別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台青葉 5-43　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-43 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　定幸   TEL.
鑑定評価額 302,000,000 円  １㎡当たりの価格 808,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 580,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区国分町２丁目８番１４外
｢国分町２－８－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 374  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ9F1B		 事務所ビル、駐車場
、店舗等が建ち並ぶ
商業地域		 西30m市道 水道、ガス、下水 勾当台公園

480m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 歓楽街に近い幹線道路沿いの
商業地域。中層店舗・事務所
・共同住宅が混在。		 街

路		 ３０ｍ市道 交通

施設		 勾当台公園駅南西方

480m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 高層店舗付事務所ビル等が建ち並ぶ地域で、同じ通り沿いでは古家を取り壊してビルを新築する例も見られる。
東側歓楽街に影響を受ける地域であるが、今後も店舗付き高層ビルが建ち並ぶ地域として発展すると予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    832,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    624,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、青葉区中心部を縦断、横断する幹線道路沿いを中心とする、高層店舗事務所ビルが多く見られる商業地
域一円。需要者の中心は、県内外の不動産業者及び投資法人のほか、資金力のある地元法人も含まれる。市街地中心部
の幹線道路沿線の商業地では特に優良画地で高額での取引が見られるなど、今後もまとまった規模の画地に対する需要
は根強いと見込まれる。取引の中心となる価格帯は、４００㎡の土地で３億円台程度と予測される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、実際の売買取引から査定された価格であり、市場参加者の意思を反映した実証的な価格といえる。一方、
典型的需要者は収益性の観点から意思決定する法人等であるが、収益価格は収入や空室率の査定等の想定要素を含んで
いることから、相対的に実証性に劣る。そこで、本件では、比準価格を重視しつつ、収益価格を関連づけ、代表標準地
との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-18              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    800,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[109.1]		 [100.0]
100		 800,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    728,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ホテル用地への取得意欲は依然堅調。オフィ
ス入居状況は二極化が見られる。マンション
は高価格帯で売行き好調だが建築費高騰は予
断を許さない。

北西側の築年数の古い共同住宅は全室立退後
再開発の動きが見られない一方、東側歓楽街
では一般飲食店を中心に繁華性が回復しつつ
ある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-43　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１１０
１０
-1039		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南36m国道、
中間画地
商業

(100,500)
b ２５１１０
６０
-1019		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北8.3m市道、
東6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
c ２５１１０
２０
-61		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北30m市道、
東3.6m、角地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(90,300)
d ２５１１０
６０
-1005		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東27m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e ２５１１０
１０
-1012		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北36m国道、
南4m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
624,756  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
747,625 		 100
[  91.8]
814,406 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
814,000 
b (　           ) 
598,887  		 100
[ 100.0]		 [ 114.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
666,334 		 100
[  79.5]
838,156 
838,000 
c (　           ) 
641,975  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
639,457 		 100
[  76.8]
832,626 
833,000 
d (　           ) 
623,143  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.0]
737,051 		 100
[  89.1]
827,218 
827,000 
e (　           ) 
949,954  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
991,457 		 100
[ 116.2]
853,233 
853,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    832,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-43　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

61,112,382 
15,276,210 
45,836,172 
35,847,000 
9,989,172 		 （　0.9343）
9,332,883 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    233,322,075 円　　　　（　    624,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-43　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所 212.00 ＲＣ9 1,868.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   374 ㎡     18.5 m x   21.0 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ９階建店舗・事務所ビルを想定。フロア貸または部分貸の１階店舗、２～９階事務所。容積対象外の立体駐車場付。 ⑦有効率　  72.7 ％
の理由		 ホール、廊下等の共用部分、機械室を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.00 
78.0 
85.80 
4,200 
360,360 		 10.0  3,603,600 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
212.00 
75.0 
159.00 
3,348 
532,332 		 6.0  3,193,992 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
212.00 
75.0 
159.00 
3,348 
532,332 		 6.0  3,193,992 
0.0  0 
塔屋
  ～  
16.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 立体駐車場
46.00 
 
 
 
 		    
   

計
1,868.00 
72.7 
1,357.80 

4,619,016 		 29,155,536 
0 
⑨年額支払賃料      4,619,016 円　×　12ヶ月　＝　      55,428,192 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,357.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       9,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        55,428,192 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       9,000,000 円　　×　　   3.0 ％　＝　　     3,595,692 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 60,832,500 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        29,155,536 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         274,062 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    600,000 円　×　　  97.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         5,820 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      61,112,382 円　　　　（　       163,402 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,365 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,348 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-43　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,276,000 円  　　　　    569,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 3,221,410 円  　　　       64,428,192　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,268,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,803,800 円  　　　　    569,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,138,000 円  　　　　    569,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       569,000 円  　　　　    569,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,276,210 円　（　　　　　　        40,845 円／㎡）　　（経費率　　  25.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9343    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 569,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　   1,868.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 35,847,000 円  
（　　　　　        95,848 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 61,112,382 円      
②総費用 15,276,210 円      
③純収益　①－② 45,836,172 円      
④建物等に帰属する純収益 35,847,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,989,172 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,332,883 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,954 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    233,322,075 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     624,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-43　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区国分町二丁目８番１４
 3700000119304-0000
2 　仙台市青葉区国分町二丁目８番３９
 3700000119329-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台青葉 5-43　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-43 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　千葉　和俊   TEL.
鑑定評価額 299,000,000 円  １㎡当たりの価格 800,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 580,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区国分町２丁目８番１４外
｢国分町２－８－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 374  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ9F1B		 事務所ビル、駐車場
、店舗等が建ち並ぶ
商業地域		 西30m市道 水道、ガス、下水 勾当台公園

