別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台青葉 5-49　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-49 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　甲斐　裕朗   TEL.
鑑定評価額 152,000,000 円  １㎡当たりの価格 89,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 66,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区栗生６丁目８番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,689  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種
地区計画等

(70,200)

1:1		 店舗

Ｓ1		 低層店舗にマンショ
ン等が混在する路線
商業地域		 東19m市道、三方路 水道、ガス、下水 陸前落合

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西    40 ｍ、南   200 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 沿道サービス型店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 仙台市青葉区西部郊外の路線
商業地域		 街

路		 １９ｍ市道 交通

施設		 陸前落合駅南西方

1.1km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
高度地区3種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 青葉区西部郊外で沿道サービス型店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。地域内には格別な変動要因はなく当分
の間現状維持と予測。沿道サービス型店舗用地の需要は堅調であるため、地価は上昇基調で推移と予測。
(3)最有効使用の判定 沿道サービス型店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     67,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、沿道サービス型店舗が建ち並ぶ仙台市郊外の路線商業地域一帯。需要者は、沿道サービス型店舗の取得
を目的とする不動産業者や事業会社等が中心である。周辺背後の住宅地域の人口増、旺盛な住宅需要増を背景に裏打ち
されて、沿道サービス型店舗用地としての需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、画地規模によりま
ちまちで把握し難いが、１，７００㎡程度の更地で１億５，０００万円前後と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 低層店舗が多い中にマンション等が混在する路線商業地域。比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例を
基礎とし、取引市場の実態を反映したもので実証的で規範性が高い。収益価格は賃貸経営における収益性の観点から求
めたもので、主な需要者の行動原理を反映しているが、想定要素があり流動的な側面がある。本件では、より説得力の
ある比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-47              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    111,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[101.0]		 100
[134.3]		 [105.0]
100		 89,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     85,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費高騰の継続に加え、建築用途別、住宅
地及び商業地等の立地条件における需給の強
弱、選別化の更なる厳格化等が取引動向に影
響している。

沿道サービス型店舗が建ち並ぶ地域であり、
背後の住宅地域の人口は増加し商況は安定的
で、路線商業地としての需要は堅調、地価は
上昇基調にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-49　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１１０
１０
-26		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西12m市道、
中間画地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(90,300)
b ２５１１０
１０
-1020		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東22m県道、
東6m、角地
準住居
高度地区3種
宅造工事規制区域
(55,157)
c ２５１１０
５０
-1032		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東18m市道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(60,200)
d ２５１１０
２０
-21		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東15m市道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(60,200)
e ２５１１０
２０
-73		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12.8m国道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
82,179  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
80,693 		 100
[  92.1]
87,615 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
92,000 
b (　           ) 
55,327  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  65.4]
87,643 		 100
[  98.0]
89,432 
93,900 
c (　           ) 
136,758  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
142,912 		 100
[ 161.6]
88,436 
92,900 
d (　           ) 
144,040  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
148,649 		 100
[ 163.3]
91,028 
95,600 
e (　           ) 
107,715  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
109,654 		 100
[ 123.7]
88,645 
93,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -34.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +65.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     93,500 円／㎡]  



仙台青葉 5-49　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,351,808 
4,103,752 
12,248,056 
7,497,000 
4,751,056 		 （　0.9556）
4,540,109 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    113,502,725 円　　　　（　     67,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-49　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 632.35 Ｓ1 632.35
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区3種
地区計画等		 70 ％   200 ％   200 ％   1,689 ㎡     41.5 m x   40.0 m  前面道路：市道     　  19.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの店舗を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 店舗一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
632.35 
100.0 
632.35 
2,251 
1,423,420 		 3.0  4,270,260 
1.0  1,423,420 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
632.35 
100.0 
632.35 

1,423,420 		 4,270,260 
1,423,420 
⑨年額支払賃料      1,423,420 円　×　12ヶ月　＝　      17,081,040 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     632.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の実情を考慮し計上しなかった。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,081,040 円　　×　　   6.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,110,268 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,970,772 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,270,260 円　×　　  93.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,927 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,423,420 円　×　　  93.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　         341,109 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,351,808 円　　　　（　         9,681 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,305 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,251 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-49　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 595,000 円  　　　　    119,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 854,052 円  　　　       17,081,040　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,202,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,213,800 円  　　　　    119,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       119,000 円  　　　　    119,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       119,000 円  　　　　    119,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,103,752 円　（　　　　　　         2,430 円／㎡）　　（経費率　　  25.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 119,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 183,000 円／㎡　×　     632.35 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,497,000 円  
（　　　　　         4,439 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,351,808 円      
②総費用 4,103,752 円      
③純収益　①－② 12,248,056 円      
④建物等に帰属する純収益 7,497,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,751,056 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,540,109 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,688 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    113,502,725 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      67,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-49　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区栗生六丁目８番１
 3700001281670-0000
2 　仙台市青葉区栗生六丁目８番２
 3700000209851-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台青葉 5-49　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-49 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　大槻　文博   TEL.
鑑定評価額 153,000,000 円  １㎡当たりの価格 90,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 66,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区栗生６丁目８番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,689  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種
地区計画等

