別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台青葉 5-31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-31 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　定幸   TEL.
鑑定評価額 112,000,000 円  １㎡当たりの価格 561,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区上杉１丁目１１番２外
｢上杉１－１１－２｣		 ②地積
　(㎡)		 199  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区4種
駐車場整備地区

(90,300)

1:1.5		 事務所兼共同住宅

ＲＣ6		 事務所、マンション
、一般住宅等混在の
商業地域		 南8m市道 水道、ガス、下水 北四番丁

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   270 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       215 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 県庁、市役所等の官公庁に近
い、幹線道路背後の事務所、
マンション等が建ち並ぶ地域		 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 北四番丁駅東方

450m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区4種
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 背後では戸建住宅の新築が見られ、２０２４年５月には総合病院が移設開業した。北六番丁沿いでは大型ショッ
ピングモールの新築工事が進んでおり、今後も利便性は向上していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    582,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    449,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は仙台市中心部及び外縁の背後に存する商住混在地域である。典型的需要者は、事業所又は自宅兼事業所と
して利用する県内外の法人や個人事業主、収益物件の建築を目論む不動産業者等のほか、戸建住宅建築のため取得する
高所得の個人が考えられる。用途の多様性及び上杉地区の高い名声から地価は上昇基調を維持しており、需要の中心と
なる価格帯は、２００㎡程度の土地で約１億円台前半と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、実際の売買取引から査定された価格であり、市場参加者の意思を反映した実証的な価格といえる。一方、
典型的需要者は自己利用を目的に取得する法人等が中心と考えられ収益性は重視されないこと、及び、収益価格は収入
や空室率の査定等の想定要素を含んでいることから、相対的に実証性に劣る。そこで、本件では、比準価格を重視しつ
つ、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-34              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    606,000 円／㎡		 [112.2]
100		 100
[100.0]		 100
[121.2]		 [100.0]
100		 561,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    520,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ホテル用地への取得意欲は依然堅調。オフィ
ス入居状況は二極化が見られる。マンション
は高価格帯で売行き好調だが建築費高騰は予
断を許さない。

周辺では商業施設の開店、総合病院の移設開
業、ショッピングモールの工事着工が見られ
、地域要因として利便性は向上している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１１０
６０
-1098		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
中間画地
２住居
高度地区3種
駐車場整備地区
(70,160)
b ２５１１０
６０
-1127		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西5.9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,354)
c ２５１１０
７０
-1034		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東4m私道、
中間画地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(90,240)
d ２５１１０
６０
-44		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.8m市道、
北4m、角地
２住居
高度地区3種
駐車場整備地区
(70,200)
e ２５１１０
１０
-27		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m私道、
中間画地
２住居
高度地区3種
駐車付置義務
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
417,746  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
435,118 		 100
[  72.9]
596,870 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
597,000 
b (　           ) 
557,041  		 100
[ 100.0]		 [ 116.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
646,725 		 100
[ 112.3]
575,890 
576,000 
c (　           ) 
382,611  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
418,959 		 100
[  74.3]
563,875 
564,000 
d (　           ) 
491,578  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
489,669 		 100
[  84.8]
577,440 
577,000 
e (　           ) 
400,733  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
398,769 		 100
[  69.1]
577,090 
577,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    582,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため方式の適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,668,433 
3,374,127 
10,294,306 
6,552,000 
3,742,306 		 （　0.9556）
3,576,148 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     89,403,700 円　　　　（　    449,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中低層事務所 158.70 Ｓ3 497.34
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区4種
駐車場整備地区		 90 ％   300 ％   300 ％   199 ㎡     12.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～３階ともにフロア貸しとする賃貸事務所ビルを想定。 ⑦有効率　  74.7 ％
の理由		 ホール、廊下等の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
155.10 
73.7 
114.30 
3,500 
400,050 		 6.0  2,400,300 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
158.70 
81.1 
128.70 
3,130 
402,831 		 6.0  2,416,986 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
158.70 
81.1 
128.70 
3,130 
402,831 		 6.0  2,416,986 
0.0  0 
塔屋
  ～  
24.84 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
497.34 
74.7 
371.70 

1,205,712 		 7,234,272 
0 
⑨年額支払賃料      1,205,712 円　×　12ヶ月　＝　      14,468,544 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     371.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており、計上を要しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,468,544 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       868,113 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,600,431 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,234,272 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          68,002 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,668,433 円　　　　（　        68,686 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,146 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,130 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 416,000 円  　　　　    104,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 723,427 円  　　　       14,468,544　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      861,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,060,800 円  　　　　    104,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       208,000 円  　　　　    104,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       104,000 円  　　　　    104,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,374,127 円　（　　　　　　        16,955 円／㎡）　　（経費率　　  24.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 104,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     497.34 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,552,000 円  
（　　　　　        32,925 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,668,433 円      
②総費用 3,374,127 円      
③純収益　①－② 10,294,306 円      
④建物等に帰属する純収益 6,552,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,742,306 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,576,148 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,971 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     89,403,700 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     449,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区上杉一丁目１１番２
 3700000113859-0000
2 　仙台市青葉区上杉一丁目１１番３
 3700000113860-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台青葉 5-31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-31 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　真木　芳美   TEL.
鑑定評価額 112,000,000 円  １㎡当たりの価格 564,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区上杉１丁目１１番２外
｢上杉１－１１－２｣		 ②地積
　(㎡)		 199  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区4種
駐車場整備地区

