令和7年1月15日　提出 仙台宮城野 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台宮城野 -22 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　髙森　幹雄   TEL.

鑑定評価額 21,000,000 円  １㎡当たりの価格 99,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市宮城野区鶴ケ谷北１丁目１３２番１６ ｢鶴ケ谷北１－８－２５｣ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南6.2m市道 水道、ガス、下水 旭ヶ丘 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５９年から平成元年に開 発された住宅団地 街 路 基準方位北、６．２ ｍ市道 交通 施設 旭ヶ丘駅東方 2.8km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺に商業施設や病院等が充実し、市内の不動産市況が回復基調で物件不足の状況にある影響もあり、閑静な住 宅団地として需要が堅調に推移。住宅ローン金利に上昇の兆しがあり、地価上昇率の鈍化が懸念される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄「旭ヶ丘」・「台原」駅利用の丘陵地の住宅地域で、宮城野区北部のほか泉区の一部を含む。需 要者の中心は圏内居住者だが、市内全域及び周辺市町からの転入もある。中心部から遠く交通利便性にやや難があるが 、隣接団地に商業施設等があるほか、市内の住宅需要が回復基調で物件不足の状況が続いている影響もあり、需要は堅 調。土地は２１０㎡程度で２１００万円前後、新築戸建住宅は４０００万円程度が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域にアパートが散在するが、自用の戸建住宅を中心とする住宅地域であり、土地建物の価格に見合う賃料が収受 されておらず、経済合理性のある賃貸経営が困難なため、収益価格の試算は行わなかった。快適性を重視する住宅地域 であり、取引も自用目的が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、実証的 な比準価格を標準として、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台宮城野 -15             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     96,000 円／㎡ [108.3] 100 100 [103.0] 100 [105.0] [104.0] 100 100,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利も終焉の兆しはあるが、投資需要が地 方都市にも波及し、全用途で地価上昇が継続 している。売主の強気姿勢が崩れず、地価は 高止まっている。 市中心部から遠いが、閑静な住宅団地で、周 辺に商業施設や病院等が充実しており、市全 体の住宅需要が回復基調にある影響等もあっ て、需要が堅調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.9 ％  ％