別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台青葉 5-40　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-40 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　真木　芳美   TEL.
鑑定評価額 200,000,000 円  １㎡当たりの価格 680,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区上杉２丁目４９番１外
｢上杉２－９－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 294  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区4種
駐車付置義務

(100,300)

1.5:1		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ6		 中層の事務所、共同
住宅等が混在する商
業地域		 北17.3m市道、東側道 水道、ガス、下水 北四番丁

470m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西   140 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗、事務所付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 東北大学農学部跡地の再開発
が進む地域に近接		 街

路		 １７．３ｍ市道 交通

施設		 北四番丁駅北東方

470m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区4種
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄駅が徒歩圏内であり、東北大学農学部跡地の大規模開発で、ショッピングモールの開業も控えており、さ
らなる利便性の向上が見込まれることから、需要増が続き、当分の間地価は上昇傾向で推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 中層店舗、事務所付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    721,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    482,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は青葉区中心部の事務所、中層マンション、一般住宅が混在する商業地域。需要者の中心は企業や不動産開
発業者等である。地下鉄駅が徒歩圏内で賃貸需要が見込めるため不動産投資の活発である。近隣では東北大農学部跡地
の再開発が進行中であり、開発後の一層の利便性向上等を見込んだ不動産投資意欲は根強いものとなっている。中心と
なる価格帯は土地総額で２億程度がである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中心市街地に近く利便性が高いことから賃貸物件も数多く見受けられ、新規に土地を取得して賃貸物件として販売する
ケ－スも見られる。他方で人気の高い地域であるため自用の事務所、住宅を目的とする取引も多い。賃料の遅効性、粘
着性により収益価格は求められる傾向がある。従って、本件においては実証的な比準価格を標準とし収益価格を関連付
け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-34              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    606,000 円／㎡		 [112.2]
100		 100
[100.0]		 100
[103.2]		 [103.0]
100		 679,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    618,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 青葉区中心商業地では需要は依然として高く
、地価は上昇傾向が続いている。



大規模再開発区域の複合開発エリアに近接し
ていることから、さらなる利便性の向上が見
込まれ、将来性を考慮した投資需要が増加。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-40　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１１０
１０
-21		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北7.9m市道、
西5.9m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(90,400)
b ２５１１０
１０
-1023		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7m市道、
東6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
c ２５１１０
１０
-43		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,360)
d ２５１１０
７０
-1043		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西7.2m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
e ２５１１０
１０
-1016		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東9m市道、
南4m、角地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
601,714  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[  90.0]		 100
[  95.0]
748,096 		 100
[ 106.7]
701,121 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
722,000 
b (　           ) 
700,984  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
728,207 		 100
[ 103.6]
702,903 
724,000 
c (　           ) 
1,086,675  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
959,896 		 100
[ 137.0]
700,654 
722,000 
d (　           ) 
493,800  		 100
[ 100.0]		 [ 114.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
566,882 		 100
[  80.8]
701,587 
723,000 
e (　           ) 
775,497  		 100
[ 100.0]		 [ 113.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
859,129 		 100
[ 124.3]
691,174 
712,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    721,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-40　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,423,780 
6,367,699 
21,056,081 
15,120,000 
5,936,081 		 （　0.9556）
5,672,519 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    141,812,975 円　　　　（　    482,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-40　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所付共同住宅 193.66 Ｓ5 832.21
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区4種
駐車付置義務		 100 ％   300 ％   300 ％   294 ㎡     20.0 m x   14.0 m  前面道路：市道     　  17.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階：店舗又は事務所（部分貸し）、３階以上：平均賃貸面積４０㎡程度を想定 ⑦有効率　  84.1 ％
の理由		 建物に即応した標準的なレンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
154.26 
71.4 
110.08 
4,318 
475,325 		 6.0  2,851,950 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
193.66 
79.6 
154.15 
3,621 
558,177 		 6.0  3,349,062 
0.0  0 

 3～ 5		 住宅
161.43 
89.9 
145.13 
2,786 
404,332 		 2.0  808,664 
1.0  404,332 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
832.21 
84.1 
699.62 

2,246,498 		 8,627,004 
1,212,996 
⑨年額支払賃料      2,246,498 円　×　12ヶ月　＝　      26,957,976 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     699.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,512,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,957,976 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,512,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,423,499 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,046,477 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,627,004 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          81,957 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,212,996 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         295,346 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,423,780 円　　　　（　        93,278 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,850 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,786 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-40　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,200,000 円  　　　　    240,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,423,499 円  　　　       28,469,976　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      696,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,448,000 円  　　　　    240,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       360,000 円  　　　　    240,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       240,000 円  　　　　    240,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,367,699 円　（　　　　　　        21,659 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 240,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　     832.21 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,120,000 円  
（　　　　　        51,429 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,423,780 円      
②総費用 6,367,699 円      
③純収益　①－② 21,056,081 円      
④建物等に帰属する純収益 15,120,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,936,081 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,672,519 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,294 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    141,812,975 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     482,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-40　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区上杉二丁目４９番１
 3700000085271-0000
2 　仙台市青葉区上杉二丁目５４番２９
 3700000085300-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台青葉 5-40　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-40 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　右田　貴紳   TEL.
鑑定評価額 198,000,000 円  １㎡当たりの価格 675,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区上杉２丁目４９番１外
｢上杉２－９－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 294  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区4種
駐車付置義務