(90,300)

1:1.5		 事務所兼共同住宅

ＲＣ6		 事務所、マンション
、一般住宅等混在の
商業地域		 南8m市道 水道、ガス、下水 北四番丁

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   270 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       215 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 県庁・市役所の北背後、幹線
街路の背後に位置する事務所
・店舗・マンション混在地。		 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 北四番丁駅東方

450m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区4種
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近く官公庁が多い地域の背後地域で、周辺の大規模開発で、ショッピングモールの開業も控えていることからマ
ンション用地等の土地需要が認められる。当面は地価上昇が続くと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    593,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    441,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、青葉区中心部の幹線街路背後の住商混在地域。これら地域は小中規模画地が多い。需要者の中心は、小
規模画地は店舗・事務所使用の自営業者であり、中規模画地はマンション事業者等である。収益物件に対する投資需要
は引き続き堅調である。需要の中心価格帯は、画地規模がまちまちであり需要者、用途等により異なるが、２００㎡程
度の土地で１億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中心市街地に近く利便性が高いことから賃貸物件も数多く見受けられ、新規に土地を取得して賃貸物件として販売する
ケ－スも見られる。他方で人気の高い地域であるため自用の事務所、住宅を目的とする取引も多い。賃料の遅効性、粘
着性により収益価格は求められる傾向がある。従って、本件においては実証的な比準価格を標準とし収益価格を関連付
け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-34              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    606,000 円／㎡		 [112.2]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 [100.0]
100		 567,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    520,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 青葉区中心商業地の優良大型物件に対する需
要は依然として高く、良好な資金調達環境を
背景として地価は上昇傾向が続いている。


近接に大学跡地等の大型開発が進んでおり、
中小区画への需要が増加傾向にあり、上昇が
継続している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１１０
２０
-61		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北30m市道、
東3.6m、角地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(90,300)
b ２５１１０
１０
-1037		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東7m市道、
中間画地
商業

(90,420)
c ２５１１０
３０
-1035		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
d ２５１１０
４０
-54		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西8m市道、
南西6m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
641,975  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
639,457 		 100
[ 109.2]
585,583 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
586,000 
b (　           ) 
880,379  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 115.0]
824,494 		 100
[ 138.6]
594,873 
595,000 
c (　           ) 
585,125  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
649,489 		 100
[ 110.0]
590,445 
590,000 
d (　           ) 
676,299  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
736,810 		 100
[ 122.9]
599,520 
600,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　 +15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.69 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    593,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,810,886 
3,463,599 
10,347,287 
6,664,100 
3,683,187 		 （　0.9540）
3,513,760 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     87,844,000 円　　　　（　    441,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中低層事務所 158.70 Ｓ3 497.34
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区4種
駐車場整備地区		 90 ％   300 ％   300 ％   199 ㎡     12.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～３階ともにフロア貸しとする賃貸事務所ビルを想定。 ⑦有効率　  74.7 ％
の理由		 建物に即応した標準的なレンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
155.10 
73.7 
114.30 
3,504 
400,507 		 6.0  2,403,042 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
158.70 
81.1 
128.70 
3,184 
409,781 		 6.0  2,458,686 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
158.70 
81.1 
128.70 
3,120 
401,544 		 6.0  2,409,264 
0.0  0 
塔屋
  ～  
24.84 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
497.34 
74.7 
371.70 

1,211,832 		 7,270,992 
0 
⑨年額支払賃料      1,211,832 円　×　12ヶ月　＝　      14,541,984 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     371.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,541,984 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       799,809 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,742,175 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,270,992 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          68,711 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,810,886 円　　　　（　        69,401 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,184 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 515,000 円  　　　　    103,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 727,099 円  　　　       14,541,984　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      861,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,050,600 円  　　　　    103,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       206,000 円  　　　　    103,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       103,000 円  　　　　    103,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,463,599 円　（　　　　　　        17,405 円／㎡）　　（経費率　　  25.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9540    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 103,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 202,000 円／㎡　×　     497.34 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0613 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,664,100 円  
（　　　　　        33,488 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,810,886 円      
②総費用 3,463,599 円      
③純収益　①－② 10,347,287 円      
④建物等に帰属する純収益 6,664,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,683,187 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,513,760 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,657 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     87,844,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     441,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区上杉一丁目１１番２
 3700000113859-0000
2 　仙台市青葉区上杉一丁目１１番３
 3700000113860-0000
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備考