価格は取引に基づく実証価格である。一方、最有効使用が分譲マ ンション用地であることを考慮すると投資採算に着目した開発法による価格も一定の規範性を有するものの、高止まり である建築費を反映して低めに試算されている。以上から、マンション市場の需給動向を考慮し、実際の市場における 取引事例から求められた比準価格を重視し、開発法による価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    532,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利の変動、物価高等の影響を受ける。仙台 では中心部徒歩圏の利便性に優るマンション の需要が相変わらず堅調である。 仙台駅東口徒歩圏であり、利便性に優るもの の、販売価格、建築費何れも上昇傾向であり 販売業者にとっては先行きが見通せない。 東道路のため日照等居住の快適性にやや優れ ているが、効用の程度に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.0 ％  ％