別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台青葉 5-45　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-45 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　岩月　典之   TEL.
鑑定評価額 1,210,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,550,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区国分町１丁目７番２外
｢国分町１－７－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 782  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

1:2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ7		 中高層事務所、店舗
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 北36m国道、背面道 水道、ガス、下水 広瀬通

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 歓楽街である「国分町」に近
い広瀬通沿いの商業地域		 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 広瀬通駅西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 歓楽街である「国分町」に近い広瀬通沿いの商業地域である。中心部のオフィス立地としてはやや劣るが、近隣
ではオフィスビルが竣工するなど、商業地域として一定の競争力を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,650,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,180,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に市中心部の幹線道路沿いの商業地域一円である。主たる需要者は、オフィスビル等の開発を行うデ
ベロッパー及び投資法人等である。建築費の高騰等による開発意欲の減退が懸念されるものの、直近で供給されたオフ
ィスビルの消化も進んでいる。「仙台」駅周辺と比較してオフィス立地としてはやや劣るものの、需要は堅調である。
規模及び形状等の個別性が強いため、中心となる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者は、オフィスビル等の開発を行うデベロッパー及び投資法人等である。比準価格は規範性の高い複数の取
引事例から求められており、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は不動産の収益性に着目した価格だ
が、多くの想定項目を含んでいる点に留意する必要がある。本件においては、需要者の観点から実証性の高い比準価格
を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡に留意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    954,000 円／㎡		 [109.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 68.6]		 [102.0]
100		 1,550,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,470,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融政策及びそれに伴う金利の動向が懸念さ
れる。個人消費は持ち直しの動きがみられる
が、建築費を含め物価は引き続き上昇傾向に
ある。

広瀬通沿いの商業地域であり、周辺ではオフ
ィスビルやマンションの開発が進むほか、再
開発の動きもみられる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-45　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１１０
２０
-46		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西30m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b ２５１１０
６０
-1100		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西30m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c ２５１１０
３０
-48		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南36m市道、
東8m、北5.9m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d ２５１１０
６０
-1004		 仙台市青葉区

 その
他

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22m市道、
東15m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e ２５１１０
１０
-20		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東50m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
997,590  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,032,506 		 100
[  58.8]
1,755,963 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
1,790,000 
b (　           ) 
609,212  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[  80.0]		 100
[  93.0]
901,536 		 100
[  58.2]
1,549,031 
1,580,000 
c (　           ) 
2,219,491  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 105.0]
2,863,496 		 100
[ 166.9]
1,715,696 
1,750,000 
d (　           ) 
1,393,061  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 105.0]
1,498,501 		 100
[  97.3]
1,540,083 
1,570,000 
e (　           ) 
774,036  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
901,322 		 100
[  55.0]
1,638,767 
1,670,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.87 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.69 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,650,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-45　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

165,318,760 
42,113,858 
123,204,902 
85,624,000 
37,580,902 		 （　0.9364）
35,190,757 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    926,072,553 円　　　　（　  1,180,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-45　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 611.30 Ｓ7F1B 3,907.03
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   782 ㎡     19.5 m x   39.5 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ８階建店舗付事務所ビル（１階店舗：フロア貸し、２～８階事務所：フロア貸し又は部分貸し） ⑦有効率　  76.7 ％
の理由		 同種の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
252.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
400.20 
69.3 
277.34 
5,445 
1,510,116 		 12.0  18,121,392 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
611.30 
84.3 
515.33 
4,538 
2,338,568 		 10.0  23,385,680 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
604.93 
85.4 
516.61 
4,538 
2,344,376 		 10.0  23,443,760 
0.0  0 

 4～ 7		 事務所
509.65 
82.7 
421.48 
4,538 
1,912,676 		 10.0  19,126,760 
0.0  0 

計
3,907.03 
76.7 
2,995.20 

13,843,764 		 141,457,872 
0 
⑨年額支払賃料     13,843,764 円　×　12ヶ月　＝　     166,125,168 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,995.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       6,480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。　  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       166,125,168 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       6,480,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     8,630,258 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 163,974,910 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       141,457,872 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,343,850 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     165,318,760 円　　　　（　       211,405 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,576 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,538 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-45　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,950,000 円  　　　　  1,390,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 8,630,258 円  　　　      172,605,168　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    9,575,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   14,178,000 円  　　　　  1,390,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,390,000 円  　　　　  1,390,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,390,000 円  　　　　  1,390,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      42,113,858 円　（　　　　　　        53,854 円／㎡）　　（経費率　　  25.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9364    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,390,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　   3,907.03 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 85,624,000 円  
（　　　　　       109,494 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 165,318,760 円      
②総費用 42,113,858 円      
③純収益　①－② 123,204,902 円      
④建物等に帰属する純収益 85,624,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 37,580,902 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 35,190,757 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       45,001 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    926,072,553 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,180,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-45　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区国分町一丁目７番２
 3700000119164-0000
2 　仙台市青葉区国分町一丁目７番１０
 3700000119172-0000
3 　仙台市青葉区国分町一丁目７番３
 3700000119165-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台青葉 5-45　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-45 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　定幸   TEL.
鑑定評価額 1,200,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,540,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区国分町１丁目７番２外
｢国分町１－７－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 782  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

