令和7年1月15日　提出 仙台宮城野 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台宮城野 -20 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　紀彦   TEL.

鑑定評価額 49,500,000 円  １㎡当たりの価格 255,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 190,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市宮城野区銀杏町１２３番４ ｢銀杏町２６－９｣ ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 高度地区4種 駐車付置義務 (90,300) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅や中低層共 同住宅等が混在する 住宅地域 北東5.8m市道 水道、ガス、下水 宮城野原 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   250 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 都心部への利便性に優れ、一 般住宅を主としつつ、共同住 宅の混在度合が高い住宅地域 街 路 基準方位北、５．８ ｍ市道 交通 施設 宮城野原駅北東方 550m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  高度地区4種 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 形成年度はやや古いが、共同住宅への建替え等を通じて高度利用が進捗している。利便性を重視する持家購買層 からの引き合いが堅調であるほか、投資・事業目的の需要も底堅いが、割高感がやや敬遠されつつある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    255,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     85,400 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は都心近郊に展開する用途混在型住宅地域一帯で、特に銀杏町・五輪・萩野町等の用途地域が近隣商業地域 となるエリアの代替性が高い。需要者は市内に職場を有する所得水準高位の持家購買層が主体であるが、用途多様性が 認められる地域のため、収益物件の建設用地を物色する投資家層や事業用地を求める地元企業等も買手層の一翼を構成 。地価高騰が続き６０坪程度の画地で総額５千万円前後が標準的価格帯となるが、割高感が徐々に強まりつつある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域を含む一帯は、利便性に優れ、収益物件の混在度合いは高いが、昨今の建築費高騰を受け、採算性は悪化して おり、収益価格の試算結果は実勢価格と乖離する。他方、比準価格は実需目的だけでなく、中長期的な資産運用を検討 する投資目的の買手が妥当と判断する価格水準が実証的に示されており、説得力は高い。よって、代表標準地より規準 した価格との均衡性にも留意して、比準価格を採用し、収益価格は参考に留めて鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台宮城野 -1              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    135,000 円／㎡ [110.4] 100 100 [101.0] 100 [ 58.1] [100.0] 100 254,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    240,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都心近郊の利便性に優る住宅地域では、地価 の割高感が強まるほか、建築費高騰、金利上 昇の影響もあって、買手側の慎重姿勢は強ま りつつある。 都計道「元寺小路福室線」開通に伴う利便性 向上、及び医療センター跡地利用への期待感 等、将来性に富むことが地価押し上げの要因 にもなっている。 共同住宅用地としてはやや手狭であるが、高 所得者層等の選好する画地規模を有しており 、需要者からの引き合いは今後も堅調に推移 する見込み。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 -30.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.3 ％  ％