令和7年1月10日　提出 仙台宮城野 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台宮城野 -34 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　稗貫　信浩   TEL.

鑑定評価額 21,600,000 円  １㎡当たりの価格 32,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市宮城野区岡田字北在家５７番 ②地積 　(㎡) 670   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、中規模一 般住宅等が混在する 住宅地域 南14m市道 水道、ガス、下水 陸前高砂 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   280 ｍ、西   420 ｍ、南   400 ｍ、北   240 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 岡田小学校周辺の旧来からの 農家集落地域 街 路 基準方位北、１４ｍ 市道 交通 施設 陸前高砂駅南東方 3.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域に存する旧来からの農家集落地域であるが、地縁・血縁者を中心に値頃感から土地取引が散見さ れ東部復興道路の開通も相俟って、地価水準は上昇傾向での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宮城野区沿岸部を中心とした周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域一円と判定した。主たる需要者層と しては当地域に地縁・血縁等がある農業従事者が挙げられる。元来不動産取引が少ない地域で、津波震災復興事業の影 響を受けて地価は上昇傾向が続いていたが、近年値頃感から小規模開発が散見され東部復興道路の開通も相俟って今後 も堅調な取引が予測される。また、需要の中心となる価格帯は、画地規模が様々で一概に言えない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の農家集落地域で、需要者は当地域に地縁・血縁等がある農業従事者等が中心であることからアパー ト等の投資用不動産は見られず、収益還元法の適用は断念した。当地域の不動産取引は自己居住目的が中心であること から、実証性と客観性を具備した比準価格の説得力が高い。従って、当地域における住宅地としての需給動向も考慮し て、市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の高騰や金利上昇局面にあり、一部に 足踏みが残るものの、雇用・所得環境の改善 により景気は緩やかな回復基調。 市街化調整区域内の農家集落地域であるが、 地縁・血縁者を中心に値頃感から土地取引が 散見され東部復興道路の開通も相俟って需要 は増加基調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％  ％