1:2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ7		 中高層事務所、店舗
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 北36m国道、背面道 水道、ガス、下水 広瀬通

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 利用用途が混在している高度
商業地域		 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 広瀬通駅西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層店舗兼事務所ビルのほか大型立体駐車場も見られる地域。国分町歓楽街至近という立地からホテル用地と
しての需要も見込まれるため、今後は、より用途受容性の高い地域として成熟すると予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,590,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,260,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市中心部幹線道路沿いの高度商業地域である。主たる需要者は、高層店舗付事務所ビル、ホテル等
の建設による収益獲得を目的とする大手事業者、県内外の不動産会社と考えられる。国分町繁華街に近いが歓楽街とし
ての機能は殆ど有していない。また、繁華街の西端に位置し、店舗、オフィスとしての利便性も他の高度商業地域と比
較して相対的にやや劣る。需要の中心となる価格帯は、８００㎡程度の土地で１２億円前後と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、実際の売買取引から査定された価格であり、市場参加者の意思を反映した実証的な価格といえる。一方、
典型的需要者は収益性の観点から意思決定する法人等であるが、収益価格は収入や空室率の査定等の想定要素を含んで
いることから、相対的に実証性に劣る。そこで、本件では、比準価格を重視しつつ、収益価格を関連づけ、代表標準地
との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    954,000 円／㎡		 [109.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 73.5]		 [102.0]
100		 1,440,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,470,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ホテル用地への取得意欲は依然堅調。オフィ
ス入居状況は二極化が見られる。マンション
は高価格帯で売行き好調だが建築費高騰は予
断を許さない。

地域に特段の変動は見られないものの、南側
背後の地域ではマンション新築が見られる。
オフィスのみならずホテル用地としての需要
も見込まれる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-45　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１１０
６０
-1021		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 西30m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b ２５１１０
６０
-1048		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北27m市道、
南4m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c ２５１１０
６０
-1029		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北48m市道、
西8.2m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
d ２５１３０
６０
-25		 仙台市泉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東20m市道、
北6m、角地
商業
地区計画等
駐車付置義務
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,177,696  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,269,556 		 100
[  82.5]
1,538,856 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
1,570,000 
b (　           ) 
1,230,957  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,307,276 		 100
[  86.4]
1,513,051 
1,540,000 
c (　           ) 
1,337,028  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,335,730 		 100
[  83.3]
1,603,517 
1,640,000 
d (　           ) 
887,305  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
899,365 		 100
[  61.1]
1,471,956 
1,500,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.87 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.69 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,590,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-45　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に属し、土地の再調達原価が把握困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

154,536,740 
38,898,735 
115,638,005 
75,768,000 
39,870,005 		 （　0.9364）
37,334,273 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    982,480,868 円　　　　（　  1,260,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-45　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所 611.30 ＲＣ7F1B 3,907.03
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   782 ㎡     20.0 m x   39.5 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 駐車場付き、１階店舗、２階以上は事務所の賃貸ビルを想定。 ⑦有効率　  76.7 ％
の理由		 ホール、廊下等の共用部分、機械室を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
252.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
400.20 
69.3 
277.34 
5,200 
1,442,168 		 10.0  14,421,680 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
611.30 
84.3 
515.33 
4,279 
2,205,097 		 6.0  13,230,582 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
604.93 
85.4 
516.61 
4,279 
2,210,574 		 6.0  13,263,444 
0.0  0 

 4～ 7		 事務所
509.65 
82.7 
421.48 
4,279 
1,803,513 		 6.0  10,821,078 
0.0  0 

計
3,907.03 
76.7 
2,995.20 

13,071,891 		 84,200,018 
0 
⑨年額支払賃料     13,071,891 円　×　12ヶ月　＝　     156,862,692 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,995.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺におけるオフィス市場の標準的な金額を計上した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       6,480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており、計上を要しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       156,862,692 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       6,480,000 円　　×　　   3.0 ％　＝　　     9,606,162 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 153,736,530 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        84,200,018 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         791,480 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    900,000 円　×　　  97.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         8,730 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     154,536,740 円　　　　（　       197,617 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,279 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-45　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,920,000 円  　　　　  1,230,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 8,167,135 円  　　　      163,342,692　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    9,575,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   12,546,000 円  　　　　  1,230,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,460,000 円  　　　　  1,230,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,230,000 円  　　　　  1,230,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      38,898,735 円　（　　　　　　        49,743 円／㎡）　　（経費率　　  25.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9364    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,230,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　   3,907.03 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 75,768,000 円  
（　　　　　        96,890 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 154,536,740 円      
②総費用 38,898,735 円      
③純収益　①－② 115,638,005 円      
④建物等に帰属する純収益 75,768,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 39,870,005 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 37,334,273 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       47,742 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    982,480,868 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,260,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-45　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区国分町一丁目７番２
 3700000119164-0000
2 　仙台市青葉区国分町一丁目７番１０
 3700000119172-0000
3 　仙台市青葉区国分町一丁目７番３
 3700000119165-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
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49 　
50 　
備考