480m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 歓楽街に近い幹線道路沿いの
商業地域。中層店舗、事務所
、共同住宅が混在。		 街

路		 ３０ｍ市道 交通

施設		 勾当台公園駅南西方

480m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 賃貸マンションや飲食ビルが混在する地域。飲食業の客足の戻りは鈍いが、賃貸マンション等の住居系の土地需
要は旺盛。地域内に残る低層利用の小画地は併合され、建替えに伴い建物の高層化が徐々に進展すると予測。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    835,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    607,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は国分町西側地区の幹線道路沿いの商業地域。典型的需要者は不動産投資法人、地元不動産業者、収益物件
の運用にノウハウを持つ企業等が考えられる。背後は国分町の歓楽街でコロナ禍には客足減少で飲食店舗の撤退等もみ
られたが、徐々に回復傾向。近年、老朽建物の取壊しや事業用地取得等の動きが把握される。周辺地域では、マンショ
ン用地の取得等の将来性を見込んだ積極的な取引もみられる。土地取引の中心価格帯は坪２５０万～２７０万円程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地域内にあり需要者の観点からは収益価格が尊重されるべきであるが、地価上昇局面では賃料の粘着性、遅効性に
より収益価格は特に保守的に求められる傾向がある。一方、比準価格は経済情勢を反映した取引時点の新しい事例も採
用して試算されており実証的である。比準価格は収益価格に比べ不動産市場をより的確に反映している。したがって、
比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-18              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    800,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[109.1]		 [100.0]
100		 800,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    728,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中心部商業地域の共同住宅用地需要は堅調。
新築物件の増加で新規賃料に天井感。建築費
高騰で用地取得に慎重姿勢。単身者用分譲マ
ンションが増加。

商業系のみならず住居系用途も可能な地域。
周辺地域では、中古賃貸マンションの取壊し
を前提とした取引も把握される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-43　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１１０
６０
-1005		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東27m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b ２５１１０
１０
-1012		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北36m国道、
南4m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c ２５１１０
２０
-46		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西30m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d ２５１１０
１０
-1038		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南36m国道、
東7m、角地
商業

(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
623,143  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.0]
746,417 		 100
[  92.0]
811,323 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
811,000 
b (　           ) 
949,954  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
991,457 		 100
[ 115.0]
862,137 
862,000 
c (　           ) 
997,590  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,027,518 		 100
[ 110.0]
934,107 
934,000 
d (　           ) 
632,184  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
661,934 		 100
[  90.0]
735,482 
735,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    835,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-43　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

59,752,134 
15,325,589 
44,426,545 
34,937,500 
9,489,045 		 （　0.9568）
9,079,118 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    226,977,950 円　　　　（　    607,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-43　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗付事務所 212.00 ＲＣ9 1,868.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   374 ㎡     18.5 m x   21.0 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（部分貸し）、２～９階：事務所（部分貸し）、立体駐車場３０台 ⑦有効率　  72.7 ％
の理由		 用途、規模等を考慮して想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.00 
78.0 
85.80 
4,078 
349,892 		 10.0  3,498,920 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
212.00 
75.0 
159.00 
3,398 
540,282 		 6.0  3,241,692 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
212.00 
75.0 
159.00 
3,398 
540,282 		 6.0  3,241,692 
0.0  0 
塔屋
  ～  
16.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 立体駐車場
46.00 
 
 
 
 		    
   

計
1,868.00 
72.7 
1,357.80 

4,672,148 		 29,432,456 
0 
⑨年額支払賃料      4,672,148 円　×　12ヶ月　＝　      56,065,776 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,357.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       7,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        56,065,776 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       7,200,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     3,795,947 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 59,469,829 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        29,432,456 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         276,665 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    600,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         5,640 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      59,752,134 円　　　　（　       159,765 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,415 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,398 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-43　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,795,000 円  　　　　    559,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,163,289 円  　　　       63,265,776　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,268,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,701,800 円  　　　　    559,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       838,500 円  　　　　    559,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       559,000 円  　　　　    559,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,325,589 円　（　　　　　　        40,978 円／㎡）　　（経費率　　  25.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9568    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 559,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 285,000 円／㎡　×　   1,868.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0625     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 34,937,500 円  
（　　　　　        93,416 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 59,752,134 円      
②総費用 15,325,589 円      
③純収益　①－② 44,426,545 円      
④建物等に帰属する純収益 34,937,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,489,045 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,079,118 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,276 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    226,977,950 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     607,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-43　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区国分町二丁目８番１４
 3700000119304-0000
2 　仙台市青葉区国分町二丁目８番３９
 3700000119329-0000
3 　
4 　
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6 　
7 　
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50 　
備考