令和7年1月14日　提出 仙台宮城野 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台宮城野 -15 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　有川　卓也   TEL.

鑑定評価額 28,400,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市宮城野区鶴ケ谷７丁目１６番１４ ②地積 　(㎡) 278   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 旭ヶ丘 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４０年代前半に造成され た大規模住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 旭ヶ丘駅南東方 4.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した大規模住宅団地であり、概ね現状程度で推移するものと予測する。画地分割による宅地供給は活発であ るが、総額感から地価は上限に近づきつつあると思料され、今後は上昇幅が縮小していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宮城野区北東部の丘陵性住宅地域一帯。主たる需要者は、仙台市内の居住者が中心である。最寄駅への 接近性は劣位にあるが、街区街路が整然と整備された住宅地域のため住環境と割安な価格帯を志向する層からの需要を 取り込んでいる。また、近年は４０～５０坪程度に画地分割されて販売されるケースが殆どであり、総額面でも購入し やすい地域である。なお、新築戸建住宅で３，５００～４，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にアパートも見られる住宅地域であるが、持家志向が強いため経済合理的な賃貸住宅の経営は困難な地域であり、 収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は、主に市場性に着目して求められた価格で、対象標準地と代替性のあ る多数の取引事例に基づき適切に補修正を施して求められており、説得力は高いと判断する。よって、本件では比準価 格を標準とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     96,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　宮城野（県） -5            　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    100,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費上昇等の影響から住宅取得意欲はやや 減退気味で地域の選別が進む。変動金利は依 然低水準が続き需要を支えているがその動向 に留意が必要。 画地分割による供給が多い。交通利便性は劣 るものの、需要者から見て価格帯と住環境や 生活利便性のバランスが良い地域であり、需 要は底堅い。 特段の変動要因はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.3 ％ +2.0 ％