(100,300)

1.5:1		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ6		 中層の事務所、共同
住宅等が混在する商
業地域		 北17.3m市道、東側道 水道、ガス、下水 北四番丁

470m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西   140 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗・事務所付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 東北大学農学部跡地の大規模
開発エリアに近接する商業地
域		 街

路		 １７．３ｍ市道 交通

施設		 北四番丁駅北東方

470m		 法令

規制		 近商
(100,300)
準防 
高度地区4種
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 東北大学農学部跡地における大規模開発が進行中であり、総合病院及び商業施設の開業による利便性の向上が見
込まれる。周辺地域における不動産投資意欲は旺盛であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗・事務所付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    711,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    511,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市中心商業地の背後に店舗・事務所・マンション等が混在する商業地域である。主たる需要者は、
県内外の事業法人・マンション開発業者・法人及び個人投資家等であり、需要の中心となる価格帯は、事務所ビル・マ
ンション用地として２～６億円程度である。分譲・賃貸ともマンション需要は堅調であり、良好な資金調達環境を反映
して開発業者及び投資家等による用地取得意欲は旺盛であるため、需要者間の競合により地価上昇が継続している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地に係る主たる需要者は、不動産の市場性及び収益性を重視するものと判断され、比準価格及び収益価格の規
範性は同程度であるが、マンション用地等として画地規模がやや小さく投資効率が劣ることから、収益価格がやや低位
に求められたものと思料される。本件においては、信頼性の高い取引事例を基に試算した比準価格を重視し、収益価格
を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-34              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    606,000 円／㎡		 [112.2]
100		 100
[100.0]		 100
[104.3]		 [103.0]
100		 671,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    618,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市場への資金流入が続いて投資家等の
需要は堅調である一方で、建築費高騰の影響
や今後の金利政策の変化に注視する必要があ
る。

東北大学農学部跡地における大規模開発によ
り、更なる利便性の向上が見込まれ、店舗及
びマンション用地としての需要は堅調に推移
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-40　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１１０
２０
-61		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北30m市道、
東3.6m、角地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(90,300)
b ２５１１０
７０
-1043		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西7.2m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
c ２５１１０
３０
-1075		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西4m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,240)
d ２５１１０
６０
-1104		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西7m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,500)
e ２５１１０
６０
-1127		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西5.9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,354)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
641,975  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
639,457 		 100
[  92.0]
695,062 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
716,000 
b (　           ) 
493,800  		 100
[ 100.0]		 [ 114.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
566,882 		 100
[  82.4]
687,964 
709,000 
c (　           ) 
410,116  		 100
[ 100.0]		 [ 116.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
476,555 		 100
[  67.4]
707,055 
728,000 
d (　           ) 
488,713  		 100
[ 100.0]		 [ 118.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
579,614 		 100
[  84.8]
683,507 
704,000 
e (　           ) 
557,041  		 100
[ 100.0]		 [ 116.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
646,725 		 100
[  94.7]
682,920 
703,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    711,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-40　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

31,416,607 
7,318,725 
24,097,882 
17,806,000 
6,291,882 		 （　0.9556）
6,012,522 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    150,313,050 円　　　　（　    511,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-40　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 193.66 ＲＣ5 861.61
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区4種
駐車付置義務		 100 ％   300 ％   300 ％   294 ㎡     20.0 m x   14.0 m  前面道路：市道     　  17.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階を事務所（部分貸し）、３～５階を共同住宅（平均専用面積約３９㎡×１２戸）とする賃貸用建物を想定 ⑦有効率　  84.3 ％
の理由		 想定建物に即応した標準的なレンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
154.26 
71.4 
110.08 
5,626 
619,310 		 8.0  4,954,480 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
193.66 
79.6 
154.18 
4,641 
715,549 		 6.0  4,293,294 
0.0  0 

 3～ 5		 居宅
171.23 
89.9 
153.95 
2,813 
433,061 		 1.0  433,061 
1.0  433,061 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
861.61 
84.3 
726.11 

2,634,042 		 10,546,957 
1,299,183 
⑨年額支払賃料      2,634,042 円　×　12ヶ月　＝　      31,608,504 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     726.11 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,080,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,608,504 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,080,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     1,688,425 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 31,000,079 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,546,957 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         100,196 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,299,183 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         316,332 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      31,416,607 円　　　　（　       106,859 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,875 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,813 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-40　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,450,000 円  　　　　    290,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,634,425 円  　　　       32,688,504　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      696,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,958,000 円  　　　　    290,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       290,000 円  　　　　    290,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       290,000 円  　　　　    290,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,318,725 円　（　　　　　　        24,894 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 290,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　     861.61 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0614     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,806,000 円  
（　　　　　        60,565 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 31,416,607 円      
②総費用 7,318,725 円      
③純収益　①－② 24,097,882 円      
④建物等に帰属する純収益 17,806,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,291,882 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,012,522 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,451 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    150,313,050 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     511,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-40　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区上杉二丁目４９番１
 3700000085271-0000
2 　仙台市青葉区上杉二丁目５４番２９
 3700000085300-0000
3 　
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備考