令和7年1月15日　提出 仙台宮城野 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台宮城野 -32 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　紀彦   TEL.

鑑定評価額 19,300,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市宮城野区原町４丁目４番１０ ｢原町４－４－１７｣ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区3種 駐車付置義務 (70,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、ア パート等が建ち並ぶ 住宅地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 陸前原ノ町 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   150 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 都心近郊に位置しながら、街 路配置が雑然とし、品等良好 とは言い難い既成住宅地域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 陸前原ノ町駅北西方 1.0km 法令 規制 ２住居 (70,160) 準防  高度地区3種 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 街並み全体が整然性を欠き、従来、地価は割安な水準を維持していたが、近年、利便性とともにその値頃感が評 価され、住宅需要は旺盛な状態で推移しており、地価上昇率の高い状態は今後暫く継続する見込み。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　      1,920 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は都心近郊に展開する既成住宅地域一帯となり、特にＪＲ陸前原ノ町駅を最寄とする原町・清水沼地区の代 替性が高い。需要者層は都心部等に職場を有する勤労者層が主体となり、従来は割安感を選好する中堅所得者、地縁の 強い地元出身者が買手の中心であったが、負担力の高い層が他地域の地価高騰を敬遠して流入することで、当該地域に おける地価の上昇に拍車が掛かる。市場の中心的価格帯は５０～５５坪の画地で総額２千万円前後となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域を含む一帯は、利便性に優れ、収益物件の混在度合いは高いが、昨今の建築費高騰を受け、採算性は悪化して おり、収益価格の試算結果は実勢価格と乖離する。他方、比準価格は実需目的だけでなく、中長期的な資産運用を検討 する投資目的の買手が妥当と判断する水準が実証的に示されており、説得力は高い。よって、代表標準地より規準した 価格との均衡性にも留意して、比準価格を採用し、収益価格は参考に留めて、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台宮城野 -3              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    119,000 円／㎡ [112.6] 100 100 [101.0] 100 [120.8] [100.0] 100 110,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     97,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 現状では住宅需要は底堅く推移するが、建築 費の高騰の影響により取引数は減少し、圏域 内の住宅市場では潮目の変化に対する懸念が 高まりつつある。 従来、利便性と割安感を重視する層が選好し てきた地域だが、地価水準の高い他地域から の流入で需給が逼迫しており、地価上昇の勢 いは急である。 ５３坪弱の画地規模は地域内で概ね標準的で あるが、地価高騰を受け、以前にも増して実 需層が総額が抑制された物件を求める傾向が 強まりつつある。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +13.2 ％  ％