(70,200)

1:1		 店舗

Ｓ1		 低層店舗にマンショ
ン等が混在する路線
商業地域		 東19m市道、三方路 水道、ガス、下水 陸前落合

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西    40 ｍ、南   200 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 沿道サービス型店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 栗生西部ハイタウン内の商業
地域		 街

路		 １９ｍ市道 交通

施設		 陸前落合駅南西方

1.1km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
高度地区3種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は栗生地区の中心的商業地域を形成しており、市西部郊外の宅地開発が進展しより広域的な集客が見込
まれる。この傾向は当面の間持続すると推測される。
(3)最有効使用の判定 沿道サービス型店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     70,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市青葉区の幹線道路沿いの路線商業地域から構成される。典型的需要者は県内外の飲食・薬局関連
等の沿道サービス関連業種の事業者である。栗生地区の中心的な商業エリア内にあり、人口の集積が進む愛子地区及び
より西部の新たに開発された住宅地からの顧客が需用を支える。土地取引件数は多くないが、取引水準は高位に推移し
ている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 路線商業地域内にあり本来収益価格が重視されるところ、地価上昇局面においては賃料水準がそれに伴わないことより
収益価格は低位に求められた。取引事例は周辺商業地域内の取引で、売買に当たって間接的に収益性が織り込まれてい
るので、比準価格は市場動向を適時に反映していると考えられる。よって本件では比準価格を重視し、収益価格を比較
考量して、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-47              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    111,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[101.0]		 100
[131.1]		 [105.0]
100		 92,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     85,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の一定収束により社会経済の正常化
が進み、国内消費は回復基調にあるが、日銀
の金利政策の不動産市場への影響を注視する
必要がある。

周辺地域では、コンビニの開業やドラッグス
トアの出店計画が複数把握されている。宮城
総合支所の東及び南側で、愛子土地区画整理
事業が進捗中。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  -3.5
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-49　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１１０
１０
-1058		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西12m市道、
中間画地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(90,200)
b ２５１１０
１０
-1013		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東10.4m市
道、中間画地
１住居
高度地区3種
(60,200)
c ２５１１０
８０
-60		 仙台市青葉区

 信託
受益
権
   
（　          ） 		 不整形 南東22m県道、
南西25m、
北西9m、
北東9m、
四方路
近商
高度地区4種
地区計画等
(100,300)
d ２５１１０
２０
-1007		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西11.3m市
道、中間画地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
94,447  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
99,830 		 100
[ 114.6]
87,112 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
91,500 
b (　           ) 
50,755  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[  90.0]		 100
[  77.0]
76,535 		 100
[  99.8]
76,688 
80,500 
c (　           ) 
95,384  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.7]
108,282 		 100
[ 122.8]
88,178 
92,600 
d (　           ) 
109,461  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
116,316 		 100
[ 129.1]
90,098 
94,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -23.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -8.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     90,500 円／㎡]  



仙台青葉 5-49　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,404,619 
4,036,272 
12,368,347 
7,371,000 
4,997,347 		 （　0.9556）
4,775,465 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    119,386,625 円　　　　（　     70,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-49　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 632.35 Ｓ1 632.35
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区3種
地区計画等		 70 ％   200 ％   200 ％   1,689 ㎡     41.5 m x   40.0 m  前面道路：市道     　  19.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの店舗を想定、敷地内の平面駐車場約１６台は賃料に含む ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
632.35 
100.0 
632.35 
2,318 
1,465,787 		 6.0  8,794,722 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
632.35 
100.0 
632.35 

1,465,787 		 8,794,722 
0 
⑨年額支払賃料      1,465,787 円　×　12ヶ月　＝　      17,589,444 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     632.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の実情を考慮し計上しなかった。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,589,444 円　　×　　   7.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,266,440 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,323,004 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,794,722 円　×　　  92.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          81,615 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,404,619 円　　　　（　         9,713 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,330 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,318 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-49　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 468,000 円  　　　　    117,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 879,472 円  　　　       17,589,444　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,202,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,193,400 円  　　　　    117,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       175,500 円  　　　　    117,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       117,000 円  　　　　    117,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,036,272 円　（　　　　　　         2,390 円／㎡）　　（経費率　　  24.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 117,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     632.35 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,371,000 円  
（　　　　　         4,364 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,404,619 円      
②総費用 4,036,272 円      
③純収益　①－② 12,368,347 円      
④建物等に帰属する純収益 7,371,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,997,347 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,775,465 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,827 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    119,386,625 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      70,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-49　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区栗生六丁目８番１
 3700001281670-0000
2 　仙台市青葉区栗生六丁目８番２
 3700000209851-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
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備考